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正当对高企的房价莫衷一是之时，有记者发现一个有趣的现象：对房价看多者多为相关政府官员、房地产开发商、部分地产中介、房地产投资或投机者；看空者多为新闻媒体不包括在沪媒体、投行人士、银行人士和学院派房地产研究人员。双方均言之凿凿，自成体系，令局外人眼花缭乱。
应当说，上述看法上的分野，在很大程度上反映出利益关系的格局。在上述几方中，
除了媒体和研究人员之外，基本都是利益中人。其中相当一批人的看法与其说表明了自己的客观判断，不如说表明了自己的主张，是他们对房价走势的希望。因此，要分析今天的房地产市场及其最近不正常的走势，就不能不对所牵涉的几个基本利益主体及其博弈过程进行分析。
在今天的中国，房地产商已经成为一个发育程度最高的利益主体。这首先是因为，房地产是过去十几年间资源积聚速度最快，同时也是资源积聚规模最大的一个领域。其次，房地产商也是较早以自觉的意识甚至集体的力量影响政府政策和社会风向的一个群体。这个历史要追溯到90年代初海南等地房地产泡沫破灭之后。当时由于经济过热，特别是房地产过热，政府出台紧缩政策以收缩银根，这样就断了房地产炒作的资金链条。于是，从这个时候起，人们就看到，由媒体或其他机构出面，召开了一系列的研讨会，请一些著名的经济学家出来讲话。这些研讨会的基调大体是：目前中国经济并没有过热，政府应当改变紧缩政策，放松银根。这些研讨会的目的非常明确：政府放松银根，被套的房地产解套。
而房地产集团最漂亮的一次博弈则是2003年。这年6月13日央行出台“121文件”(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)，要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理等。对此，有人惊呼：“房地产的冬天来了”。这时人们又看到，房地产商动作频频，各种研讨会相继召开，业内的头面人物纷纷发表讲话，而最重要的一个动作则是在房产商的力推下，工商联邀请众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院。舆论认为，这个举动促成了国务院18号文件的出台。该文件确认，房地产业是国民经济的重要产业，且发展是健康的，并指出，“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。由此，房地产的“国民经济的重要支柱产业”地位得到官方确认。这一点，对于开发商本身来说可能没有具体的实质意义，但对于地方政府名正言顺为房地产提供支持，甚至为地方政府与房地产商之间的联盟，提供了合法性基础。可以说，在改革以来的20多年中，一个利益集团能够影响甚至改变政府的一项重要政策，这还是第一次。
现在看来，房地产已经开始成为目前中国发育程度最高、影响力最大同时自觉意识也最强的一个利益集团。财富的规模、现实的利益以及历史的积累，造就了房地产集团的团体意识和集体行动能力。应当说，在市场经济中，利益集团的发育是一件正常甚至是必须的事情。问题是如何对利益集团的利益表达进行规范，以及对不同利益主体的关系进行平衡。
当然，在一个行政权力仍然处于主导地位的社会中，利益集团的影响力不能随意夸大，利益集团的行动要真正取得效果，最有效的办法是与行政权力结盟。而近些年来在政绩、财政压力以及其他种种因素促发下导致的地方政府对于“经营城市”、“出售土地”的兴趣，则为房地产与地方政府的结盟提供了可能。4月16日，新华社发表了记者包永辉的一篇文章，披露某地方政府操纵地价抬高商品房价格的做法。这个案例形象地揭示了房地产集团与地方政府的关系。至于地方政府官员在土地征用、地皮出让、工程项目中的腐败行为，更成为这种联盟关系的粘合剂。事实上，最近几年时间，一些城市房地产价格的扶摇直上，在很大程度上就是房地产商与地方政府结盟与合作的结果。我们搜索一下最近几年有关房地产的消息，就会发现一个现象，在一些房地产价格上涨最迅猛的城市，当地政府的领导人总是利用各种途径向人们传达种种利好信息。
投资性资金，则是在这次房地产热中出现的第三个利益主体。而这个主体又分为海内、海外两个部分。有报道称，在上海的买房资金中，四成来自海外、三成来自国内游资、三成属本地资金，即使本地资金，多数也以炒作为主。对于国内游资，人们比较熟悉，近几年来，由温州商人刮起的炒房热席卷了国内许多城市，先是杭州和上海，然后其足迹开始遍布全国多个省会与中心城市、二级城市，甚至县级城市。所到之处，房价基本都上一个台阶；而海外游资则更为神秘。雷曼兄弟证券公司指出，估计目前有近12000亿元人民币的海外游资进入内地市场伺机炒作，其中一部分进入了房地产市场。国家外汇管理局发现，在有的沿海城市，海外个人购房一人多达几十套甚至上百套，明显带有投机性质。根据国家外汇管理局的调查，海外游资炒作中国境内房地产，主要以两种形式运作：一种是以个人名义在中国境内以十套、数十套的规模买入房产，拉高价格；另一种是以贸易活动或者直接投资的名义，暗中用做购买房地产资产。
最值得注意的是，这次房地产调控，成为直接打击对象，或者成为房地产热牺牲品的便是这些游资。以上海为例，这次调控有几个明显的特点：首先，是力度非常之大。最近上海出台的房地产调控措施，被认为是出手最狠的，以至于出现了上海房价一天下跌600多元，两个星期中下跌1200多元的“奇迹”。4月4日的一则报道说：上海“房产之窗”新房监测系统数据统计显示，从上周开始，上海全市住宅成交均价为8737元／平方米，较上上周已经下跌了13.8%；第二，时机还算及时。虽然已经有一些普通市民卷了进去，但总算赶在大部分房子还没有到最后一棒的时候，便敲响了停止的锣声；第三，投机客成了这次调控的最大输家。在新出台的种种措施之下，二手市场出售难度增加，造成了炒家想割肉出局都不易的局面；第四，保护了有关方面的利益。如果说房地产商有损失，也只是不能再享受反常的高利润，而并没有很多房子压在房地产商手中。由于规定二手房出售时要还清银行贷款，大部分的银行风险也就转嫁到了炒家手里，银行的利益得到了保护。
其实，游资成为这次调控的牺牲者是毫不令人惊奇的。除了到中国兴风作浪的海外游资是必须打击的之外，目前的利益联盟关系也决定了只能是这个结果。房地产力量强大且与地方政府已经形成了较为稳固的联盟关系，银行是政府自己的，只有游资是个孤单的行动者。别看为了炒高房价时地方政府向他们频频招手，但他们与地方政府没有稳定的联盟关系，而且这个力量神神秘秘，打一枪换一个地方，也很难与谁形成稳定的联盟。由此来看，游资就成为最合适的调控牺牲者。
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