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可能出现“地产调控比赛”
在3月17日央行调高房地产信贷利率、抑制房地产过热之后，国务院又向各地政府发出文件，要求从“金融安全和社会稳定”的高度，来控制房地产业的过快发展。这意味着，国内抑制房地产市场的手段，在市场手段基础上，又加上了行政手段。
文件明确提出各级政府官员要为楼市过热和楼价飙升负责任。鉴于可以理解的原因，列入政绩考核以后，相信各地行政负责人将在各自允许的权利范围内出台严厉措施，各个地区极有可能出现“房地产调控比赛”。
比如地方政府中，北京相应披露了去年核减开发区数量达94％，还透露即将实施住房公积金贴息新政；上海政府更是先行一步，先后发布了《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续快速健康发展的若干意见》、《关于本市个人出售普通住房营业税征收的通知》和《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》等一系列“组合拳”，调控过热的上海楼市；杭州近期也下发了停止别墅类供地的通知；广州市国土房管局将对被闲置的土地每月征收闲置费，只要被认定闲置土地满一年者，广州市政府将对用地机构征费，凡已签订“国有土地使用权出让合同”的土地，当局将按工业、建设及经营性房地产等不同用地的合同出让金额，按月征收0.4％至1.2％的闲置费，以地价1亿元人民币的经营性房地产用地计，被认定闲置满一年者，随后每月要缴纳闲置费达120万元……
深圳直接对炒房行为开刀，禁止取得预售证之前认筹、签定合同以后必须在规定时间内备案、备案后不能取消合同、销售信息公示等等。这种波及全国大中城市的对房地产及土地市场进行调控的举措明显表明：调控房地产紧缩性政策已经开始以地方为单位逐步出台。
这些措施中，对房地产具有深刻影响的可能包括：提高首付比例、缩短按揭年限、提高交易费用、进一步加息、部分城市加快土地出让步伐。而影响较缓的措施可能包括：加大推出微利房及廉租房、集中性抓房地产行业内的大案要案、房地产行业税务大检查、降低二手房交易难度等等。
豪宅短期受影响较大
深圳开始执行禁止认筹、限期备案、备案后不能取消合同、销售信息公示等措施后，主要影响的是炒房一族，以及市场信心。
众所周知，这几年深圳豪宅市场中，来自投资客、投机客的比例大约在25％~30％之间。上述措施开始执行以后，象以前一样的炒房行为基本变得不太可能，深圳豪宅实现快速销售、迅速涨价的基础被破坏。而中低档房产的投资比例远小于豪宅。因此，豪宅受到的影响将远远大于中低档住宅，加上深圳今明两年内单是TOWNHOUSE、别墅的供应量就高达3000套，因此这个市场的短期压力将陡然增大。
另外，禁止认筹等行为并没有根本上改变市场的供求关系，特别是对中低档市场影响不大。
房地产“投资品”特性转变
但是，这些措施也极大影响了市场信心。目前房地产价格轮番上涨，其实就是信心导致的，目前的房地产市场就是“信心市场”，同时培育了房地产本身的投资性。当房产具备投资特性以后，“追涨杀跌”就变成了其主要特点。目前的措施影响了投资一族，如果这部分人快速撤退，同时转手的各项成本和风险加大，那么房产的“投资品”特性就将被还原成“消费品”。而“消费品”的特性将从“追涨杀跌”转变为“追跌杀涨”。
也就是说，如果措施的出台导致房产出现经济属性的根本性变化，房价和房地产市场就将从根本上受到影响。
财富保有形式是否发生变化是判断长期趋势的主要依据之一，笔者认为，只要中国人的财富保有形式不发生变化，证券市场不发生根本性变化而成为中国人的财富保有途径之一、存款利息收入不超过房产租赁收入、中国的信用环境得不到根本改变，那么房产依然是少有的财富保有形式。
即使利息与租赁回报保持同一水平或者稍稍超过，基于中国人的土地情结及购房喜好，房地产依然会保持相当需求。因此，观察未来房地产变化趋势，主要应关注三点：一是加息幅度是否导致利息收入超过租赁回报；二是观察证券市场是否恢复财富保有功能；三是信用环境越好，实物财富的意义就越小、纸财富的意义就越大，但目前看起来，中国的信用环境得不到根本改善，信用越差，房地产将越被依重。
房地产未来存在变数
随着加入WTO年限的增加，关税也越来越低。如此一来，进口的建筑材料、境外公司的设计费用等与房地产有关的费用开始下降，这些费用的下降将有利于房地产采用质量更好、设计更先进的国际先进材料和技术，对于提高房地产的整体素质是有帮助的。但由于房地产是地域产品，这种帮助有但并不大。另外如果人民币升值，导致购买进口原料成本下降，出口成品成本下降，出口增加促进经济增长，整体经济的改善将反过来影响房地产的发展。
从海归的增减来看，由于人民币升值的预期，已经开始有海外华人磨拳擦掌，到国内发展的同时，把资金投到中国购置房地产。可以说每一个海归背后都蕴涵着起码购房两处的可能性。
此外，由于国际上把人民币升值问题炒得火热，在人民币升值预期刺激下，企图套利的国际游资开始涌入我国，其中有一部分开始进入房地产市场。国际游资一般选择股票、债券、房地产作为三大目标，但国际游资最大的特性便是投机，一旦获利就会伺机撤出，容易引起市场动荡。目前国内对房地产的需求处于增长阶段，房地产投资预期回报率较为可观。特别是对于这些国际套利资本来说，如果人民币升值，它们将从汇率变动中获得高收益；即便人民币不升值，由于国内货币和信贷规模的扩大，会促进房地产价格上升，这些投机者依然有收获。
一旦这些资金获利套现，深圳房地产市场将面临一场变数，甚至于可能在高峰期里，使购买的房产变成“负资产”。
价格稳定是调控主要诉求
半求认为，虽然目前从中央到地方纷纷出台针对房地产的调控政策。但中央并不希望房地产出现大跌的情况，房地产价格稳定、避免出现过快上涨将是此次宏观调控的主要诉求。
同时，鉴于房地产在存款利率、证券持续疲软的背景下，“投资品特性”转变可能性不大，人民币有升值预期，信用环境得不到根本性改善，国人将继续购房喜好。因此，中国房地产市场中长期将继续向好。
但是短期的政策效应将影响市场信心，将可能导致市场出现观望情绪。尤其要关注的是加息的幅度和是否提高按揭成数。如果加息达到7.5以上，房地产的投资特性将受到极大的挑战；如果按揭成数提高到4成及以上，越大的城市，房地产受到的影响将越大，因为城市越大、对于按揭的依赖越大。
此外，现在中国房地产已经进入一个非常微妙的搏弈时期。房地产搏弈已经从由发展商与购房者之间的游戏转变为发展商与政策之间的游戏。在政策出台初期，也就是搏弈前期，由于以前没有过这么激烈的宏观调控，社会受众将可能偏向政策，但目前看起来，最终发展商取得搏弈胜利的可能性较大。
作者:特约撰稿半求
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