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种种迹象表明，在上海等城市投资试水成功之后，一些海外房地产基金正悄然发力，开始在北京等城市谋求进一步的作为。
业内人士认为，2004年海外投资基金主要是一种观望态度，而在2005年美林入股银泰中心之后，这种观望的态度逐渐转向实质性的接触。
投行和基金的背后，是更多的浮在水面之下的资本，等待着合适的机会进入。沪上资本悄然进京
4月8日，在全球发行的扬子基金宣布，斥资3000万美元，整栋购买北京中远远洋新干线Ｄ座酒店式公寓作为其长线投资的对象。“扬子基金”是第一次出现在北京公众的视野。据上海实业（集团）有限公司副董事长陈伟恕介绍，扬子基金的投资重镇原本是在上海，此次签约中远远洋新干线，只是其迈入北京的很小一步。
“我是澳大利亚人，我知道奥林匹克对一个城市会有多大影响。”在签下“扬子基金”成立后的第一单生意时，扬子基金CEO美国柯罗尼集团亚太区CEOGrantKerrey以少有的轻松聊起这场曾让他感觉“非常艰苦”的生意谈判。据说谈判曾较长时间陷入“拉锯”状态，最后成交结果是虽然整栋购买却“基本上没有太大折扣”。
“扬子基金是由美国柯罗尼资本集团和上海实业控股有限公司下属的上海实业发展股份有限公司共同发起的。此次虽然是扬子基金成立后的“处女作”，但是对2005年北京楼市来说，却多少有些短期“审美疲劳”而导致的波澜不兴。
从今年春天以来，已公开的各种投行、基金出手北京房地产市场的消息就接二连三：有着投资公司背景的新加坡凯德置地3月4日以18．37亿元买下中环世贸中心A、B两栋甲级写字楼；2月25日，世界著名投行摩根士丹利携手上海盛融投资有限公司以富盛利投资咨询有限公司的名义买下价值4亿元的富力双子座TOWERⅡ，其中摩根士丹利占56％的股份。2月初，另一著名投行美林集团向北京银泰中心投资3000万美元，成为银泰中心项目的合作投资和经营方。
而更多国外资本的进入是在公开层面之下悄然进行的。据了解，远洋新干线在整售出D座之后，10天之内将以同样方式将另一栋楼出售给另一基金，而该项目的开发公司、中远房地产子公司“北京林达华夏”也将在一月之内引来某投行成为新股东方；在CBD区域内，由北京超然房地产经纪公司代理的某市值超过10亿元的写字楼项目，目前已与国外一著名投行签订整体收购的框架协议；在中关村区域，由首创置业投资开发的CEO首创拓展大厦目前也在与新加坡一养老基金和德国一银行进行深度接触，商谈整售事宜。甲级写字楼和酒店式公寓最为抢手
记者近日从戴德梁行、中原地产、高力国际等国际知名的房地产研究服务公司获得消息，大批海外机构投资者正在北京寻求整幢物业进行收购，其中又以甲级写字楼和酒店最为抢手。
“目前海外基金进入北京地产市场已经从以前参与项目开发向收购已经建成的成熟物业转变。”北京高力国际董事总经理高晓晖认为，2005年进入北京的几家海外房地产基金的投资方式发生了很大的变化，此前多数基金是通过介入开发流程或者购买股权的形式进入房地产市场，而现在则是整幢收购物业并长期持有，聘请专业的经营管理公司进行管理，按期收取租金。他认为，整体收购物业将成为中外投资机构新的投资方式。
根据目前一些海外基金市场调研的方向来看，国际化的酒店式公寓前景相当看好。根据高力国际进行的市场调研显示，目前北京具有国际品质的酒店式公寓的数量仅仅是3300套左右，而随着北京国际化地位的逐步提升，尤其是在奥运经济的促进下，北京对具有国际品质的高档酒店式公寓的需求将会进一步增强。目前具有国际品质的酒店公寓的租金为每平方米27.6美元/月，投资收益一般在8%左右，收益时间比较长，但是比较稳定。
戴德梁行投资部预计，2005年的中国地产资本市场，在尾随嘉德置地、摩根士丹利等巨头而来的机构投资者，将不断复制“成熟物业整体收购”的模式，大量的收购案甚至将以系列化、细分行业系列化的现象出现。探究原因，国内地产资本市场在地产开发、财务管理和公司管理中的种种不透明，都令有意进入的资本感到不安；然而面对需求等因素支撑下不断攀升的房价，和仍在高速增长的投资，这一市场对资本的诱惑又不可抵挡。北京成为继上海后最受关注投资地区
据记者调查了解，除了摩根士丹利房地产基金、雷曼兄弟旗下基金、美国国际集团、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金、荷兰ING、高盛旗下基金等已经进入中国的海外基金在北京继续寻找合作对象外，一些新的海外房地产基金比如瑞银证券房地产基金、澳大利亚BT金融集团房地产基金也纷纷在北京开始有所行动。
“此前来北京进行考察和调研的海外房地产基金主要是以东南亚和美国的实力基金为主，而现在一些中小基金也开始登陆京城房地产市场。上周就有几家海外的房地产投资基金和我们进行了接触。”中原地产北方区域总经理李文杰的亲身体验说明了目前海外基金对北京房地产市场的热衷。他表示，2004年海外投资基金主要是一种观望态度，而在2005年美林入股银泰中心之后，这种观望的态度逐渐转向实质性的接触。
李文杰表示，海外房地产基金进入中国后主要是聚集在上海，主要是当时上海的房地产开发市场化程度在全国相对要高，投资回报率相对较高。但是今年一个比较突出的现象则是这些海外的房地产基金逐渐开始向北京靠拢。
2004年北京GDP增速达13.2%，人均可支配收入及社会消费品零售额都保持了快速的增长，跨国公司在京建立机构的数量不断增长，这些都将激发市场对于不动产的购买与租赁需求，繁荣的市场吸引了外资背景的房地产开发商、各种类型房地产投资基金的目光。
戴德梁行投资部负责人告诉记者，在由房价高涨而带来的“政策市”如上海等长江以南地区，投资尤其是投机将面临越来越严厉的打压，而相对平稳的北京市场或许因其风险相对较小而愈发显示出其独特的吸引力。专家：高度警惕热钱投机
北京一些业内人士认为，北京房地产业被国内外投资者看好是正常的现象。特别是现在北京重新对城市总体规划进行了修编，同时还有奥运战略，并且越来越注重环境发展。在这样的背景下，北京确实具有吸引力。
但专家认为，外资看好中国房地产市场，关键在于汇率。尤其是温家宝总理不久前曾表示，“中国汇率改革正在进行中，何时出台、采取什么方案，可能会出其不意。”于是，更多的海外投资者笃定人民币必将升值，并押宝在中国的房地产市场中。
数目庞大的国际“热钱”也在投机楼市。去年11月份，国家发改委宏观经济研究院经济研究所发布了一份题为《调整货币政策、缓解资金紧张局面》的报告，首次承认了境外游资在内地的大量存在。该报告指出，去年上半年外资增长16％，达到2000多亿美元，其中接近50％是属于“游资”性质的短期债务。
ＳＯＨＯ中国董事长兼联席总裁潘石屹认为，“外国资本财大气粗，大资本相对于中国的小市场，是非常危险的。东南亚金融危机就发生在我们面前。我们国家的制度还没有为这些大资本进入中国的房地产设上一道‘防火墙’。”
针对外资进入中国房地产市场的问题，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在接受中国经济时报记者采访时表示，“这没什么好怕的，如果它真的会来，只要它借的不是中国银行的钱而又不怕血本无归的话，就让它来好了。”
易宪容认为，一方面，国际游资的运作非常强调短期获利性，因此，资金流通性强的行业最受青睐。相比之下，房地产这种占用大量资金、获利周期长的行业不仅风险性比较高，而且由于当前很多地方的楼市并未摆脱“泡沫”的阴影，所以国外套利资本是不会轻易涉足中国房地产行业的。另一方面，就算真有“热钱”流入这个领域，“中国政府也不是吃干饭的”。政府可以在利率、土地、税收政策等方面“联手出击”。譬如，对房贷的再次加息、土地的科学规划和清理，以及在房屋交易时缴纳房地产税等等措施都有可能择机推出。（来源：经济参考报）
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