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本报记者 吴晓波 发自广州
未来两年内，广州市存量房交易将超过新建商品房交易面积，房屋二级市场将逐渐取代一级市场成为主导市场，到2006年底，其市场份额将超过50%房地产业的市场化程度将进一步提高
在一手楼市成交回落的同时，广州的二手楼市却是方兴未艾。广州市国土房管局(下称“房管局”)日前发布报告显示，存量房(一般指二手房)交易登记面积已占到房屋交易登记面积的47%。
一手成交下跌，存量房交易增加
广州市国土房管局第一季度的房地产研究报告显示，2005年第一季度，广州市新建商品房交易登记面积为232.58万平方米，与去年同期相比减少了22.3%。2005年一季度，广州市存量房交易登记面积为208.12万平方米，与去年同期相比上升了36.8%，增幅较大。新建商品房交易登记面积与存量房交易登记面积之比为1.12：1。存量房交易登记面积已占到房屋交易登记面积的47%。
房管局负责人认为，成交量出现了一定程度的减少，并不能简单地认定为需求量的萎缩，而应看作合理回落。
2004年10月，人民银行十年来首次加息，随后又在2005年一季度再次调高购房贷款利率，促使了部分对住房要求相对不高的置业者转向性价比较高但质数略次的存量房市场，还有部分置业者选择持币待购，导致2005年第一季度新建商品房交易登记面积略减。预计新建商品房市场吸纳率将维持在105%~110%之间，空置率继续下降，交易量持续平稳。
存量房增加主要是由于房改房自由上市后，增加了性价比相对较优的楼盘供应量，成交也因此放大；国家加强宏观调控，调整房贷利率，出手抑制房价，而且新建商品房的价格上涨迅速，使得部分置业者放缓了在新增商品房购房的步伐，使得新增商品房交易量与去年同期相比有一定的下降。
其中值得注意的是，广州第一季度广州市新建商品住宅交易均价为4938元/平方米，比上一季度略升1.1%,，楼价上涨最快的两个区分别是番禺区和越秀区。番禺区的增幅为4.9%，而越秀区由于今年一手商品房众多，不像以往那样以二手房、房改房交易为主，以至于2005年一季度楼价增幅达到了35.9%。现在“五一”黄金周的数据还没出来，但预计成交量会放大，而价格升幅维持稳定。
一、二手交易各占一半
而在另一份由房管局与中原地产合作的《广州市房屋二级市场发展研究报告》中则指出，假定广州经济按照现有规模发展，收入、人口等因素稳定发展，没有突发事件发生。则至2006年，广州十区新建房屋价格将上涨至6000元/平方米以上，二手房均价为3800元/平方米左右，交易量将上升，尤其是二手房交易量将突破1000万平方米(这里对于新房的交易量估计从数据上较为乐观，即需求保持在2004年上升势头的前提下，实际情况应该有所折扣)，房屋市场化程度进一步提高。
房管局有关负责人还指出，未来两年内，存量房交易将超过新建商品房交易面积，房屋二级市场将逐渐取代一级市场成为主导市场，到2006年底，其市场份额将超过50%，并且不排除今年就达到50%。
该研究报告指出，房屋二级市场已经成为广州市房屋市场中极其重要的组成部分，它与房屋一级市场之间存在着十分显著的互动关系。房屋二级市场有着很好的吸纳能力，能够作为一级市场变化的缓冲剂，从长期的角度看可以很好地从正面影响一级市场的交易量和价格，拉动市场整体交易量上升，同时提高两个市场的交易活跃程度，同时其波动将会影响到整个市场的行情。
而来自房管局的数字显示，在2004年，广州市原八区二手房屋成交已经比2003年增长41.25%、44.13%和39.34%，其二手房屋成交面积占了原八区房屋总成交面积的44.70%，二手市场与一手市场的分庭抗礼在广州原八区早已实现。
中介行表示二手成交乐观
在广州二手市场份额较大的中原地产及满堂红地产的负责人都表示，政府的数字显示，今年第一季度在一手成交量下降两成以上的情况下，广州二手住宅市场却交易火爆，十区和八区成交金额及成交量都增长了三成以上。而且十区和八区的住宅成交比例已经都占了整体市场成交比例的四成以上，“可以说，每十个买房的人当中，就有四个选择了二手房。”
不过满堂红地产表示，在一手楼市场内，经常可以听闻总价在100万元以上的住宅受到追捧，但在二手住宅市场内，逾百万元的物业，每月成交不会超过3%。而在20万~25万元区间的成交个案中，也有相当部分买家是选择按揭购房的，可见当前二手住宅买家的支付能力仍然有限。
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