广州闲置土地收费：20平方公里土地归宿未卜

http://finance.sina.com.cn 2005年04月20日 16:22 21世纪经济报道

　　见习记者陈筱岚

　　广州报道

　　“圈而不开”的地产商，将面临一番震荡。

　　根据广州市国土房管局3月31日出台的《广州市土地闲置费征收使用管理办法》(以下简称《办法》)，已经签订《国有土地使用权出让合同》的闲置土地，如是经营性房地产用地，每月将按合同出让金总额的1.2％支付土地闲置费；未签订《国有土地使用权出让合同》或未办理划拨用地手续的闲置土地，属于中心区的经营性房地产用地，闲置费的征收标准为每月26元／平方米。该规定从5月1日起实施。

　　“关系地”20平方公里？

　　与以往不同的是，《办法》突破性地把未签订《国有土地使用权出让合同》或未办理划拨用地手续的闲置土地独立出来，土地闲置费按《广州市土地闲置费征收标准》规定的标准征收，最高收费标准为每月26元／平方米，计征时间累计不超过24个月。

　　而据广州市国土房管局相关负责人介绍，“未签订《国有土地使用权出让合同》或未办理划拨用地手续的闲置土地”，大部分属于旧体制下的“关系地”。“这部分土地在闲置土地中所占的比例相当大。”

　　广州是全国最早提出征收土地闲置费的城市之一。1997年，广州首次出台《广州市闲置土地处置办法》，提出政府将无偿收回闲置国有土地使用权。1999年广州市政府又公布了《关于我市土地闲置费征收标准的批复》，开始尝试收取闲置土地费用。

　　然而，1990年代末广州“圈地运动”依旧兴盛。据本报记者采访了解，恒大、合生创展、光大等不少土地储备丰富的开发商手中的土地资源，都是在这个时期拿到的。

　　据悉，经政府调查取证，已认定的闲置土地有926宗、面积35.7平方公里。而从1997年至2003年6月，广州已收回闲置土地946宗，面积18.4377平方公里。2003年6月至2004年6月，广州市又收回闲置土地使用权233幅，面积达14.6平方公里，同时注销用地批文81宗，面积2.1平方公里。

　　尽管如此，还有超过20平方公里的闲置土地还在等待处理，也无疑为大量“关系地”的存在提供了数字上的依据。

　　由于在2003年6月1日开始执行的《广州市闲置土地处理办法》规定中，仅仅明确闲置土地自闲置土地认定书认定闲置之日起满一年的，要缴纳土地闲置费，却没有出台收费标准和滞纳期限，因此，大量囤积在开发商手中的“关系地”并没有受到影响。

　　不过，广州市房管局相关负责人指出5月1日开始执行的《办法》，与既往的政策相比，在收费标准、细则、滞纳期限等方面作出了明确的规定，“相信将会收到很好的效应。”

　　市区是“重灾区”

　　对于大量“关系地”的分布，业界有一边倒的看法，所有的论调都指向了老城区。而按照《办法》的规定，市区内的“关系地”将付出比其他区域更为高昂的储地代价。

　　近几年，包括富力等在内的地产商一再“抱怨”，市政府每年供应的土地量太少，他们不得不走出广州发展。但另一方面，广州市区却潜伏着大量闲置土地。宏观调控之下土地供应并无缓和迹象，因此，盘活闲置和存量土地就成为必然之选。

　　2004年7月，广州市国土房管局公布有149幅闲置土地进入最后收地大限，11月14日，房管局宣布无偿收回27宗有前期投入的闲置用地，总面积近50万平方米。这是广州市首次收回有前期投入的闲置用地。其中商品房用地13宗，总面积26.289万平方米，半数是商品房用地，全部位于广州市区内。

　　值得注意的是，这其中属于发展商的地就有13幅，一向是寸土寸金的中山四路、先烈东路、恒福路等老城区在这次收地行动中也吐出了不少“藏货”。

　　2005年2月4日，市房管局召开会议，通报了广州125幅烂尾地处理的相关情况。其中，老城区烂尾地再次成为关注焦点。125幅烂尾地中包括东山区39宗、越秀区31宗、荔湾区24宗、海珠区30宗、芳村区1宗，全部集中在老城区。

　　目前广州市按有关政策被纳入闲置处理的土地共有300余宗，面积约达647万平方米，其中不包括番禺、花都等区的闲置土地数量在内，整个广州市区的闲置土地就在200幅左右。

　　一位广州城郊的大型开发商负责人在接受记者采访时放言：“潜伏在市区内的闲置地块数量相当惊人，全部收回至少可以保证市区10年的开发量。”

　　尽管市有关部门对市区可用闲置土地面积一再保持沉默，采访过程中各方人士给出的数字也仅停留于估算表面，但是城中心大量荒弃“关系地”的存在早已是不争的事实。

　　手里有粮心中不慌

　　对政府下决心征收土地闲置费的消息，地产商们似乎并不恐慌。

　　“每个有实力的地产商手上至少都应该有够用2年以上的土地储备，目前光大手上的土地储备够用3年。”光大集团董事副总经理陈洪志认为对于土地储备量的多少，企业会依据对未来经济发展、市场走势、资金实力作出判断。尽管按月收取闲置费用在一定程度上增加了土地储备成本，开发门槛提高，但“这对规范市场，促进储备用地科学化而言是个好事情”。

　　“炒家对地块的运作间接引发了地价上涨，政府加强对土地控制力度能有效抑制土地市场囤积倒卖行为，让土地成本更为透明化。”方圆地产相关负责人接受本报记者采访时强调，“应该挤掉炒家土地，使其流转到正常开发的轨道。”而据其介绍，方圆地产对土地的运作采取“拿地不大，快速开发，快速回笼”的方式，“有超过120万平方米的土地，够用3年以上。”

　　“我们手上的地有多少开发多少，不会变成闲置土地。”恒大地产股份有限公司董事总经理谈朝晖认为政府加大对闲置土地管理力度，对大中型地产开发商没有太大影响。“但这会给手中有地的小开发商带来压力，有可能将增加开发商之间的土地合作。”

　　在恒大看来，寻求更多土地的机会已经到来。不少资金实力不够的小“地主”会在政策压力下寻求合作伙伴，在这种“压力”下转让的土地要远比与其他竞争对手在拍卖场上争个你死我活的一手地来得容易。

点击此处查询全部闲置土地新闻

【评论】【谈股论金】【大中小】【打印】【下载点点通】【多种方式看新闻】【关闭】