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近一时期，房贷利率上调成为金融界、老百姓等各方关注的焦点，“提前还贷”、“还贷新招”也成为银行和老百姓不断掂量的词语。对此，业内人士认为，面对上涨的房贷利率和花样繁多的还贷方式，市民应根据自身的实际情况理性面对，切莫盲目跟从。
银行：从“远处观望”到“统一下限”
3月17日，中国人民银行宣布调整个人房贷利率，现行的个人住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，商业银行可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。同时，新政策还规定，城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。
记者了解到，自房贷新政策实施以来，重庆市各大商业银行之间的房贷利率差别最高曾拉大到0.61％，但建行将5年期以上房贷利率统一调为5.508％的下限利率后，招商银行等重庆市多家银行也将原定6.12％的房贷基准利率统一按照5.508％的下限利率执行。然而，在银行统一此下限之前，各大银行对于房贷利率新政，最初都还处于“观望”状态。购房者到银行申请贷款，一般按6.12％的基准利率发放，并未实施下限利率政策。
对于银行持此种态度的原因，业内人士表示，在确定利率的操作上，具体的房贷利率多由各银行分行根据本地区实际情况来决定，但也需要总行来统一口径。尽管目前各家银行总行都已将通知转发给分支机构，但由于此次人行给予的利率浮动空间较大，所以各家银行多以观望为主。
目前，根据央行房贷政策调整的精神，各大银行都已根据实际情况确定了房贷执行利率和最低首付款比例。记者在重庆市各银行了解到，5年期以上自营性个人住房贷款利率为5.508％，最低首付款比例根据贷款人信用等因素分为20％至30％不等。
提前还贷还需谨慎
房贷政策调整后，商业银行拥有了一定的房贷定价空间，此举有利于建立科学的利率定价和利率风险管理体系。然而从另一方面来看，这无疑增大了中小投资者的贷款压力。理财专业人士认为，对于“多姿多彩”的利率定价，投资者要学会适应并灵活应对，尤其像提前还贷这样眼下的热点问题更应理性面对。
日前，国内一家权威社会调查机构在对北京、上海、广州、重庆、郑州等地的1000位公众进行的电话调查显示：对于房贷利率上升，78％的被访者表示不理解；26％的人认为，这次利率上升，给工薪阶层造成了不小的经济和心理压力。另外，调查还显示，在已购房者中有42％的被访者表示会考虑筹措一笔资金，提前还贷。
记者在重庆几家银行采访时，很多中小投资者也反映，房贷利率的上升，意味着自己买房和还贷的压力又增加了。尽管此次利率上幅不是很大，但他们认为，既然有第一次上涨便会出现第二次，甚至第三次。
近日，招商银行重庆分行个人银行部的两位专业人士开通了热线，就房贷新政中涉及到的问题接受市民的咨询。在整整两个小时的接听过程中，咨询电话不断，房贷新政具体如何规定和提前还贷如何办理自然成为热点问题。
针对这些疑惑，专业人士提醒，在房贷紧缩、利率上涨的政策下，市民一定要理性购房，看到住房消费和住房投资可能带来的收入和隐藏的风险，以及自己未来收入变化的趋势。同时向银行提出适合自身实际情况的借款申请，与银行一起协商设计一套“贴身”的还款计划，从而降低自己的还款压力，提高个人履约能力，争取保持良好的个人信用记录。
另外，对于提前还贷，两位业内人士也认为，如果仅仅因为利息上涨而提前还款未必是上策，贷款人有必要对自身的资金需求、投资渠道以及提前还款成本等进行多方权衡。加息后增加的利息分摊到每月的供款额中并不算多，而且在未来的十几年到几十年的供款时间内，还有可能经历多次减息和加息，市民要通盘考虑后做决定。
对于已经考虑好要提前还贷的市民，理财专业人士建议，“保持月供款不变、缩短还贷年限以及选择等额本金还款法”等都是提前还贷的划算之举。同时，据专业人士介绍，提前还贷大致可分为5个流程：看贷款合同有关提前还贷的条例，注意提前还贷是否须交一定的违约金；向贷款银行电话咨询办理提前还贷部门的地点、电话及办理提前还贷所需要的条件；打电话或亲自到相关部门提出提前还款申请；借款人携带相关证件亲自前往借款银行，填写《提前还款申请表》；提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前还款的金额。
房贷还款方式五花八门
由于目前各地区的银行都实施了统一的下限利率，因此，银行开始以更多的还款方式吸引客户眼球。记者近日发现，重庆市部分银行根据贷款者的经济情况，从还款进度、金额等方面，推出了新的还款方式供市民选择。
据招商银行重庆分行人士介绍，目前，市民房贷的还款方式主要有两种：每月还款额相同的“等额本息还款法”和每月还款额递减的“等额本金还款法”。但现在银行又相继推出了等额递增（或递减）、按期付息还本和本金归还计划等还款方法。
等额递增（或递减）还款法，即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增或递减。按期付息还本法，即市民与银行协商制订还款计划，本金和利息分开偿还。而本金归还计划法是由市民与银行协商，但每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息按月或按季度归还。
理财专业人士认为，尽管银行推出了花样繁多的还款方法，但目前各家银行采用最多的还是适用于家庭收入稳定的等额本息还款法和等额本金还款法。而新增的等额递减法，适合目前收入较高，但未来可能收入降低的人群；等额递增法适合目前收入一般，但未来收入预期会逐渐增加的人群。另外，按期付息还本法是将本金和利息分开还，还款时间具有较大的灵活性，适合收入来源不太固定的人群。（来源：经济参考报）
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