上海外资无障碍炒房 华一银行细解房贷攻略

　　本报记者 历志钢 上海报道

　　外资炒楼已经成为一个日渐活跃的群体。

　　根据中国人民银行上海分行2004年的一份关于“上海市房地产行业融资的外资化程度及其影响”的调查：在房地产消费领域，截至2004年5月底，上海购房资金中已有23.21%来自 外资。

　　在外资进入上海房地产中，外资银行起到了至关重要的作用，目前，渣打、东亚、汇丰、华一银行等都在为外籍人士提供住房贷款服务。在本轮房贷调控中， 这些外资银行到底如何看待目前的房地产政策呢？外资又是怎样进入上海楼市的呢？

　　记者的调查证实了人民银行上海分行的一个结论：外资进入上海房地产不存在实际的障碍。无论是银行开户还是换汇，购买还是出售，在目前的情形下，都不存在着管制障碍。

　　外资炒房无障碍

　　4月14日下午4点钟，记者来到华一银行虹桥支行，在银行的办公室里飘来淡淡的油漆味。“为了业务工作的需要，我们银行需要扩大规模，正在装修。”华一银行上海虹桥支行行长吴中柱告诉记者。

　　华一银行外资持股90%左右。在银行管理中按照外资银行对待。该行的房地产消费贷款主要由华一银行虹桥支行完成，在开展房贷业务一年多以来，这家仅有29名员工的支行开发了超过5000个客户，业务量接近10亿人民币。

　　由于政策所限，外资银行目前的房贷业务只能针对境外人士，而仅仅一家支行就拥有10亿的业务量，这也从一个侧面说明了外资进入上海房地产的状况。

　　“华一银行的定位是锁定港澳台、美国等地的中高阶级华侨。现在我们支行每天大约接待10个客户左右。”吴中柱告诉记者。

　　而像渣打、汇丰、东亚这样的规模更大的银行，客户数量自然要比华一银行大得多。

　　“境外人士一个非常重要的观念就是投资理财，要让手中的资金升值。投资很重要的两点就是风险分散和币值分散。”吴认为，“目前，一方面上海房地产存在升值空间，租金的回报率也比较高；另一方面，人们对人民币有升值预期。”

　　正是在这种投资回报的诱惑下，境外资本纷纷涌入上海。其中以美元形式进入的比例更高。

　　“我们的业务开展是从2003年开始，在一年多的时间里，我们从零开始，到目前为止，已经对境外人士放款1.2亿-1.3亿美金，其中外汇购房的贷款占总贷款规模的比例要超过七成。” 吴说。

　　这还只是一家银行的数字，根据人行上海分行今年年初的统计数字，去年全年新增个人住房消费贷款722亿元，而2003年新增的数字是600多亿元。结合前面人行的报告粗略推算，整个外资进入房贷的金额接近200亿元。

　　根据记者的调查，外汇资金进入上海房地产没有任何障碍：首先，外籍人士只要凭借护照或其他证件，就可以在外资银行开设户头。在使用上，个人的资金只要进来，具有正当的使用用途——比如购房、投资，就可以随时换汇，不存在任何障碍；而且，在个人开设户头以后，外管局允许境外人士每个月有5万美金的换汇额度，而在这个额度换汇，并不需要特定的用途。

　　外资银行的风险控制

　　如果说人民银行和银监会提出新的房贷政策是为了防范风险的话，那么外资银行在这个时候逆流而上争夺房贷业务，所依靠的正是其对风险的良好控制。

　　吴中柱向记者介绍了华一银行房贷风险防范的做法。

　　在华一银行开始做信贷业务的时候，就对风险控制非常严格，“甚至比现在银监会的政策还要严格一些。”

　　发放贷款的时候，华一银行规定，贷款发放要取买卖价和评估价最低的七成，评估由上海有资质的评估行完成。根据2004年的统计数据，华一银行2004年底平均的买卖成数低于六五成(即按揭贷款的发放额在65%以下)。

　　将评估价做低，实际上就要把风险的价格基数压得很低。“2003年的房子目前涨幅一倍都不止，对我们来说，其风险非常小。”

　　其次，在中国频频出现的假按揭等背景下，外资银行的做法更值得借鉴。

　　准确衡量还款人的能力是判断一笔住房贷款是否会成为坏帐的根本因素。在中国，监管部门的规定还款能力要占个人收入的55%，华一的规定是40%。

　　对于个人收入，中资银行只要求提供薪资证明，这就提供了作假的空间。而外资银行的方式则完备得多。

　　首先，外资银行要求贷款人提供税务局的报税单，薪资证明可以有假，但是报税情况可以反映人的真实收入；第二就是要求贷款人出具过去半年的银行账户清单，这也可以看出证明收入的真实性；另外还有重要的一点是：在国外良好的信用体制下，个人信用纪录也将严格地约束贷款人的行为。

　　三者的结合似乎并不出彩，但是相比中资银行，它严格地限制了贷款人的行为。控制住风险的外资银行没有理由不去推动其房贷业务的发展：毕竟这块硕大的蛋糕带给银行的不仅仅是利润，还有一个庞大的高端客户群。

　　最后，外资银行对政策的把握也很迅速，在中国房贷政策改变以后，华一也随即调整了贷款成数。目前华一在外环以外的按揭贷款成数为五-六成，市中心也较原来降低了一成(目前为五成左右，过去是六成)。而且在贷款的同时，强调了抵押，而且降低了贷款的成数。

　　虽然一系列的政策暂缓了外资进入上海楼市的步伐，但是这并没有减少外资银行对上海房贷市场的关注。

　　吴中柱告诉记者，“银行端放款的资讯的透明化，应该做得更彻底，银行要尽量提升借款的透明度。”