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本期主人公：王先生年龄：37岁 职业：自由职业 年收入：35万
王先生曾从事金融行业，后下海经商，经过几年奋斗，购置了多处房产。
王先生从小生活在虹口区，对该区环境比较熟悉，2000年7月份买入位于临平路的欧洲花园用于自住。此物业地段好，小区环境佳，王先生和父母都非常满意。王先生父母原先居
住的位于凉城的老式公房用于出租。
2001年4月，王先生买了位于四平路、物华路的虹口现代公寓。该套物业位于高层，景观较好，交房后出租至今。
2002年5月，他购买了位于江苏路、愚园路的畅园。此盘地处市中心，周边交通便捷，配套设施完善，此楼交房后也用于出租。
从王先生的投资情况来看，他比较偏向于住宅类产品，重视物业的升值潜力。
自2000年开始，上海的房产市场保持了持续上升的态势，市场预期价值得到了充分体现。但随着近期多项房产政策的出台，市场形势出现微妙变化，王先生在考虑是否应调整投资方式，出售部分手头的物业；同时，王先生对市场的长期发展前景依旧看好，有意对酒店式公寓进行投资，希望可以得到专家的指点。
王先生原有的投资理念重视物业的升值潜力，主要采用以租养贷的投资方式，但随着目前房产市场形势的微妙转变，我们建议王先生出售部分手头物业，获取现金收益，降低投资风险；同时，投资方式可转向中长期投资，以获取稳定的经营回报为主要目的。
王先生拥有的凉城地区物业，由于建设时间早，房龄较长，在房型设计、小区环境以及物业管理等方面都相对落后于新建住宅，继续升值的空间不大；位于物华路的虹口现代公寓物业则随着房产市场的整体发展，近两年其物业价值得到了大幅上涨，但由于该物业规模不大，小区规划一般，周边有较多的新建和在建楼盘，形成有力的竞争，短期内继续大幅升值有一定难度，其租金回报率也相对较低。建议王先生可以将这两套物业出售，获取现金以用于偿还银行贷款和进行新的投资。
位于江苏路、愚园路的畅园地处市中心，周边交通便捷，配套设施完善，考虑到市中心土地资源的稀缺性，该物业具有较强的保值和增值能力；同时，该物业自身品质较高，靠近延安路、江苏路商务区，周边租赁市场成熟，租户以外籍人士为主，租金收益相对较高。建议王先生继续持有该物业，获取长期回报。
王先生打算投资酒店式公寓，计划选择区域发展较为成熟，规格和品质较高的产权式酒店式公寓进行投资，以获取长期、稳定的经营回报。
作者：郑翎昀 上房销售
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