内地民企亿元购买凯旋门楼盘香港豪宅持续升温

http://finance.sina.com.cn 2005年04月20日 16:26 21世纪经济报道

　　本报记者洪馥怡

　　香港报道

　　纵使香港受美国经济影响波及资金流出，甚至美联储于上月加息0.25%，香港房地产市场也从未降温，甚至有升温迹象。近期新鸿基地产发展有限公司推出新的豪宅楼盘——位处

尖沙咀的凯旋门，迅即成为香港的热门话题，因为该楼盘的空中复式单位高达38000元港元／平方(英)尺(按1平方米≈10平方英尺换算，约合380000港元／平方米)，可能成为全球最贵的豪宅。凯旋门整幢共有1054个单位，若全数卖出，可为该集团带来150亿港元收益。

　　内地民企亿元购凯旋门

　　新鸿基地产代理执行董事雷霆接受本报专访时透露，内地数位民企富豪对凯旋门情有独钟，他们主要来自北京、上海和深圳，其中一位更一次性以过亿港元购买多个单位，包括一个四房的大单位及6个一至两房单位，均价为15000至25000港元／平方(英)尺，大单位主要是自住，而其余的则用作投资或作为高层员工的宿舍。即使是几千万港元一套的四房单位，这位内地民企的老板表示，一年也只是来港享用数次，在节庆时看看烟火和招呼朋友。

　　“现时已与100多位买家签约，当中有约一成是内地客户，另外四成是中港商人。他们大部分都是最能干的企业家，很多人买房子都是一次性付款，不用做按揭。”雷霆满意地说。

　　雷霆又指出，凯旋门的地理位置占尽优势，该楼盘位处香港机场铁路九龙站上盖，而且基建设施在不断改进。“九龙站的位置得天独厚，由这个站到中环只需一个站，又能直达香港国际机场，此外，更与中港码头非常靠近。未来地铁公司会在附近兴建西九龙站，这个站将会建立南环线，驳通东铁和西铁，是交通重要枢纽，这条线能驳通港九新界和通往内地。在九龙区买房子的大部分都是香港的厂家、企业家和实业家，经常要到内地做生意，如果这些铁路沿线接通了，他们回内地做生意会很方便，这因而成为凯旋门很大的卖点。”

　　雷补充，那些企业家的厂房原本设于香港的荃湾区，他们即使有钱都不愿搬到距离较远的山顶豪宅。而凯旋门的外形既时尚，又设计了独一无二的空中会所，住户可以在内一边饱览维港景色，一边做运动。此外，雷霆不讳言由九龙望向港岛区的维港景色，比由港岛区望向九龙迷人，因为港岛区有国际金融中心、湾仔会议展览中心及中环中心等特色建筑物。

　　雷霆认为，内地企业家近年蜂拥到香港买楼，除了香港的政策、治安及投资环境较稳健外，雷霆认为最重要是香港乃一个国际城市，“内地商人要取得国际视野，必定要到香港，而香港又是进入内地必经之门，内地人逐渐富裕起来，会不断到香港置业，这是必然的趋势。不单是内企的超级富豪，只要赚钱能力较高的人都会来香港置业，其至有来自加拿大、多伦多及温哥华的人士。”

　　新鸿基曾打算到内地做路演，但是自去年底，雷霆有见市场对该楼盘的反应良好，因此认为不用做路演，只希望吸引更多香港客户购买。

　　雷霆预期凯旋门的租金收入理想，即使是园景单位，租金可达35港元／平方(英)尺，若以一个1000平方(英)尺单位计，1万港元／平方(英)尺，买入价约1000万港元，而每月的租金收入高达35000港元，年回报率约为4%。

　　新鸿基内地发展据点

　　雷霆表示，新鸿基地产在内地发展主要三个地区，包括上海、北京和广州，尤其是在上海浦东有一个庞大的地盘在东方明珠塔旁，未来将会把这个地点发展成为香港国际金融中心二期般，包括有写字楼、商场和酒店等设施。

　　雷所指的是在上海陆家嘴金融贸易区发展综合商业项目，占地面积690000平方(英)尺，建筑面积共450万平方(英)尺。该项目将分期发展，于2011年全部落成。第一期工程预计于2008年完成。

　　他又认为，上海的根基比较厚，而且发展迅速，虽然上海市政府近期为免当地楼价升得太急，而采取了一系列的调控措施，例如向楼宇卖家征收5.5%的利得税、上海的商业银行又停止向曾于12个月内出售房子的人借贷等。但这些措施应该是健康的，因为可以拦截长、短期的炒卖。新鸿基也绝不会从上海撤走。

　　现时新鸿基在上海的发展项目还包括位处卢湾区淮海中路的中环广场，和位于徐汇区广元西路88号的上海名仕苑。中环广场占地86000平方(英)尺，发展为45.5万平方(英)尺的优质写字楼及13.3万平方(英)尺商场。该物业已于1999年初完成，并于同年8月开幕。该物业地契年期长达50年，有效期至2044年。

　　上海名仕苑位于上海徐汇区，由两幢于1999年建成的服务式公寓及一座新建的住宅大楼组成，总建筑面积为64万平方(英)尺。集团保留其中一座30万平方(英)尺的服务式公寓帝景阁作出租用途。该物业地契年期长达70年，有效期至2064年。

　　新鸿基现正在内地寻找发展豪宅的机会，雷霆认为，发展豪宅需要多方面条件配合，“发展豪宅一定要先找到合适的地皮，现在内地尤其是上海要买地实在不容易，除了价钱贵之外，靓地更加难求，以我们集团的规模，我们到内地发展一定不会做小盘，可是大的地块就更难取得。其实我们上海办事处已经一直跟政府洽谈，可是真的不易，本身在香港买地都有困难。”

　　雷霆坦言，现时中国的经济正高速发展，各种政策对市场影响而言都是双刃剑，但他相信内地的增长会十分快速，房地产市场会不断整合，而整体大致向上。

　　不急于发展内地房地产项目？

　　新鸿基方面强调绝不放弃上海的房地产市场，瑞银证券董事总经理林奋强接受本报访问时指，新鸿基资金雄厚，纵使近期出售凯旋门获利甚丰，却未必会立即把资金转投内地，而且该集团一直投资较审慎，必定有好的项目才会投资。

　　根据摩根士丹利上月初发表一份关于香港房地产市场的研究报告，香港的住宅用地在未来2至3年内供应有限，而贷款利率若维持在近10年的6.5%水平的话，会不断支持香港楼价上升。

　　为了响应市场冀望增加土地供应之诉求，香港政府于新一年度土地储备表内，有29幅住宅及6幅商业用地供发展商勾出拍卖，合共26.8公顷。即使扣除本年度未售出之11幅土地，新增的24幅土地，数量仍为1999年实施勾地制度后最多。有测量师估计全部地皮总值逾613亿港元。

　　香港地政总署署长刘励超表示，新储备表可提供22.1公顷的土地，合共11000个住宅单位，较本年度增加近四成，连同地铁(0066)、九广铁路及市区重建局的物业发展项目，单位供应量合共达33000个，可以消除市场对楼市出现断层的疑虑。

　　他又表示，新储备表提供不同类型土地，除了4幅商业用地可供兴建酒店之外，29幅住宅用地中，5幅可作豪宅发展，而余下24幅则为面积小于10万平方(英)尺的小型地皮，对中、小型发展商有吸引力，因此已顾及市场的诉求。他又指出，由于接受申请勾地时间平均分布，相信对平稳楼市有帮助。

　　此外，新储备表中罕有地推出多幅离岛住宅用地，刘励超表示，主要是不想供应只局限于某些地方。他个人希望新一年度卖地收入能胜今年，而地政总署已于2月底将新年度储备表的估值报告交予财政司司长，作为财政预算案计算土地收益的一部分，但当中没有评估会售出多少幅土地。

　　至于新储备表内，未有提供地皮地积比率，刘励超解释，鉴于过去曾就地皮可供发展楼面发生争拗，故此日后只会于卖地章程中一并提供地积比率。

　　不过，瑞银证券董事总经理林奋强对新储备表的评价是“仍然太少”。他认为新储备表提供的住宅单位，最快要2008年才可以陆续推出市场，因此2006至2007年仍会出现短缺。

　　摩根士丹利的研究报告又指出，现时香港仍有很多土地供各大发展商，包括新鸿基地产0086.HK　、长江实业0001.HK　、新世界0017.HK　和信和置业0083.HK　等选择，此外，香港置地有限公司及太古亦将加入战团，摩根士丹利相信这对香港房地产市场有正面影响。而香港住宅及商业用地供应有限，将会令农地拥有者得益，因为发展商将可以较低价钱和成本发展住宅，农地拥有者可趁机把土地出售。

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