十年200亿 凯德置地中国投资实录

　　本报记者 徐 炯 上海报道

　　“虽然我们公司也拥有房地产金融业务，做得也不错，但是我们更多的认为自己是一个房地产开发商，我们从拿项目开始，自己开发、出售。我认为我们不是房地产投资者。”凯德置地中国控股集团企业传播部高级经理李王争洁说，“我们是在中国为数不多的，真正的外资房地产企业。”

　　凯德置地中国控股集团是新加坡上市企业嘉德置地集团的子公司。自1994年凯德置地进入中国市场以来，凯德置地在中国已经投资了200亿元的房地产项目。按照凯德置地的架构，凯德置地要建立的是一个“跨国界的、多领域的，完整的房地产价值链”，而在这个价值链上，包括从房地产金融到地产投资，进行房地产开发，再到物业服务、酒店服务，最后是资产管理。

　　打造中国基金

　　在凯德置地介入的房地产价值链中，房地产金融服务是其中的重要一环，而嘉德置地在房地产金融服务上早已经有诸多尝试。

　　嘉茂信托是由嘉德置地集团发起的新加坡第一只也是亚洲地区(除澳大利亚和日本外)第一只公开上市的房地产信托基金。

　　1999年，嘉德下属房地产信托公司——嘉茂信托管理公司正式成立，并于2002年7月在新加坡正式上市。嘉茂基金拥有5个在新加坡的零售购物中心，总面积达220万平方英尺，总价值超过20亿新加坡元。嘉茂信托公开上市的成功掀起了亚洲其他很多国家成立公开上市的信托基金的热潮。随后，嘉德置地集团又成立了办公楼房地产信托基金——嘉康信托基金。嘉康信托基金拥有7个位于新加坡中央商务区的办公楼和停车场，总价值也超过了20亿新元。嘉康基金在2004年5月也成功公开上市交易。

　　而除了公开上市交易的房地产信托基金以外，嘉德置地在新加坡、中国和日本等地都拥有数个私募基金。在中国，凯德置地中国住宅基金是由嘉德置地集团在2003年10月成立的，规模为5亿人民币。中国住宅基金在中国境外募集，主要投资人来自于亚洲、中东等地，嘉德置地自己拥有这一基金的33.6%股权。

　　“成立这一基金的主要目的是为嘉德置地的房地产金融服务探索方向，是进行试水。”李王争洁说，“也是为整个集团的业务搭建一个平台。”

　　中国住宅基金现在都是以参股的方式参与中国主要城市的中高档住宅房产项目开发。这一基金的大部分资金已经投资在上海、北京和广州的6个项目，它们分别是上海的天山河畔花园和闵行的西郊林茵湖畔，北京的上元、卓越万代和东城项目以及广州的天河项目。除了北京东城项目是商业地产项目，其他都是住宅房产。“现在这一基金的资金基本上已经投资得差不多了。”李王争洁说，“而且从现在的情况来看，也不会有二期、三期募集计划。”

　　中国住宅基金拥有北京上元项目、东城项目各20%股份，上海天山河畔花园14.55%的股权，以及闵行西郊林茵湖畔项目的20%股权，广州天河项目的20%权益。而这些项目的控股方，就是凯德置地自己。

　　从凯德置地披露的信息来看，这些项目中，预计较晚完工的是北京的上元和东城项目，最后完工时间可能在2008年。由此可见，参股这些项目的凯德置地中国住宅基金至少要在2008年可以得到最后的回报，基金的投资周期在5年左右。

　　十年探索：从亏损到盈利

　　凯德置地在中国资产仅占嘉德集团资产的比例为8.7%，但是却贡献了整个集团14%的年收入，更为可观的是，凯德置地中国提供的利润占了整个嘉德集团的20%。

　　从刚刚公布的嘉德置地2004年度财务数据上，更能体现出中国业务成为了嘉德置地利润奶牛。2004年，嘉德置地在中国地区的营业收入为5.25亿新元，而息税前利润(EBIT)是2.19亿新元，而在2003年，嘉德置地在中国的营业收入为3.6亿新元，息税前利润高达1.85亿新元。

　　从嘉德置地中国业务毛利率远高于20%的情况，可以看出海外各路资金希望进入中国房地产市场的动力来源。

　　然而，再翻一翻嘉德集团的年度报表，就会发现从1994年到2001年，凯德置地在中国的经营并不令人乐观。2001年，嘉德置地集团的年度财务报表上还写着“在中国亏损”的说明。

　　嘉德置地集团总裁廖文良曾表示，初到中国，对整个市场的政策、环境都不熟悉，加之本地人才也很缺乏，令人琢磨不透的政策、复杂繁缛的审批程序和背离市场规律的价格。所以嘉德置地在一开始的运营过程中也出现了一些不好的状况。而随着1997年亚洲金融危机的到来，嘉德置地也不例外遭受惨重损失。

　　直到2002年，嘉德置地在中国的业务才进入了快速成长时期。这一年，嘉德置地扭亏为盈，税后利润为2.90亿新币。而这一年的盈利主要得益于整个嘉德置地在海外市场的运作，其中中国市场的贡献占到了12%。

　　凯德置地中国公司的办公室位于上海市中心51层高的来福士广场的19楼。“来福士广场项目其实很早就开始进行了开发，但是其中经历了亚洲金融危机。”李王争洁说，来福士广场于2003年12月完工。

　　“我觉的热钱的概念，放在我们公司并不合适。”李王争洁说，“我们在中国的投资已经有10年了，而且短期也不会卖了就离开。”

　　近年来的高回报

　　和荷兰国际集团(ING)、美国国际集团(AIG)、新加坡政府投资公司(GIC)等房地产基金喜欢购买成熟物业，长期持有，收租盈利不同，凯德置地中国住宅基金介入的几乎都是住宅开发项目。“经营办公楼是一个获得稳定回报的事情，而且办公楼的销售受到很多限制条件。”李王争洁说，“而开发住宅项目的资金回笼很快。”

　　而嘉德置地的其他几个私募基金，扮演的也是嘉德上市基金的孵化器的角色。在上市基金收购项目之前私募基金先期介入，然后在项目成熟以后，转卖给上市基金，从而获得较高的收益。

　　显然，这类进行房地产开发的基金具有较高的风险和收益，亚洲、中东、澳大利亚、新加坡和欧洲等地的养老基金、保险公司以及政府投资部门成为了这些私募基金的投资者。

　　在业界看来，收购成熟物业收租盈利的基金基本上是属于低风险低收益的稳定型基金。而嘉德置地拥有在新加坡上市的两个房地产信托基金，嘉茂基金和嘉康基金，也基本上是属于这种类型的基金。这两个基金的年回报率在4%-6%附近。

　　从最近几年，凯德置地在中国的业绩来推算，已经全面介入中国6个房地产开发项目的凯德置地中国住宅基金的收益率将非常可观，这也引起了人们对于是否会有众多类似外资进入国内房地产市场的忧虑。

　　“但是，作为外资企业，在资金投入和汇出上，都需要通过审批，”李王争洁说，“投入的问题较小，但是都会碰到一些问题。”

　　而据一位业内人士表示，现在投资国内房地产市场的资金可以通过一些变通的渠道进出，他说：“方法还是比较多的。”