调控效应初显 广州楼市冷热不均

　　编者按

　　4月26日，由《第一财经日报》主办的“和谐广东理性地产”论坛上，来自广东房产界的各方人士，纵论楼市，齐话发展。宏观调控下的广东房地产业究竟应当选择何种发展路径？理性、和谐、稳健成为市场主旋律。

　　调控效应初显广州楼市冷热不均

　　本报记者 吴晓波 发自广州

　　虽然广东开发商翘首以盼的五一黄金周即将来临，但调控的形势却令他们的心情无法乐观。

　　广州光大地产的董事副总经理陈洪志坦言：“去年，我们没想到幸福来得这么快，今年，我们没想到幸福走得这么早。”

　　小开发商割价求售

　　在新一轮宏观调控最先受到影响的基本上是小开发商。由于银行信贷收紧，以及购买需求因宏观调控政策频频出台而受到抑制，小开发商向银行贷款融资及通过销售回笼资金较以往变得更加困难。

　　一些以往宣称无折扣销售的好地段楼盘也在“五一”来临前悄悄地推出了明折明扣的优惠措施。而广州滨江东某名盘的举止更令业内咋舌，该盘不仅以低于同区位楼盘1000~1500元/平方米的单价发售，而且还推出买家只要先交10万元，就可以优先认购任何单元的措施。这在素来只收5000元作为认购诚意金的广州地产来说，也算开了先河。与该盘相邻的某盘发展商说：“该发展商这样做，不仅是显出他们急于出货回笼资金，而且摆明了就是想通过多收买家的钱来应付自己盖楼的资金需要。”

　　而根据国土房管局最新发布的数据，经过去年一年的飙升后，广州市中心的楼价在今年第一季终于下跌了。今年首季度广州市老八区商品房(包括住宅、写字楼和商铺等)均价比上季度下降了120元/平方米；今年一季度广州十区和老八区商品房成交量都比去年同期下降了两成以上，十区和老八区商品房成交金额分别为125.15亿元和96.16亿元，比去年同期下降了10.84%和14.70%。

　　房地产业内人士指出，由于该数据统计往往有半个月至一个月的滞后性，即房贷加息、首付提高、开征个人所得税、规范销售市场等政府、银行调控房地产的因素尚未反映在数据上，所以将意味着未来四五月份的楼价和成交量极有可能进一步下降。

　　大开发商稳坐钓鱼船

　　不过，一些大开发商纷纷表示宏观调控动摇不了他们的根基。

　　星河湾的梁上燕表示，虽然老八区楼价整体有下滑，但是番禺楼市成交理想。说明宏观调控对番禺区地产来说并没有起太大影响。而广州国土房管局的数据也支持了她这一说法，房屋成交面积居广州之首的番禺区，一手住宅价格比去年同期飙升了817元／平方米，上涨了22.6%，新增商品房虽然成交面积较去年同期减少7%，但同期成交金额却增加了14%，而且成交的户型以大面积单元居多，说明番禺楼盘的市场基础仍比较好。

　　中海地产(广州)的相关负责人金定华也表示：“宏观调控与我们无关。”他表示，中海是大型国企，素来发展稳健，而且在香港上市，融资方面不会产生困难，因此宏观调控不会影响到其产品链打造。但在其销售模式方面可能会有影响，如现在深圳就不可以进行楼盘认筹了，这也促使开发商在销售推广时要另觅良方。

　　东莞联华国际的有关负责人表示，从2003年开始的宏观调控曾经令公司有一段日子比较难挨，这对公司的资金实力及资源整合能力都是一次大浪淘沙的考验。但是目前东莞正处于城市化进程中，目前该公司已经度过了最困难时期，宏观调控对其影响不大。

　　调控影响只是暂时

　　广州光大地产的陈洪志表示，宏观调控措施，已经使房地产市场在产品供应量、土地供应、金融融资、市场需求等方面都受到影响。现在开发商的资金来源两大命脉销售回收款及银行贷款方面都已经受到了“关紧水龙头”的威胁。在这种“寒冬”气候里，现金流就像开发商的“棉袄”，维护现金流将是接下来开发商要做的重要工作。

　　但他认为宏观调控是促使开发商适应市场的好办法，如果一个行业永远只能依靠政策利好以及求大于供的市场需求来实现增长，那么这个行业里的企业始终处于麻木状态，行业危机也总是会存在。

　　新世界地产(广州)的营销总监梁国强表示，宏观调控对实力雄厚的企业直接影响不大，但却因为导致了消费者的观望心态抑制其消费需求而对房地产企业产生了间接影响。但是该买楼的始终还是会买楼，只要广州以自用型买家为主体的市场结构不发生变化，精品楼盘的支持基础就不会消失。宏观调控阶段，发展商更需要练好内功，储蓄实力。

　　而广州国际玩具城的总监刘军则表示，宏观调控给玩具城带来的影响反而比较正面。由于该项目的买家基本以自用型的商家居多，银行加息之后，他们为了节约前期投入成本，纷纷改银行按揭为一次性付款，反而加快了公司的资金回收速度。他认为在自用型买家为主的市场上是比较理性成熟的，不会出现太高的泡沫，因此应对宏观调控的能力也会较其他后发育的、不够成熟规范的房地产市场强。