监管预售资金 化解楼市风险

　　本报记者 吴 迪

　　上海报道

　　4月初，宁波房地局在其对外公开的新闻发布会上宣读了一份文件，而该文的核心内容就是宁波将进一步加强对商品房预售资金的监管力度。

　　而事实上，有此举措的远远不止宁波一个城市。据知情人士透露，自4月起，根据中央有关部门的指示，加强预售资金监管将作为房地产市场中，尤其是中小城市房地产市场中一项主要的工作来抓。

　　全国学广州

　　“事实上，在预售资金监管上，广州实行得很早，因此，这次指示的核心就是全国学广州。”宁波房地局有关领导说。

　　与一些房地产市场刚刚发展的城市不同，广州市场由于起步比较早，也相对成熟，尤其是在预售资金监管上，更是在其2004年9月13日公布的“关于商品房预售款监控问题的解释”清楚列明：

　　“《广东省商品房预售管理条例》施行后，由广州市商品房预售款监督管理小组(设在广州市国土房管理局中介管理所)负责监督管理本市商品房预售款的收存和使用。监管小组必须严格按照《广东省商品房预售管理条例》的具体要求对商品房预售款进行监管。监控银行须配合监管小组做好预售款的监管工作，凡在银行开设监控账号并申请办理按揭贷款的预售人，其预购人的首期款必须直接存入监控账号内，银行发放的按揭贷款也必须划入监控账号内。

　　同时，未经预售款监管小组核准，任何监控银行不得擅自批准预售人使用监控账号内的款项，否则，其上一级主管部门应当责令其改正和追回流失款项，给预购人造成损失的，依法承担连带责任。监控银行与监管小组是一种相互配合、相互支持的关系，须更加密切配合，取得更好的监管效果。”

　　据业内人士分析，之所以要实行这一制度，主要原因在于，在房地产市场发展的初级阶段，部分开发商存在自有资金不足，而为了盲目扩大追求规模，就会将其将预售房款挪作其他项目使用，或者欺诈消费者将已经预售的商品房再抵押给银行。

　　一旦发生资金周转困难，或者开发难以继续的状况，开发商很可能卷款而逃，其结果就是形成“烂尾楼”而无法交付给购房者，或者由于标的物即商品房上的担保物权致使无法交房、难以办理产权证。

　　事实上，根据中国消费者协会公布的数据统计显示，中国房地产行业已经连续四年商品房投诉量以年均20%高速增长，成为中国消费者投诉最多的商品。

　　关于监控资金如何使用，广州亦有比较明确的规定：“发展商申请划拨使用监控账号内的预售款时，须提供申请用款的相关合同，经监控银行审核并加署意见后，交广州市商品房预售款监督管理小组审核，对项目的施工进度、申请款项的用途等符合《广东省商品房预售管理条例》的规定的(该款项只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费)，将同意其使用，对不同意使用的，将以书面方式说明理由。同时，监控银行必须凭监督管理小组核准同意支付的数额拨付。发展商不得以任何方式和理由逃避监管。”

　　而这些条款很可能成为中小城市落实这一政策的样板。

　　自律与控制

　　“其实这样的政策对于大开发商而言，影响并不大，相反一些小企业却可能因为资金不能回笼而更加困难。”一位大型开发企业的负责人告诉记者，洗牌已经是行业里说了无数次的话语，同样的道理也体现在预售资金的监管上。

　　不过，他另外指出，一些规模较大的企业，在快速扩张过程中，也有可能出现挪用监控账号资金等问题。因此，这一政策在全国范围内的落实与推广将起到限制盲目投资的作用。“有些企业不得不重新考虑一下自己的战略发展，冷静下来。”

　　“其实需要挪用监控账号资金是非常不明智的行为，任何对自己发展有要求的企业都不会去这样做，这是起码的行业自律。”

　　另一方面，关于这一制度的操作，对政府相关部门而言，也存在着一个如何把握的问题。

　　“监管商品房预售款是有风险的。”一位房地产律师向记者解释到，尽管有需要，也有依据，但要真正落实起来，这个政策并不简单。“管得不好，管得不细，可能会使预售款被开发商挪用、欺诈套取资金，等于没效果；如果管得过死造成效率不高，可能影响投资环境或项目开发进度，对行业发展产生负面影响。”

　　由于这次的制度推行，很可能更多的在中等城市，而这些城市的房地产市场发展时间都不久，在治理的同时，必须保证的还有怎样维护。如果一味的从严，那么很可能就无法培育当地有实力的开发企业。

　　目前，对于商品房预售资金的监管主体也存在着较大的争议，到底由什么机构来监管预售款才最有效，才能最大限度降低风险？政府主管部门还是银行？哪个更适合？

　　“各部门如何分工，怎么把握，才是这个政策的最关键。”该律师认为，按目前的情况，很有可能采取房地局和银行共同监管的方法。

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　　广州市房管局关于商品房预售款监控帐号问题的解释(有删节)

　　一、预售款监控帐号的作用表现在哪些方面？

　　答：1、规范商品房预售行为，维护房地产预售市场秩序；2、维护预购人的合法权益，防止预售人在预售项目未竣工前将商品房预售款挪作他用；3、保证预售款在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，做到专款专用。

　　二、预售款监控帐号的资金如何使用？发展商必须通过什么手续才能调用该批资金？

　　答：发展商须提供申请用款的相关合同，经监控银行审核并加署意见后，交广州市商品房预售款监督管理小组审核，对项目的施工进度、申请款项的用途等符合《广东省商品房预售管理条例》的规定的(该款项只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费)，将同意其使用，对不同意使用的，将以书面方式说明理由。

　　三、监控帐号由谁来负责监控？国土房管理局和银行各有何监控责任？

　　答：《广东省商品房预售管理条例》施行后，由广州市商品房预售款监督管理小组(设在广州市国土房管理局中介管理所)负责监督管理本市商品房预售款的收存和使用。监控银行与监管小组是一种相互配合、相互支持的关系，须更加密切配合，取得更好的监管效果。

　　四、有什么措施可以保证发展商不把预售款挪作他用？如果挪用而出现烂尾等对发展商有何处罚措施？

　　答：主要的措施有：1、加大商品房预售款监督管理的宣传力度，提高购房者风险防范的意识，使其明白应亲自将预售款直接进入监控帐号而不能直接支付给发展商；2、完善预售款监督管理体制，加强对房地产预售市场的日常巡查，采用按项目施工进度拨付款项的原则来核准发展商使用预售款；3、通过监控银行每月提供的《商品房预售款监控帐户收支情况表》，认真核对发展商对预售款使用的流向；4、建立健全信息化建设，加大预售管理信息的透明度。

　　预售项目停工的原因是多方面的，包括销售不理想、存在债权债务的纠纷、市政建设及规划调整等。自1999年实行预售款监管以来，广州市基本上不存在通过监控帐号挪用预售款而出现烂尾的项目。发展商违反《广东省商品房预售管理条例》的规定使用商品房预售款或直接收存商品房预售款的，主管部门可隆低或者注销其房地产开发资质，可以处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。