房贷违约率超18% 国家会计学院预警坏账风险

　　本报记者 陈恳 上海报道

　　风险永远是用一种形态取代另外一种形态。一边在消弭，相应地，一边在累积。

　　近日，在央行、上海市政府、上海银行同业公会以及商业银行合力调控下，猛增两年之久的上海个人住房贷款增幅回落：3月份的增幅比2月份下降了1.4%。

　　同时，根据上海二手房指数办公室提供的最新信息，3月下旬以来，上海二手房房价涨幅速度放缓，给一度高烧不止的上海房价和个人住房贷款呈现出某种退烧的迹象。似乎，房地产泡沫酝酿的风险正在得到合理释放。

　　但是，国家会计学院金融研究中心近期完成的一份研究报告却并不乐观。该报告认为，对照香港20年的经验，利率上升、房价波动以及贷款人偿还能力下降等三大因素诱发的房贷违约率可能超过18%。房贷的违约很容易转换成未来几年内的银行坏账。用加息和设置贷款壁垒的方式来使房地产“软着陆”的代价可能是另外一种风险——银行坏账风险的增大。

　　违约率超过18%？

　　国家会计学院金融研究中心出台的一份报告中认为：目前的按揭贷款的按揭比例通常为70%，如果不考虑贷款的违约风险和抵押物的回收成本，则当房价下降20%至30%时，按揭贷款就会有损失风险。

　　著名国际评级公司惠誉的银行业分析师林妍告诉记者，“香港2001年、2002年的房价和1997年相比，下跌了近60%，在这个过程中，银行按揭贷款的不良率大幅上升。”香港的例子作证了利率提升房价下跌和房贷坏账加大之间的正向关系。

　　而国家会计学院金融研究中心的报告也认为，利率再次上调可能成为导致房价大幅下跌的直接诱因之一。报告认为，“央行2004年四季度首次加息没有降低房地产的投资热度，但是通货膨胀的压力依然很大，负利率的问题依然没有得到解决；上游产品价格的居高不下，工资水平的上升等均形成了推升物价水平的压力，未来央行再次加息的可能性较大。”

　　报告认为，利率的上升会导致房价下跌。“目前市场所预期的加息0.75%对房价的影响未超出银行所能承受范围(房价下跌幅度不超过20%)”；但是“当利率上升至7%时，不同期限的贷款所显示的损失风险不同，其中三十年和二十年期的按揭贷款的损失风险较高”。

　　“利率变动仅是导致不良贷款形成的诱因。”报告还认为，“按揭贷款风险主要来自房价波动、贷款人偿还能力下降等因素导致的违约风险。”

　　但是，由于我国开展个人按揭贷款的历史不长，对房地产按揭贷款的信用损失程度的调查与评估工作尚处空白，因此，报告借用惠誉国际评级机构1998年对香港房地产抵押贷款为担保的证券信用损失程度评估模型，比较其构建基础与国内实际情况，估算国内按揭贷款的违约风险。

　　惠誉公司对近20年香港居民住宅价格资料和逐笔贷款分析的基础上，建立了一个测算房贷违约率的模型，假设按揭比例为六成至六五成，居民的负债收入比例为50%，基础违约比例估计为17%，如果按揭比例提高为六五成至七成，违约比例估计为18%。

　　而报告选取和香港同样为国际性都市的上海进行比较。报告认为，尽管“由于社会环境因素的差异，香港经验不一定能适用于内地，但不可否认的是上海的按揭贷款违约风险高于惠誉模型所列示的水平。”

　　其中，上海的主权评级(BBB)和人均GDP(46718元)均低于香港，后者分别为AAA和26000美元；而负债水平超过155%，房屋空置率为7%，均高于香港，后者分别为“低”和4.5%。

　　惠誉的模型还指出，对于下面三种情款还应该调高其贷款违约率。

　　第一，对非自住型按揭贷款，违约率应向上调整10%至25%。第二，第二套住房的按揭贷款应提高基本违约率10%至25%。第三，对自雇佣者购房的贷款因自雇佣者比受雇佣者的违约风险大，故应提高自雇佣者购房贷款的违约率30%。

　　这三种人恰好是上海购房的主力军之一。上海多家银行负责个人信贷的员工也认为，上海购房者中，来自外地的，或者做生意的，或者购买第二套住房的人占比相当大。

　　报告最后的结论认为：如不考虑惠誉模型构建基础的约束(模型参照香港的经验)，房贷的违约率为至少在18%以上。

　　银行坏账风险被放大

　　负责这份报告的国家会计学院金融研究中心主任王铁锋认为：“与美国不同，我国的银行是经济发展的主要融资渠道，经济繁荣时期通常伴随着银行贷款的大幅增长，而随着经济的着陆，银行不良贷款将接踵而至，。”

　　国家会计学院金融研究中心的报告表明，房地产贷款余额与全国商品房价格指数呈正相关关系。”即伴随房产价格的上升，银行的房地产贷款余额也几乎同步增加。而房价的高企，加重对银行房地产贷款安全性的担忧。

　　根据民生银行2004年的年报：房地产建筑业贷款余额314亿元，个人贷款429亿元。民生银行的贷款总规模为2883亿元，房地产以及相关贷款的规模仅次于工业贷款，占比超过25%。而在民生银行2004年的中报中，这一比例更高，高达30%，规模甚至超过工业贷款。与此形成对比的是，在民生银行刚刚上市的2001年底，房地产建筑业贷款余额仅为89亿元，个人贷款为40亿元，贷款余额为735亿元，房地产以及相关贷款占比只是17%。

　　而根据浦发和招商的年报，浦发2004年个人贷款余额491亿元，总贷款中占15.79%；房地产业371亿元，占比11.95%，合计27.74%。招商2004年个人贷款余额547亿元，占比14.5%，房地产业179亿元，占比4.7%，合计占比19.2%。

　　国泰君安证券研究所的银行研究员伍永刚认为：按照银行的性质分类，国有商业银行的风险相对高于股份制商业银行，因为后者的风险管控相对较好。而股份制商业银行中，风险管控更好的上市商业银行的风险相对更低。

　　不过，惠誉的银行业分析师林妍说，房贷风险的时间较长，比如5年或者5年以上，才可能完全暴露，而不是短期。

　　但是，提供给开发商的开发贷款的风险暴露时间要比房贷按揭的风险暴露时间要快。提供给开发商的开发贷款风险高于个人住房按揭贷款。因为前者更容易受到宏观调控的影响，而后者由于有抵押担保等措施，除非房价出现巨幅下跌，后者风险相对较小。

　　一位股份制商业银行负责信贷的人士表示，开发贷款的最大风险在于开发商骗取银行贷款后，挪做它用。记者根据上市银行的年报，按照房地产贷款的规模排序，前三名分别是：浦发(371亿)、民生(314亿)、招商(179亿)；而按照占比排序：仍然是浦发(11.95%)、民生(10.89%)、招商(4.7%)。

　　国家会计学院金融研究中心报告计算，以民生银行2004年中期报表为例，假设按揭贷款违约率为10%，贷款可回收率为60%，民生因此增加的不良贷款率为1.3%。

　　报告还认为：“尽管上述分析仅针对房地产贷款以及管理贷款进行，但是其他行业的贷款同样存在类似的风险，并且不排除工业贷款中有与房地产相关联行业的贷款。”

　　以民生银行为例，报告预测，受房贷风险的拖累，民生银行的不良贷款率连续三年下降后，可能出现反弹，2005年2006年的不良贷款率可能上升至2.2%和2.5%。

　　林妍认为，“近期出台的政策，特别收紧房贷的政策，一定程度上减轻了房贷的风险。”

　　但是这种减轻并非是全局上的减轻，而是结构上的减轻：减少了房贷增量的风险，但是却不一定能减少房贷存量的风险。