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本报记者 施平 发自宁波
“泡沫”之辩
4月26日，32岁的黄海先生(化名)来到宁波百隆房产公司的“小城春秋”售楼处，他就自己所关心的煤气管道开通时间的问题和销售员商谈，不到一个小时，便买下了一套90平方
米左右的房子，均价3200元/平方米。
“从4月22日开盘以来，前来购房的70%为自住型的顾客。”百隆房产营销部销售主管卓建辉说。
“小城春秋”位于距宁波市中心14公里的姜山镇，共计1400套房子，吸引人的在于它的价格：均价3200-3500元/平方米，和宁波平均6000多元/平方米的均价相去甚远。
低价位照样引来投资者，就在开盘后的翌日，一位女士买走了20套房子，而且一次性用现金支付。
“虽然购房的场面不像以前彻夜排队那样火爆，但成绩也很可观。”百隆房产的总经理谢耀生说，“现在，市区内的其他高档住宅，像‘春江花城’(属宁波宁兴房产)每天销售出去一套就不错了，我给自己营销部下达的任务是每天至少15套。”
“4月22日当天卖掉了40多套房子，27日卖掉了9套，我们争取在这一周卖掉600套。”卓建辉说。
虽然和“任务”相比有些出入，但卓建辉仍然满意自己的工作成绩。他还介绍说，房子的成本价在每平方米2900元左右，之所以定这个价格，就是想尽快回笼资金。
今年4月以来，国家出台抑制房价政策，宁波居民的购房心理多多少少产生了“哗变”。
虽然从宁波房地产交易中心以及该机构的网站上，记者未获得4月份的任何房产交易信息。但是来自宁波最大的房产公司21世纪不动产的信息显示：3月份二手房单日成交数平均490余套，而4月份下降至190多套，而抛盘量却剧增：由3月份的100多套上升至4月份的500套左右。
二手房是楼市的晴雨表，对此，流传于宁波坊间的则趋于冷静：宁波房价还是要涨，但涨幅会下降，而且并不是所有楼盘都会上涨。据网上调查显示：将近50%的购房者认为宁波房价依然会稳中有小涨。
宁波汇基不动产投资咨询有限公司总经理吴晓东认为，以新婚户和外地大学生为主的初次置业者，大都会持货观望。而欲改善居住条件两次置业者对价格敏感度低，宁波目前的购房者大多属于此类客户，只要有自己合适的楼盘就会购买。
从二手房的抛盘量看，主要是短期投机性购方者“承不住了”，他们更多的关注短期价格的上涨空间。
吴晓东的观点主要来自宁波内生性的、藏富于民的经济结构的判断。首先是老百姓购买力旺盛，再者，宁波房市是内销型市场，“全世界都在买上海的房子，全浙江都在买杭州的房子，而宁波的房子，大部分是本地宁波人在买。”吴晓东测算宁波本地人的购房量占到总量的80%~90%。
吴晓东形象地比喻：“宁波房市以前是90度的开水，现在是50~80度，不温不火。”
宁波豪宅需求持续旺盛可以印证吴晓东的观点，如宁波的江景豪宅外滩花园，均价11500元/平方米，自2004年11月开盘以来，5个月内销售率已突破60%。去年雅戈尔集团开发的外滩花园，至今销量宁波宁兴房产集团销售经理鲍致远认为，宁波人的本性就是保守，政府、开发商和消费者都表现出过度谨慎。
“有意思的一点是，”鲍致远说，“在房地产业发展之初，政府推出土地推市中心，再一圈一圈地往外放大。而市民的传统心理，也是不愿意住在偏远的郊区。开发商在市中心造房子，必然会造成房价偏高。所以，前几年宁波房价飞涨，是房源的结构性的问题，低价房太少了。”
鲍致远与吴晓东的观点趋于一致：宁波房市没有太大的泡沫空间。
与之呼应的是，今年4月，在浙江省召开的抑制房价的电视电话会议上，宁波还受到了来自省里的表扬。
政策链条：趋于保市？
2000年，宁波开始大规模的城市拆迁，在2000~2002的三年内，宁波房价的涨幅连续三年排在35个大中城市的第一位。
2002年6月，宁波政府抑制房价的政策出台，建委、房管等相关部门发布一系列相关规定，如遏制炒房号、商品房必须交付后才可转让等期房限转措施。
在所有规定当中，一年内购得的商品房不得转让，被房产业内人士评论为“最有力度的政策”。据悉，杭州直到2004年才实施这项政策，而上海于2005年开始制订实行。
为改善供应结构，宁波政府积极推出经济适用房。分别于2002年启动低收入家庭住房建设，2003年启动限价商品房建设。低收入家庭以小套型为主，套面积控制在45~65平方米，均价为2280元/平方米；限价商品房以中小套型为主，套面积控制在55~95平方米，均价在3000元/平方米左右。
截至2005年3月，已推出了84万平方米经济适用房，其中三个小区共42万/平方米已建成交付。经济适用房的推出，使2003年新开楼盘套均面积下降了15平方米，2004年套均面积下降了9平方米。
同时，旧城改造计划也得到了调整，记者从宁波国土局获悉，宁波的非成套房改造基本完成年限从2005年调整到了2007年。2003年、2004年两年基本没有增加新拆迁量。
所有这些努力，终于使得宁波房价的涨幅降至16.6%，在2003年35个大中城市的排名中降至第二位。2003年，建设部、国土资源部、央行和浙江省建设厅对宁波楼市的调查结果显示：短期内房价涨幅虽较大，但匹配经济发展速度，总体价格仍属正常。
进入2004年，除了继续推进上述政策之外，宁波主要商业银行提高了按揭比例，商品房首付提高到四成。
而住房供应结构业发生了改变：2004年住宅新开工面积占商品房新开工面积的74%，其中普通住宅新开工面积占住宅开工面积的98%。市场上中小套型房源供给明显增加，中心城区新开楼盘套均面积从2002年的120平方米下降到2003年109平方米，2004年进一步下降到107平方米。
2004年的宏观调控，宁波楼市在5月进入低迷期。记者从宁波建委开发处获得的材料显示：“2004年的房地产投资增幅比2003年回落19%。2005年一季度完成投资50亿元，同比增长9.5%，涨幅比去年同期回落了40%，其中住宅30亿元，同比下降17%。”
材料指出：“在2004年4月后，在宏观调控的作用下，供需关系由供不应求转变为供略大于求，新开楼盘预售期明显延长(未出现滞销)。2004年全市住宅竣工面积与实际销售面积比为1.15比1……根据调查，今年我市住房供求关系基本呈现供大于求的局面。”
2004年，宁波房价涨幅降至13.9%，排名降至第五位。据最新的统计数据显示，2005年一季度，宁波房价为每平方米5650元，同比涨幅为11.6%，比2004年第四季度增长1.5%。
从2004年的“供略过于求”变成今年的“供大于求”，宁波有关业内人士就此分析：“宁波政府已在保市。比如最近出台很多区域规划，如东部新城、城市轻轨、鄞奉区规划等，对于房产商来说，这是利好消息。”
据悉，东部新城已于今年年初打下第一桩，东部新城总建筑面积为15.85平方公里，核心区为8.45平方公里。规划中的鄞奉区位于宁波西南，宁波CBD扩展基地，以商务和居住为主，总面积约1.6平方公里。
这位分析人士的观点，也被宁波建委一位不愿具名的工作人员所印证。他指出，早在几年前，政府把能做的都做了，如果再去无端的遏制，则有违市场规律。
房产商：放弃还是坚守？
2005年4月28日，凯德置地以10.7亿元人民币首次在宁波市江北区成功购得一地块，旨在实现其“长三角布局”。
此前，外地房产商如坤和、万达、绿城、中信泰富等都已进入宁波，它们看中宁波楼市的长远发展前景，看来，它们不会因为当前的宏观政策而放弃宁波楼市。
然而，资金和人才实力雄厚的宁波老牌房产企业的企业却急着走出去。如雅戈尔、宁兴、联合等，已在宁波具有一定的品牌知名度和忠实的客户群，他们的房产主力开发区域已转向外地。
去年4月，雅戈尔置业开始踏出宁波，进入苏州。当时雅戈尔总经理蒋群曾对记者说：“雅戈尔这几年快速成长中，发展也到了一个极限，整个浙江土地紧缺，宁波土地也是紧缺，拿大面积土地也很困难。在宁波市场占有率25%，也到了一个高峰，再突破也困难。所以，必须走出宁波。”
宁兴房产今年虽然有“春江花城”高档住宅开盘，而且又拿到了"春江花城"旁边的一块地，但其宁开发步骤趋于谨慎，不事张扬。宁兴房产销售经理鲍致远未向记者透露“春江花城”的销售情况，他表示：“我们的开发是按步骤的，一个楼盘完了，再接下一个。”
有业内人士就此分析认为，宁波投资性需求逐渐瓦解，中高收入阶层的真实居住需求已在前几年充分释放，甚至已有所透支，剩余的居住需求无力支撑目前的高房价，这是目前宁波楼市面临的最大问题。
再者，囤积在投资客手中的房源大量抛盘，由于急于套现，对目前房市是极大的冲击。
这位分析人士认为，此情况对于刚刚介入房产行业，尤其是刚好处于2004年4月前拿地的开发商，压力会更加大。但压力增大是事实，如百隆房产，就是出于对楼市后期的谨慎，走“短、平、快”项目，尽快回笼资金。
但是，由于这些开发商大多是其他行业转变而来，资金实力比较雄厚，不会因为目前的宏观政策产生太大的波动。
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