北京房价短期下挫长期上扬

　　北京的房价是高还是低？这几乎是说不清楚的事情，每个人都能从自己的角度给出不同的答案。不过，房价依然会涨却是业内共识

　　　国际先驱导报记者 张皓雯 报道 4月15日，北京市统计局发布统计数据：今年一季度，北京四环路以内商品房的平均售价达到7795元/平方米，而2004年年中，北京四环路内的平均房价为6232元／平方米。不到一年的时间，四环路内的平均房价上涨1000多元。

　　“北京市的收入水平与房价水平严重脱离，房价至少应回落20%以上。”中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容多次表示这样的看法。

　　而一位业内人士分析：在北京，月收入5000元左右的年轻人并不鲜见。一个家庭两个人都是这个收入水平的话，10000左右的月收入供套六、七千一平米的房子，应该不算吃力。

　　“现在北京房价是高是低，没有什么权威的方法来测算。”北京华灵四方投资咨询有限责任公司特聘研究员沈伟告诉《国际先驱导报》记者。

　　北京房价是高是低？似乎无解。

　　贵还是不贵

　　在采访中，一些业内人士认为，北京市的房价并不算高。一些投资上海房地产的人甚至认为，比起上海来，北京的房价还没有真正涨起来。

　　沈伟认为，在北京买房的人，大部分是自用，用于投资的相对较少。因此，“即使房价在稳步上涨，也不能说北京的房地产市场有泡沫”。

　　在众多专家和房地产业内人士中，易宪容是较少的旗帜鲜明地认为北京房价偏高的人之一。他举例说明：现在的三口人家，年可支配收入3万元，用现在北京的房价除以它，就知道北京老百姓需要用多少年的收入才能供得起一套房。

　　沈伟介绍，用价格收入比是衡量住房消费能力的最常见指标。通常来讲，一套住宅的价格应保持在一般居民家庭年收入的3-6倍水平。若高于6倍，居民就难以承受。在绝大多数市场经济国家中，这一比例在2：1-6：1之间。考虑到中国人多地少，加上住房需求因为计划经济体制原因未充分释放，国内学者认为今后5-10年内中国城镇房价与家庭年收入的比值应该是5：1-8：1。

　　而据北京市统计局资料，2004年，北京人均可支配收入为1.5万元；北京商品房平均售价每平方米超过5000元。按照三口之家，年均可支配收入为3万元计算，如果价格收入比达到合理比值8：1，这一家只能负担得起50平米左右的房子。超过50平米，价格收入比就超高。

　　按照这个比值计算，以今年一季度均价，在北京四环内购买100平米的一套房子，需要年可支配收入达到10万元。年收入3万元的家庭只能负担30多平米的房子。

　　而一些业内人士包括沈伟认为，如果按照一个家庭计算，夫妻二人年均收入超过10万的在北京也属常见。因此，这个房价对于他们而言，并不算贵。

　　不过沈伟介绍，对于用价格收入比衡量住房消费能力，有些专家已经提出质疑。目前对于北京房价是高还是低，并没有权威的方法来测算。即使有，学术测算是一回事，商业测算是另外一回事。

　　市民“觉得贵”

　　虽然专家很难给出北京房价到底是高是低的判断，市民的感受却是切实的。

　　在半个月前落幕的一向被看作是北京楼市“晴雨表”的北京春季房展会上，很多看房人向媒体抱怨房子太贵了。他们能够接受的价位在每平方米4000-5000元，而大多新盘的价位都在6000-7000元，同时位置也偏远。

　　虽然今年的春季房展会是历年来规模最大的一次，但是成交额只有10亿元，明显低于2003年春展35亿元和2004年春展26亿元。同样下滑的还有成交套数，2003年总成交套数高达近6600套；2004年便下降一半，只有3400余套；到了今年，仅有1200多套。

　　4月17日刚去北京市南城看过房的王先生对《国际先驱导报》记者说，他几乎要打消买房的念头了。

　　王先生在媒体工作，现在月收入4000左右。本想买套房子结束租房生涯，他特地选择了房价相对便宜的马家堡一带。马家堡在南三环与四环之间，更靠近南四环，去年下半年的时候还是一片荒凉，也因为一直没有怎么开发，房价相对要便宜些。一位朋友告诉他，去年那一带的房子每平米四千多元。比起北京东、西、北四环一带动辄七八千、一万每平米的房价，这个房价是很诱人的。

　　王先生去看房的时候，正赶上马家堡西路，规划中的地铁四号线终点附近一个楼盘开盘的第二天。当售楼人员干脆地说出“均价6000”时，王先生吓了一跳。看着周围已经可以预计未来会堵车的公路和不完善的配套设施，王先生说，“怎么想怎么觉得贵”。

　　附近一个刚动工不久，还未开盘放号的楼盘也初步将价格定位5700-5800元/平米，而王先生听说，去年年底的时候，这个楼盘是计划将价位定在5300-5400元的。才短短四个月时间，房子还没见，单价已经涨了400元。

　　记者对比了2004年和2005年的春季北京居民购房指南图，一年时间，很多楼盘的均价都上涨了1000元左右。记者挑了几个看起来没什么涨幅的楼盘打电话询问，均价也几乎都上涨了1000元左右，而且100平方米以下的户型大多已售光，剩下的都是100-160平米左右的较大户型。

　　据统计，北京商品住宅和公寓在一年之内上涨了9.8%，而人均收入的增长率却远远低于房价上涨的速度。

　　下半年或短期降价

　　“北京房价还会上扬”几乎是记者采访中听得最多的一句话。人们认识不同的是，上涨幅度的大小。

　　有些分析认为，杭州和上海房价上涨时间与土地限制政策出台的时间非常吻合，因此认为，北京“8·31大限”后，房价也应该上涨很快。

　　而国家发改委有关人士认为，因为土地紧缺而带来房价上涨的说法并不准确。北京的建筑开发用地仍然可以满足十年以上开发需求。这位人士认为，除了需求强劲外，北京的经济环境也是房价上涨的一大因素。北京房价应该是稳步而不是快速上涨。

　　不过，在涨声一片中，以华高莱斯(北京)国际地产顾问总经理李忠为代表的一些业内专家认为，北京的房价可能在今年下半年或者明年下半年会有短期的下挫。

　　李忠介绍，很多去年因为“8·31大限”等土地政策的调整而延缓了入市脚步的新盘将会集中上市，新盘会出现放量的现象。而由于这些新盘很多因为在拿地的过程中“耗了元气”，如一次性交清土地出让金，通过比较高的代价融资等缘故，将会急着“套现”，通过快速销售回笼资金。“下挫过后，房价依旧会上扬”。