巴南城区可圈之地起硝烟 200亿元砸向龙洲湾

　　信报记者 李星辰 报道

    渝南崛起一座新城

　　5月8日，在去巴南采访的路上，老朋友张先生听说记者要到巴南，牙缝里冷不丁蹦出一句话来，要下乡呀？当看到记者一脸诧异的时候，张某煞有介事的解释到，从解放碑到巴 南就是下乡，这是很难改变的一种观念。在上世纪80年代，巴南籍同事还有一个特权，可以休探亲假。

　　张是在渝中区生活了40多年的人，其观念颇具代表性，这就是多年来巴南虽然被划到了主城区，但是在很多重庆市民的眼里，巴南始终是一个边缘地带。

　　“这样的观念将很快改变。”也就在同一天，巴南区龙洲湾新区开发建设办公室副主任李进一本正经的告诉记者，目前巴南正在加速融入重庆主城区。巴南新城将成为重庆主城6个区的中心之一。在2007年连接大渡口的鱼洞大桥建成通车后，巴南龙洲湾新城到重庆主城的沙坪坝、九龙坡、渝北、南岸、渝中等所有的区都只需要20分钟，这将使巴南成为重庆主城组团城市的中心。

　　巴南，将成为重庆主城组团城市的中心，重庆南部一座拥有40万人口的新城将在5年之内产生，这就是龙洲湾—重庆南部新造城运动的一个标本。

　　200亿打造龙洲湾

　　龙洲湾新区位于长江之滨，真武山下，是李家沱组团与鱼洞组团的连接部，是重庆南部新城的核心区域。新区东望南温泉旅游胜地，西濒长江，南临巴南区府所在地鱼洞，北与花溪特色工业园区相接。

　　多少年来，这是巴南区领导层的梦想，而为了实现这一梦想他们将为此付出200个亿打造龙洲湾新城区。从2003年开始，巴南便开始实施庞大的迁城计划。

　　从一开始规划就参与其中的龙洲湾新区办公室副主任廖华，在接受记者采访时并不赞同迁城的提法。他认为龙洲湾新区的建设是巴南城区的延伸，城区的建设对鱼洞和李家沱两个镇没有实质性的影响。

　　据了解，整个龙洲湾新区总占地面积约10平方公里，分为A、B两个区开发，各约7500亩。规划区内有500亩生态景观公园，6公里亲水江岸及沿江绿化景观，1000米景观艺术长廊，时尚文化休闲广场等。规划区功能定位为集居住、商贸、办公、休闲于一体，且富有滨江山水特色的综合性城市发展区，是重庆的南部新城。

　　新城雏形凸现

　　从2003年10月开发建设以来，各项开发建设工作顺利向前推进。目前两条高标准、高档次的城市快速干道和景观大道已建成通车，市政基础配套设施、给排水、供电、电信、宽带网络系统等已基本完善，新区开发条件已成熟。目前，龙洲湾新区已经完成征地2500亩，投入资本近6亿元进行了前期的基础设施建设，去年龙海大道建成通车，今年4月29日，龙洲大道竣工通车。

　　5月8日，记者在龙洲湾调查发现，目前已经有6个建筑工地在不停的施工。龙洲湾有关工程负责人称，该新区今年将完成的房地产开发50万方以上。而整个巴南行政机关的搬迁也将在2008年前完成。

　　按照规划，该新区将在2010年基本建成，建成后，该新区将新增房地产650万方，新增城镇人口10万人，并把巴南、鱼洞、李家沱连成一片，整个城镇人口将达40-50万人。巴南区一不愿透露姓名的领导私下告诉记者，打造龙洲湾的目的就是要跳出巴南，真正融入主城区。

　　巴南的造城运动将在未来几年内超过重庆主城的其他区县。有人士分析，就在龙洲湾不远处，4月25日，香港融汇集团在巴南区圈下李家沱大桥至马桑溪大桥之间大片土地，计划投资50亿元建设中高档住宅小区“融华江城”。上海通联房地产开发有限公司紧跟其后，要投资20亿元推出“申烨·大阳城”房地产开发项目。

　　主城最后的黄金宝地

　　李进告诉记者，整个龙洲湾预计投入资金200亿元人民币，其中基础设施建设40亿，主要由政府财政融资解决，二级房地产开发投资160亿元，由开发商出资完成建设。一个200多亿的市场蛋糕让在重庆谋求发展的房地产开发商难以平静。

　　今年，龙洲湾将完成A区剩余土地的征用，2006年将完成B区7500亩的土地拆迁。除去城市配套设施所用的地，龙洲湾在最近两年内可以挂牌出售的土地将达到13000亩左右。

　　“这是主城区最后可圈的黄金宝地，”重庆一家房地产开发商罗某告诉记者，与其从中小开发商手中买进小块的开发用地，还不如直接在市政府去摘牌，因为这一来可以节约交易成本，另外也不见得就比在开发商手中拿地成本高，而且巴南由于前期开发不足还将有更大的升值空间。

　　“巴南，在重庆房地产发展的近两年内一度处于沉默状态，今后可能会有后来居上的趋势。”重庆房地产行业一资深人士分析，由于巴南有大量可以成片开发的土地尚在政府手中，这可能使巴南的土地炒卖受到严格的限制，从而有利于当地的房地产开发。

　　开发炒热龙洲湾

　　“我们很难招架开发商们的买地热情，”龙洲湾一招商部负责人表示，从2003年8月开始，龙湖花园、宗申集团、重庆融智实业、重庆斌鑫物业、金科集团等先后向龙洲湾提出了近万亩商业用地的要求。2005年1月18日，龙洲湾与福建东方伟业投资公司成功签署了金额为15亿元的意向性协议，共同开发建设龙洲湾，打造高品质住宅小区。而最近3个月以来，龙洲湾方面正在与香港一地产巨鳄秘密接触，由于对方想一举吃下龙洲湾B区的7500亩土地，对其进行整体开发。知情人士声称，双方在具体细节上还有许多的问题需要沟通，暂时不便向外界披露具体细节。

　　据悉，到目前为止，龙洲湾首批征用的3000多亩土地目前已经所剩无几。这导致了龙洲湾的领导层不得不面对在渝洽会上无项目交易的尴尬。

　　调查发现，目前龙洲湾新区这种依山傍水而且交通便利的条件让不少开发商心旷神怡。而该地区的地价成交价格一般在每亩35万元，这和北部新区及渝中区每亩100-200万元的地价相比让开发商们颇有举重若轻之感。

　　资料显示，2004年，巴南全区房地产开发的实际完成量是89.7万方，城镇居民人均居住面积为25.04平方米。

　　每年新增100万平方米以上的开发面积能够卖掉吗？当地的开发商王某向记者表示，这种担心是多余的。据称，由于巴南交通的不断改善和房价的低廉，目前已经有不少拆迁户选择巴南作为自己的安身之所。

　　渝中区的刘先生就是其中的一个，化龙桥旧城拆迁后他就选择了在巴南购房。

　　刘先生告诉记者，目前巴南最黄金地段的商品房价格也还在每平方米3000元左右，一般的商品房价格保持在1500-2000元的水平，这比在其它主城各区购房都要便宜。在巴南买一套房子目前比在渝中和南岸要便宜30%—40%，这可以让不少人用在这些区买房子的钱在巴南提前实现有房有车的梦想。而刘先生周围和他一样从渝中区搬到巴南的邻居并不在少数。

　　据悉，龙洲湾即将在年底封顶的“典雅.龙海港湾”这一总面积约10万平方米的项目，也是被一抢而空。

　　政府的开发冲动

　　“我们将严格控制房地产开发的风险，”巴南区建委一位负责龙洲湾新区开发的官员告诉记者，作为新城区的开发，龙洲湾将尽力规避重庆乃至全国房地产发展中已经出现的问题。为了尽量把有限的土地给实力雄厚的房地产开发商，龙洲湾方面对进入该新区开发商资质进行了比较严格的界定。而且龙洲湾的土地也不会零星出售。

　　由于龙洲湾目前仍然处于前期开发阶段，城区的气候还没有完全形成，大规模的房地产开发还处于准备阶段，所以在记者采访过程中，几乎所有的受访者都表示很难判断巴南新造城运动到底会对原有房地产行业造成多大的冲击。

　　然而，记者调查发现，在巴南新造城运动的背后隐藏着地方政府的卖地冲动。据记者调查，目前该地区征地的成本是11万元左右，而卖出价不包括土地出让金一般在35万元以上。这样每亩地政府扣除所有成本后的纯收入在15-20万元之间。15000亩土地的纯利润将在22亿元以上。这对于财政并不太宽裕的巴南而言无疑于雪中送炭。去年巴南的财政收入约3.6亿元，这也就是说，龙洲湾的开发会给巴南区政府带来的直接收益至少相当于该区传统产业6年以上的财政收入，这还不包括在开发过程中，各企业为巴南上的各种税赋。

　　这就是巴南地方政府卖地的原始冲动。实际上，不仅仅是巴南有这样的原始冲动。几乎所有的地方政府都和巴南一样，在城镇化进程中得到了不少的好处。

　　重庆市近年来房地产行业飞速发展的原始动因也在于地方政府的卖地冲动。有关资料显示，1997年重庆直辖时，重庆当年的卖地收入是2亿元，到了2002年，这一数字增加到11亿元，2003年，重庆的卖地收入翻了一番，变成22亿元。到了2004年，本市的土地出让收入就猛地飚升到80亿元。2005年，有权威专家预测，这一数字将远远超过100亿元。

　　也由于地方政府这样的原始冲动，中央政府对全国房地产的宏观调控必将遭受严峻的考验。