高盛接力嘉德上海物业 嘉德移师北京

　　本报记者 龚怡

　　4月1日，新加坡最大的地产商嘉德置地宣布将设在上海的独资子公司沪腾房地产有限公司，以1.076亿美元的代价出售给美国投资银行高盛下属的在巴巴多斯注册的Hoover Realty SRL公司，沪腾公司拥有位于上海福州路山东中路交界的一座24层高甲级写字楼百腾大厦的土地使用权；此前，嘉德置地曾在2月初宣布，将位于上海新天地的新茂大厦95%的股权， 以9，800万美元的交易价，转让给澳洲麦格里集团旗下的Macquarie Global Property Advisor Ltd。至此，嘉德置地集团在上海的办公楼物业仅仅剩下了坐落于人民广场的地标式建筑来福士广场。

　　有进有出皆欢喜

　　与“撤离”上海相反，嘉德旗下在中国注册的全资子公司凯德置地(中国)公司则明显加快了进入北京的步伐。2月，凯德置地以5.476亿元人民币的价格，成功获得北京市东城区一占地14，686平方米的综合性开发用地。凯德置地计划在三至五年内将其建成集高档公寓、商务写字楼、零售商场于一体的综合项目；3月，凯德置地又以18.37亿元人民币的代价收购了位于CBD核心区域的中环世贸的两幢已接近完工的甲级写字楼，目前凯德方面正在对其进行内部改造，计划2006年进入市场，“届时将视市场情况决定是长期持有还是售出”。

　　凯德从百腾大厦和新茂大厦两个项目上获得的资金总和恰好与18.37亿元人民币这个数字相当。种种“巧合”让人很难不产生嘉德在上海正被舆论推至“高危地带”位置这一时刻，将资金从上海挪到了北京的联想。

　　关于此类猜测，嘉德置地早已准备好了答案。百腾大厦出让后，嘉德置地的独资子公司凯德置地总裁林明彦随即发表声明表示，该运作是公司“将资金从成熟物业转移至高增长业务策略”的一部分。这一策略，与宏观调控无关。林明彦更对媒体强调，“上海仍然有稳固的基础去推动住宅市场的发展，特别是对于中高档住宅市场。在我们耕耘了十年的上海市场，凯德置地不论现在还是将来，都会一如既往地倾力打造。”

　　凯德置地工作人员也告诉《财经时报》，项目收购事宜的谈判往往要持续半年以上，项目运作与目前的形势显然不可能有所联系。而是，“进入中国十年后，嘉德置业正在试图让其资产分布变得更加合理”。

　　这种解释倒也并非“粉饰之辞”。事实上，从去年下半年开始，嘉德置地就开始把目光逐渐远离长三角，转向包括北京和珠三角地区的广州。在凯德置地的官方网站上，记者发现该公司未来将有四个项目面世，其中仍然有两个在上海，另外两个一个在北京一个在广州。凯德置地对《财经时报》表示，出让成熟型物业，是公司“将资金从成熟物业转移至高增长业务策略”的一部分。这一策略的核心内容有两点：一是充分利用公司自身的资产管理优势，将资金从稳定、成熟的物业中转移出来；二是结合多年开发高标准物业的经验，将该资金重新部署到新项目中，为其增值，以获得更大的投资回报。

　　凯德方面称，投资回报不仅要看是北京还是上海市场，更要看单个的项目。我们将中国的业务看作一个大市场，在这个大市场里，我们更看重具体项目的盈利能力。

　　戴德良行助理董事岳锋钢认为，对于一个具有丰富地产运作经验的综合性投资公司来说，类似举动与其说是转移投资，不如说是其正在逐步分散风险的举措。“投资者关注的始终是回报率最高与风险最低的最佳结合点”，“嘉德置地‘离开’上海并不代表这个区域没有回报了，只是找到了当前相对于上海而言，更稳固更安全的投资地点了”。岳锋钢说，“嘉德已经在上海尝到了很多‘甜头’，下一步谋求在更短的时间内获取更好的回报，这很正常”。

　　作为国际知名的投资公司，高盛在此时选择入市，选择上海作为第一站似乎有些出人意料。高盛北京办事处工作人员表示，高盛很看好中国市场，而上海作为中国经济发展最迅速的区域之一是外资进入国内市场不可忽视的重点城市，“下一步，如果有合适的项目，我们会加大投资，并不仅仅局限于上海”。

　　高力国际咨询公司为记者提供了这样一组数据，上海甲级办公楼目前平均成交价格为3,260美元/平方米，较去年同期激增16.5%，显示市场对于上海办公楼市场的乐观态度。鉴于国际买家的持续关注，预计市场价格将会持续扬升。这种良好的增长趋势也许是高盛和麦格里等国际投资集团看好上海最重要的原因。

　　“我们要看到，就上海市场而言，进来的远比退出的多，进也好，出也好，只是各个公司对于回报率、回报周期的要求不同而已”，北京安邦集团研究总部分析师苏晶如是评价。

　　不动产投资进入活跃期

　　事实上，高盛收购百腾大厦的意义并不仅仅在于事件本身印证了国际投资者对中国，尤其是对“高危地带”上海的信心。从2004年开始，中国市场上出现了一系列大宗的投资性交易(investment sales)，这些交易具有里程碑意义，高力国际认为这标志着中国不动产投资(investment sales)市场开始对外资开放，并且进入活跃期。

　　不动产投资市场的参与主体是不动产投资基金，他们对投资项目有一定要求。除去项目的体量(Scale)要大、本身工程质量上乘之外，不动产投资基金通常是整栋购买投资项目，这样可以保证项目的完整性，并且，项目仅有一个业主，可以保持统一的物业管理、统一的租赁团队，未来可以提供专业化的服务，从而保证物业的持续增值。

　　据高晓晖介绍，在经济周期相对明显的成熟经济体中，不动产市场关注的是独立的中央银行实施的货币政策，以及政府的财政政策，尤其是前者。在紧缩的货币政策下，通常伴随较高的按揭贷款利率(mortgage rate)，会对房地产市场人气和业主拥有的不动产估值产生负面影响，这样，有可能出现两种情况：对于开发商而言，由于市场人气低迷，需求受到抑制，会自发消减开发计划，减少供给；但是对于不动产机构投资者，主要以不动产投资基金为主，因为考虑的是物业的长期投资回报，在不动产价值暂时下降之时，则是收购优质项目的良好时机。

　　从市场需求的角度来看，无论是住宅还是商用地产市场，内在的需求实实在在存在，但是由于地产发展商的融资渠道有限，大量资金来源于银行贷款，政府以收紧银根为主要措施的宏观调控会直接增加其资金成本。“以北京市场为例，我们判断，目前北京的开发商在资金方面普遍较为吃紧，此时收购北京的物业可能会得到比较实惠的价格；同时，由于需求稳定，物业价格的上涨空间也较大”。而从长远来看，政府的宏观调控政策的初衷是实现中国经济软着陆，保持房地产市场稳定，这同那些关注具有低风险和稳定收益市场的海外资金的投资理念并不冲突，宏观调控只会增加凯德置地这样的海外地产开发商对中国市场的信心。“目前所有的‘打压’政策均不是针对外资的”。苏晶称。

　　海外的不动产投资基金或其他不动产机构投资者一直看好中国市场，并且一直在同国内地产商积极接触。“但是他们在中国面临的最大问题是，资金充裕的本地开发商不愿整栋出售正在开发的项目。随着中央政府出台更多稳定房地产市场的政策，大量依靠贷款的本地开发商资金运用成本增加，本地开发商已经在考虑根据专业优势分散风险，那些承担着开发风险的开发商越来越乐意考虑将市场和营销风险转交给其他专业地产投资机构。这自然会促成更多的投资性交易。”

　　此外，中国一直没有真正的不动产投资市场，使得交易双方缺少定价模型和交易标尺。但是，像高盛收购百腾大厦这样的一些交易案例出现，对开发商和投资者而言将是很好的参考标尺，可以令交易双方的心理预期逐步接近，也会对其他的交易起到促进作用。