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本报记者 林明 发自北京
2005年5月12日，第17届北京个人购房展示交易会开幕。也许很多人并不知道，原定于这一天，一个酝酿已久、规模不小的异地来京投资团队将会现身。
然而，事情还是出现了变化。温州知名购房团组织负责人告诉《第一财经日报》记者
，原本预备来京的60人温州购房团因近期当地取消团队外出原因而未能成行。
但是，这一切并不能阻挡来自温州等苏浙城市的北上投资热情。据数据统计，仅去年11月至今的半年时间内，来自温州的房产投资热钱就超过了50亿元。面对长三角地区日益垒高的房价风险，北京成为继上海、杭州等热点城市后投资者的首选城市。
炒房重心北移
随着上海、南京、杭州等长三角城市房价持续居高不下，各地打击炒作、规范市场的新举措接连出台，温州投资客撤场意愿不断加强，不少城市的投资密集区域，如上海的世纪公园等板块可谓抛盘潮涌。据温州三大媒体之一、有着丰富购房组团经验的王先生介绍，其实先知先觉的温州投资客从去年年底就已开始收缩了对长三角热点城市的投资，取而代之的是将更多投资意向转向北京。
王先生向记者透露，由于目前北京和上海等城市的同类地段房价存在相当可观的利差，所以更多投资人将目光转向华北市场。从实际了解的情况看，虽然上海等城市的温州投资客并非如媒体报道所言出现溃逃，但继续进场的愿望已经明显降低，他们的炒房重心开始向北京转移。对投资者而言，北京市场的上升潜力足以克服距离带来的障碍。
据了解，去年年末在温州举办的一场京城楼盘房展会拉开了投资者转移的序幕。
数据显示，自去年11月北京30多家开发商集体赴温州展示楼盘后，掀起了温州投资客投资北京地产的热潮，粗略统计约有超过50亿元的投资热钱涌入京城地产市场。王先生介绍说，在30多个楼盘的房展会上，有案可查的成交金额在15亿~20亿元之间，平均每个楼盘都有超过5000万元的成交量，而顺驰旗下开发的蓝调、林溪、领海3个项目各自都在短短几天超过了亿元销售大关，来自四惠地铁沿线的部分住宅、商用物业同样得到温州投资客的热烈追捧。
此后，京城赴温州推广的楼盘项目趋多，而温州投资客自发赴京看项目的行动也日益频繁。据反馈消息称，在SOHO尚都等多个京城高档楼盘都出现了温州人排队买房的身影，保守统计每月有近10亿元的投资款涌入，短短半年间，温州流向京城楼市的购房总资本超过50亿元。
分析师王永斌认为，由于上海、杭州等长三角城市房价居高不下，区域市场要求调整的声音不绝于耳，使得更多浙江投资者为避风险“舍近求远”，更关注以北京为代表的北方市场。另一位温州媒体购房组织人还表示，华南、中西部区域大部分城市相对平稳的房价走势也是温州投资客转向京城楼市的另一个原因。
银行房贷回避风险
根据统计，目前温州客投资团队庞大，其中依靠银行房贷的占据多数。据王先生介绍，长期以来，以小博大的投资心理使得投资客更愿意依靠贷款购房，尽可能地发挥自有资金的最大效率。初步估算，温州投资者完全以自有资金投资的比例较小，仅约占总数的10%左右，大量激增的购房贷款也惊动了北京各大商业银行。
在今年4月的北京首届商务地产节上，来自温州最大的异地投资组织机构传出消息，北京多个楼盘的当地贷款商业银行欲对温州投资客房贷提高门槛，未来凭温州身份证的买房人将不能享受到原有与当地居民同等的贷款待遇。
王先生告诉记者，在与京城多个楼盘接洽过程中发现，不少在为楼盘办理个人贷款的商业银行开始监控温州投资客的贷款申请，并在执行审核房贷过程中，特别注重该类投资人的贷款条件，甚至今后持温州当地证件或身份证开头号码为3303(浙江身份证开头为33,温州代码为03)的在京购房人也将受到重点“关照”。
而事实上，无论是北京的股份制商业银行，还是四大国有银行，其内部对于异地投资的放贷态度均在不断趋紧。记者在致电工商银行北京分行个人房贷咨询部时了解到，工行对于持外地身份证，而自身又不在北京工作的购房人会增大审核力度，除提供日常现金储备证明外，还对买房用途等多个环节进行审验，具体贷款条件根据不同楼盘性质，价位区别对待。
而中国银行北京分行相关人士则表示，虽然目前外地购房人贷款与北京当地消费者并无区别，但银行内部对于不同贷款对象之间还是存在其他审核标准，具体标准属于商业机密，不便透露。
搜房销售公司总经理石军认为，目前北京住宅消费市场仍然存在较大的供不应求现象，面对一触即发的多种投资资本涌入，商业银行开始有意识地区隔消费对象以及贷款等，采取不同的贷款策略，不但能防止金融风险，也能在一定范围内适度缓解日益显著的供需矛盾。
炒房模式更趋完善
对很多北京当地的消费者而言，总认为温州投资团队离北京还很遥远，并且受到此前一次的集体狙击，他们不会这么快再卷土重来，但事实是，温州投资客已经悄然入京。
一位温州投资人士私下告诉记者，由于炒房者广泛不被消费者接受，面对来自不断增加的内外两方面压力，驱使现在的炒房模式更趋向隐蔽性、低调操作，以往显山露水的那一套已不复存在，取而代之的是默默选择、低调签约，尽量不显示自身身份。此外，对于房源投资的选择也更加理性，由于以往住宅、商业、办公物业投资考虑不太成熟，现在更加结合区域板块发展、物业性质等风险因素综合考虑。
对于贷款部分，随着房贷利率有可能走向加息周期，为了资金使用更加安全，投资客也都普遍提高了首付比例和应急资金储备，而一改过去将资金绷得紧紧的，加强了风险意识的防范。
王先生最后告诉记者，由于市场、地域和整个投资环境都在发生变化，相应的投资人模式也在进行调整，就以投资的合理期限来看，也不再像以往那样随意。大部分投资客认为，现在购置的物业会等到2007年、2008年左右期间抛售，属于中期性质的理性持有。
相关背景
狙击炒房团实录回顾
2004年年初，温州炒房团的大举“北伐”令北京房地产市场陷入恐慌。
继前几年让京城房地产商们见识了一把大手笔之后，2004年，温州炒房团又谋划再度涉足京城房地产业。对此，SOHO中国董事长潘石屹明确表示“不欢迎”。社科院的尹中立博士更是称要严防死守，强力狙击温州炒房团进京。他认为，“炒房团”所带来的虚假繁荣对地产业相当危险，“泡沫终究是要破灭的，指望炒房者刺激本地经济增长，其危害犹如吸毒，如果继续吹大房地产泡沫，那么将来的后果不堪设想。”
尹中立还提出了“房地产炒作的八大危害”，称“房地产市场和股票市场一样容易产生价格操纵行为，这正是房地产市场需要政府外部监管的原因所在。完全依靠市场竞争解决不了问题，房地产市场需要政府对它公平、公正地实行强制性的外部监管。而温州炒房团利用资金优势左右房地产价格牟取暴利，该行为和股票市场的庄家行为如出一辙，我们认为，应该约束类似温州炒房团的操纵房地产市场的行为”。
尹中立认为，“温州炒房团”是一个重要的社会现象，它的意义不仅是发生在某个团体身上的事情，而是全国各地都不同程度存在的热点问题。许多人在当前房地产业供给与需求产生极大差距的情况下，借机炒地皮，同时拖进了数量几倍于它的银行资本，造成了房地产业的虚假繁荣。
具体到温州炒房团进军京城，尹中立博士认为，“由于北京特殊的政治经济地位，他们对北京的影响稍小一些，而对于一些小城市则会造成相当大的影响。”但随着2008年奥运会的脚步渐近，政府对北京的基础设施建设将会投入大量的资金，从而带动周边地价不同程度地提升，“如果政府采取措施不当，就容易给房地产炒家以可乘之机，甚至导致房地产价格失控。”对此，他提出，政府应对那些以投资为目标的住房在转手时设置高额的税收，吸取发达国家的经验，积极协调包括开发商、二手商等在内的各方利益，增加廉价住房的供给量，从而实现对房地产业的规范化、正常化的管理。
复旦大学房地产研究中心华伟认为，成熟的市场存在着合理的投机成分，“温州炒房团”不等于“温州投机团”，投资也不等于投机。因此，政府不需要直接干预市场，但也不能放弃对“游戏规则”的完善。
温州炒房团在全国房地产市场征战多年，所向披靡，“名震天下”。这支近十万人的炒房大军，手中有上千亿元的资本(有消息称甚至更高)，仅温州某房产投资俱乐部，会员就达6000多人。四年来，温州炒房团先后到上海、深圳、南京、杭州等经济较发达城市炒房，所到之处，房产价骤升。
温州人的炒房首先是从家门口开始的，从1998年到2001年，民间资本的进入，促使当地房地产市场价格以每年20%的速度递增，市区房价从2000元／平方米左右，快速升到超过7000元／平方米，并一度无房可炒。精明的温州人之后迅速把资金转向临近的杭州与上海。在杭州，购房者中20%是温州人。而在上海，炒房高峰时每年有数十亿元资金从温州进入。
继杭州、上海之后，东起辽宁大连、西至新疆伊犁，南到海口，北达内蒙古，温州炒房团的足迹开始遍布全国的省会与中心城市、二级城市，甚至县级城市。温州炒房团所到之处，往往大批量采购，甚至整栋成片地购买。
评论
炒房团也是一把尺
近年来，一提及温州炒房团，各城市房产市场均如临大敌，唯恐避之不及。相比数年前，人们对于炒房团的好奇关注转而成了恐惧、愤怒，全然没有了往日的光鲜亮丽。
从温州投资客踏遍大江南北的足迹来看，开发商爱，买房人恨，监管无奈，投资客从容自在，似乎从最初开始，温州游资就背负着一种不同情感交织在一起的压力，面对压力和对炒房的种种非议，人们也逐渐愿意开始更多思索属于地产的那份“原罪”。
事实上，从温州炒房团席卷全国各大中小城市的风暴来看，既有在上海、杭州、内地西部省市等区域的显著投资成果，也有广东、海南、新疆等地的遇挫经验，历经百战的温州人用自己的行动实践着中国房地产业的兴衰荣辱。
时髦的观点认为：对于中国这样一个房地产市场刚刚处于起步发展阶段的国家来说，由于消费力旺盛，行业发展初期的供不应求加剧了投资房产行为的疯狂，作为全国炒房一族的代表——温州客自然而然地成为了追逐暴利、人为制造供需矛盾、扰乱市场价格秩序的元凶。
然而，却很少有人去探求造成这种现象背后的成因，即便是处在发展期，一个健康有序的市场是否能给投资客尤其是疯狂的短线套利者更多的机会？在广州、深圳以及西部部分省市地区鲜有投资客身影，或炒房团折戟沉沙、屡屡失手，同样给了我们现实的印证：成熟理性的市场本身就是拒绝炒作的最好利器，而反观房价被一炒再炒、不断推高的部分城市，则难免有着先天不足的原因，而炒房团的出现，只是在程度和速度上加大了这种趋势。
随着国家宏观调控的演进，金融银行消费信贷的收紧，温州投资客们开始窘相环生，南京夫子庙折戟、海南三亚兵败、杭州西湖河畔出走、上海世纪公园溃逃……在各地市场痛定思痛下，在各种规范市场措施的推动下，市场同样在为投资客进行着一场震撼教育。
这样看来，所谓的温州炒房团们并不可怕，或许那些投资客、炒房团同样也能成为城市房地产市场健康与否进行体检的一把标尺。
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