|
土地资源的稀缺性决定了商品房价不可能降到人人都买得起的程度。实际上如今的楼市已经分化为“商品房”和“经济适用房”两大市场，不同的人群可以按需求索。在房地产市场宏观调控的背景下，有观点认为切实的思路应该是尽力“稳一块”、坚决“保一块”。即在尽可能“扬汤止沸”稳住市场房价的同时，下最大决心“釜底抽薪”，采取有力措施解决经济适用房等低价房源供不应求的矛盾。
央行最近出台的房贷新政意在打击炒卖房地产的行为，平抑高昂的房价，但记者调查发现，盼望解决住房困难呼声最高的中低收入居民却对此反应冷淡。究其原因，是多年来居高不下的房价，早已把他们“甩”出了商品房购销市场。目前他们最为关心的是，如何才能尽早住上政府建的经济适用房。
据此，浙江一位专业人士提出了一种全新的房价调控思路。他说，目前的房地产市场实际已分化为“商品房”和“经济适用房”两大市场，政府要想解决构建和谐社会中最突出的住房难课题，切实的思路应该是尽力“稳一块”、坚决“保一块”。即在尽可能“扬汤止沸”稳住市场房价的同时，下最大决心“釜底抽薪”，采取有力措施解决经济适用房等低价房源供不应求的矛盾。
多年来，浙江房价一直领涨于全国其它地区，近两年更是“飞涨”。由于房价远远超过了普通居民尤其是中低收入居民的承受能力，浙江房地产市场早就成了“炒房者的天堂”和老百姓的“伤心之地”。有人算了一笔账，在浙江的几个城市，即使是年收入达10万元的中产阶层家庭，要买到一套比较合适的房子，也需要十几二十年的收入总和。而一般的工薪收入者，只有望房兴叹的份了。杭州市委书记王国平前不久在谈到住房问题时，有针对性地说了一句话：“不能让杭州成为富人的天堂，而要成为百姓的天堂”。媒体报道后，很多群众却抱着不太相信的态度，不少人说：“政府的心是好的，但肯定是做不到的。”
目前，浙江几个大城市的商品房市场已被两类人群占据。一类是以“投资置业”为目的的本地部分高收入家庭和外地有钱人。有调查发现，去年在杭州购房人中温州、台州和金华等地的私营企业老板比例特别高，约占60%左右；另有一类即“炒房族”，这类人究竟有多大比例众说不一。但目前杭州、宁波、温州及嘉兴等地已售住房的空关率很高，宁波有的已售楼盘空关率高达百分之百，购房者全是炒房客，房子一买到手就待机脱手生利。
而另一方面，在高房价的逼迫下，浙江不少城市以当地低收入家庭和进城就业的高校毕业生、外地引进的人才等“新移民”为主的“经济居住型”消费群体，日子却越来越难过了。以前，这一群体还寄希望于政府在抑制房价后，能购买城区老旧房或远郊低档小套商品房。如杭州市为打击炒房哄抬房价行为，曾于去年初在全国率先出台对二手房买卖差价加征20%个调税的政策，令许多急等买房的中低收入者欢声雀跃，以为房价会应声下跌。没想到后来却事与愿违，几乎所有的售房者都依恃房源紧俏，把税收负担转嫁到了买主头上，反而抬高了房价,以至于政府后来不得不取消了这一政策。目前，这一群体对通过商品房市场解决自身住房困难已失去信心，完全把目光锁定于经济适用房，形成了“千军万马挤独木桥”的局面。
围绕央行出台的房贷新政策，浙江房地产协会和高校研究所专家比较一致的看法是，政府出台调控房价的举措固然是应该的，但更应重点关心中低收入居民住房难的问题。即，“稳一块”重要，“保一块”更重要。他们就如何“保一块”提出了以下一些建议：
一是参考欧、美等国的经验，政府对带“福利住房”性质的措施不但不能削弱，反而应该加强。
近年来，浙江各城市都在有意识地“放量”建造由政府低价出让土地、实行定向限价销售的经济适用房，但“粥少僧多”的矛盾仍没有得到根本性解决。据浙江大学房地产研究中心、杭州市经济信息中心保守测算，根据杭州市每年城市新增人口、结婚新人、拆迁人口等对低价住宅的需求，按照目前全市经济适用房建造规模哪怕再增加一倍，达到普通市民“居者有其屋”的目标，还要等十几二十年之后。因此，他们建议政府不能再从土地出让中获利，而应该尽可能多地挤出一些财政资金加以贴补，进一步加快经济适用房、廉租房的建设步伐。
二是多种渠道拓宽低价住房的建设规模。最近，浙江也有不少中低收入群众迫于无力购买商品房，打算自发搞“合作建房”，但却遭到有关方面质疑。
对此，有关人士主张不要轻易否定，而应该因势利导，将其纳入政府经济适用房的总体发展规划中来考虑。杭州某房产公司的一位副总裁就公开建议把“合作建房”视为经济适用房的一种补充形式，由政府低价划拨土地，发动专业公司支持，参照经济适用房的分配原则，利用参加合作建房群众的集资增加低价住房的建设和供应。
三是应尽快调整一些不合理的政策规定，尽可能扩大存量低价房的房源。
比如，各城市都拥有一大批房改房房源，目前有相当多的业主为改善居住条件愿意上市出售另购新房，而这类住房大都地处城区，面积和价格也比较适中，本来正是新增中低收入住房困难户的首选房源，但由于前些年国家规定出售房改房须缴纳“超额所得增益”，致使许多业主不肯出手转让，加剧了低价房房源的紧缺矛盾。杭州市日前宣布停止收取后，社会上的低价房源供应量马上就有了明显扩大，这很有利于平抑市场房价。
还有，目前浙江不少银行采取了对高龄房、小套房的“禁贷”政策。许多人认为这种只考虑银行的放贷风险，不顾及社会利益的做法是不对的，应该取消。因为中低收入群众自身经济实力有限，购房时对银行按揭贷款的依赖度较高，而这类高龄房、小套房和房改房一样，恰恰也最适合他们的购买力水平。银行的禁贷令恰恰把这一解决住房难的捷径堵死了。
四是要实事求是地对整个房地产市场进行科学、有效的调控。
比如，有专家就对浙江各城市封杀别墅类高档住房发展的做法提出了异议。他们认为，既然社会上有一批高收入人群对这类高价高档房有需求，那就不必要刻意封杀，而应该引导开发商少占、不占耕地，多利用远郊山沟坡地建造这类住房。在满足这类人购房需求的同时，建立有效的税费政策，从高收入购房人群身上更多地增加财政收入，再转移用于发展低价房及改善交通等公共福利设施，帮助解决中低收入人群住房难的矛盾。（来源：经济参考报）
| 
