北京供地新规挑战市场潜规则 地价不能左右房价

　　土地供应办法细则5月中旬出台

　　本报记者 林明 发自北京

　　5月1日起，北京市首个土地供应办法——《北京市国有建设用地供应办法(试行)》将正式实行，北京市国土资源局对此评价：从此北京的土地供应进入一个规范时期，未来所有 类别的土地供应都有章可循。此外，他们还透露，关于土地供应办法的多达六七个具体实施细则正在制订中，预计5月中旬正式出台。

　　根据推算，2005年度的北京市土地供应计划也将提前在4月底前后出台，业内人士认为，整个5月，北京将刮起一场土地风暴。

　　供地新规挑战市场潜规则

　　北京市国土资源局相关部门负责人在接受记者采访时明确表示，今年是去年“8·31”土地限令开始进入执行的第一年，虽然“8·31”之后，北京的经营性土地供应全部进入招标、拍卖、挂牌的程序，但当时没有相关法规的配套，今年5月1日开始实行的《北京市国有建设用地供应办法(试行)》为北京未来土地市场的规范供应提供了法律保障，也是北京市首个土地供应办法。

　　该负责人介绍，此次出台的土地供应办法，最关键的突破就是明确了各类土地的具体供应方法，使得每一类土地都能找到规范的供应途径，整个房地产市场的国有建设用地都有章可循。

　　办法中规定，对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地交易市场公开进行。其他用地包括工业用地、基础设施用地、依法设立的开发区和科技园区内的科技产业项目用地等，可以采取协议方式出让。而北京市根据法律规定制定划拨用地目录，属划拨用地目录确定用途的项目用地，可以采取划拨方式供应土地使用权。

　　此外，除明确了供地方法，办法还规定了土地储备的相关条款。北京将有计划地实施政府土地储备工作。土地储备机构依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并可以组织实施储备土地的一级开发，也可以通过公开招标等方式选择有资质的房地产开发企业实施一级开发。一级开发后的储备土地依照供应计划供应市场。

　　而对于符合闲置土地收回条件的，则明确规定按照《北京市闲置土地处理办法》收回土地使用权，纳入政府土地储备。该负责人表示，这些新规界定了土地供应的基本精神，但还不能进入具体操作，详细的实施细则已在制订中，预计5月中旬可以全部推出，而实施细则将有六七个之多，涵盖了土地供应流程、土地储备流程、收回流程等。

　　业内人士认为，虽然目前北京现有经营性土地供应已经进入招、拍、挂的程序，但供地新规的出台仍对市场潜规则形成巨大冲击。搜房网营销公司总监石军认为，长期以来，由于土地供应多头管理，常常出现一个开发商找了市里，再找区里，然后再找乡里，最后发现不如直接找村里最省事的情况，各级资源都可提供土地，新供地办法的出台，明确了土地供应的唯一途径，土地供应走向市场化，透明化。

　　供应计划破解地荒？

　　新供地办法的另一项核心内容是，规定从今后起北京市国土资源局须每年制订并公布年度国有建设用地的供应计划。按照《北京市国有建设用地供应办法》的规定，根据土地供应和需求情况变化，北京市土地行政主管部门可以会商有关部门后，提出年度土地供应计划调整方案，报北京市人民政府批准后实施。

　　这样，今年4月底前后出台的2005年的“北京市国有建设用地供应计划”也将成为京城首个年度土地供应计划。北京市国土资源局相关领导表示，这意味着将促使北京土地市场由过去的无序转向有序。过去由于政府没有统一的年度供应计划，通常是开发商拿地后，去相关政府部门进行立项、报批等，政府在土地供应方面始终处于被动地位。

　　新办法实施后，按照土地年度供应计划，由政府控制每年推向市场的土地量，这也是政府对土地市场实行宏观调控的一项有力措施。在计划年度供应时，政府主管部门会根据住宅产品的供应情况进行调控，如某一类住宅产品比例偏小，政府会进行适当的调整，如果市场对中低档商品房需求强劲，同样会给予一定的考虑。

　　据相关人士透露，今年土地供应计划各类国有建设用地将超过6000公顷，其中用作住宅、商业等相关用途的土地约为3000公顷，这一年度总量相比去年则减少了近三分之一。

　　对此，北京市国土资源局相关领导的解释是，去年由于“8·31”土地大限，有不少地块急于完成转让，因而增加了土地最终交易量，属于较为特殊的情况，从今年开始每年的供应总量将逐步回归到一个合理的正常值区间，未来几年内，趋势不会有大起大落的变动。

　　根据今年的土地供应量，该负责人认为，所谓地荒论并不存在，每年3000多公顷的供应量，再加上现有近万公顷的闲置土地，即使停止供应土地，也足够市场开发若干年了。

　　而有不少市场人士则认为，从总量上不会感觉土地供应的稀缺，但从局部区域来衡量，则会发现大部分地块在四环以外，而四环内的未来土地供应将越来越少，政府发展周边区域、加大周边土地供应量已成为趋势。一位外地来京的开发企业感慨，目前想在四至五环间取得土地已经很难，大部分地块都在较偏远的郊区。

　　地价不能左右房价

　　随着北京城市新规划的原则通过，北京市国土资源局相关部门负责人告诉记者，今年的土地供应计划将充分体现城市新规划的特点和方向。目前，规划定位的确立已经开始引导房地产开发企业向近郊区及卫星城投资外移。未来土地供应将大部分集中在这些重点发展的新兴区域。

　　目前，通州的宋庄镇、昌平小汤山镇等5个示范镇，航天科技园、顺义基因科技园以及沿京密、八达岭、京津塘高速公路发展的科技成果转化基地均吸引了众多房地产企业前往投资开发。这也意味着商品住宅布局开始向远郊区县延伸。

　　另一方面，即便是土地供应区域市郊化，但开发商对北京市场的一致看好，导致土地的争夺进入白热化，造成土地价格不断攀升。而据国家国土资源部最新发布的第一季度地价监测报告显示，北京的综合地价位于全国之首，达到2394元/平方米，其中商业地价水平为4757元/平方米，居住地价水平为2135元/平方米。

　　万科企业有限公司总经理郁亮在接受记者采访时表示，地价的升幅和最终导致房价上升没有直接的关联，相对而言，房价上升对地价的促动倒是强刺激，而地价提升对房价是一种弱影响，地价不能完全左右房价。

　　同样，SOHO中国董事长潘石屹也认为，土地供应数量多少，价格高低，也不一定能影响到房价，因为这与供应区域、地段相关，土地供应是在三环内还是四环内、五环内对市场影响都是不一样的，四环房价的暴涨和昌平多供应土地是没有任何关联的。