建设部九大命题考问开发商触及行业焦点

http://finance.sina.com.cn 2005年04月16日 06:49 中国经营报

　　作者：谢红玲，厉林　编辑：侯雪莲

　　自3月26日国务院发出《关于切实稳定住房价格的通知》后，各地政府及中央各级主管部门都紧急行动起来。据业界人士透露，3月29日，建设部邀请国内部分知名企业家召开“房地产市场和房价座谈会”。建设部部长汪光焘在此次会上明确提出了关于市场形势、房价、中低收入人群住房保障、拆迁补偿到空置率等涉及房地产不同方面的9大问题，要求开发商

作答，部分未能到会的企业领导则收到了书面作答的通知书。记者在采访中了解到，近期，许多开发商都对此进行了认真的答复。

　　开发商普遍评价，这些问题个个触及行业焦点，关乎行业发展前景和政府决策的准确性，显然建设部希望通过广泛调研对市场做出相对准确的判断，找到症结有效治理。据悉，除了召集开发商座谈，建设部领导还召集部分专家、学者就当前房地产市场的形势进行了讨论。

　　虽然作为一方利益代表的开发商的言论通常会有巧言维护自身利益之嫌，但开发商对市场的体察、对行业的透彻了解确实非普通人所能及，想必作为行业主管部门的建设部对此也早有心理准备，召集座谈会的目的也是为了“兼听则明”。目前建设部领导对座谈的结果还未表态，但政府在决策前广泛调研体现出的科学决策精神，让我们有理由相信，未来政府做出的行业调整动作会更精准。

　　调控楼市的八点建议

　　顾云昌(中国房地产协会副会长)：

　　2004年宏观调控，对于房地产市场而言，主要是控制了投资(供应)增速，使商品住宅需求增速的回落远慢于供应增速的回落。而需求增速的回落，主要通过减少拆迁需求实现的，抑制投资性需求(炒楼)只在少数城市，对总体影响不很大。

　　2005年调控楼市，需要从供应和需求两方面一起抓。第一，新增商品住宅的供应量仍应保持较快的增速，同时扩大二手房和租赁房的房源。2004年商品住宅竣工面积同比增长2.3%，远低于2003年21%的增速。根据目前仍然旺盛的市场需求，新建商品住宅竣工面积的增长速度不宜低于10%。为此提出八点建议：

　　一是商品住宅开发用地要予以保证，争取做到相对充足和提前供应。防止“饥饿性”供应住宅用地。一些城市的实践表明，出现一二年的“饥饿性”供应，造成土地市场的供不应求，极易形成商品住宅的供应紧张，从而推动数年房价持续上升。2004年和2005年一季度供应土地和开发土地面积增速缩减和总量减少的情况不容乐观，应当设法尽快加以弥补。

　　二是地方政府“以地生财，以地多赢利”的思路要改变，有意控制和减少住宅用地供应量，以促使地价和房价快速上升，增加地方财政收入的做法更不可取。

　　三是各地政府垄断土地一级市场后，亟待提高土地储备和管理的能力。同时，在盘活已出让土地，促使存量土地加快开发上下足够的功夫。

　　四是现实情形是人均建设用地城市居民只是农村居民的一半。因此，加快城镇化进程是节约耕地的最佳途径之一，需要解决的问题是让农民进城后住下来，真正成为城市居民，从而把农村的宅基地腾出来。同时要探索并加快“农转非”用地制度改革。

　　五是拆迁规模严控后，拆迁效率有待提高。目前，拆迁进度慢已严重导致住宅开发速度的放慢和年供应量缩小。

　　六是对普通商品住宅的银行贷款，不宜再进一步的收紧，既要加强监管，又要适度发展，采取不紧不松的信贷政策。

　　七是二手房市场不够活跃的城市，要加快发展和盘活，更多满足中低收入家庭需求，同时租赁房市场亟待发展规范。

　　八是早日计划和实施为进城农民提供合适的住房。

　　市场供不应求的现象值得警惕

　　任志强(北京市华远集团总裁)：

　　针对建设部的问卷，北京市华远集团总裁任志强认认真真写了一篇万言书，观点一如既往的尖锐。

　　任志强认为，全国住宅生产量在过去10年中的年增长率仅为3.2%，并未在生产总量上出现过过度增长的现象；而同期住房分配货币化的逐步落实使人们的住房购买力大大增强，地方政府大量征地、大面积拆迁制造了大量的强制性需求。所以，这10年住宅市场基本保持了供求平衡。而当前市场正步入一个需求增长加速而供给制约加大、总量供给不足、矛盾日益凸显的阶段，值得警惕。

　　对实施宏观经济调控政策产生的后果评价，任志强甚至用了“严重”一词。他的理由是政策出台后首先破坏了商品房市场供给的预期，引发了商品房供给减少，供求关系恶化的预期和房价必然上涨、买涨不买落的预期。在地价和房价的关系上，任的观点是“在非市场化、特别是政府垄断性控制土地资源分配的情况下，土地的价格会推动房子的价格”。任在文中还提出，想用市场化和商品房解决中低收入家庭对住房的需求和预期问题，从根本上就是不可能实现的错误概念。

　　他认为，应该将中等收入与低收入家庭的住房需求与预期分开解决，有关部门应该用国务院的文件重新明确中国的住房制度体系。

　　开发商暴富的秘密在于高额投资回报

　　张宝全(今典集团董事长)：

　　张宝全透露，近几年地产商在财富榜上屡屡出现，是因为8·31以前，中国地产可以以小博大甚至空手套白狼，所以投资回报率高是中国地产商暴富的秘密。但8·31以后，这种暴富神话就不可能再有了。

　　张宝全认为，房价上涨首先是国家经济高速增长所带来的。此外，产品升级对房价的影响也不可忽视。自去年开始很多开发商开始供应精装修房，把装修成本也计入了房价，至少拉动房价上涨10%。

　　张宝全还指出，当前人们对房价缺乏科学判断。“平均房价”的提高和房价提高是不同的两个概念。平均房价的变数是由房地产的标准提高和产品结构发生变化带来的。另外房地产项目营销一个惯用的手法是“低开高走”，所以也不能因为某些项目在开盘后的一段时间内价格升高就此判定房价异动。能够比较准确地反映房价走势的应该是指数，应该选择同一地区几个代表性产品，观察其在不同时间的交易价格变化求平均值进行计算。当前的数据，通常让人们像“瞎子摸象”一样以偏盖全。

　　论及对宏观调控措施成效的评价，张宝全认为一个重要问题是中国不同地区发展不均衡，而政策不区别对待，这是不公平的，也是不利于国家发展的，应该对低于平均房价的城市和地区继续实行优惠政策。他还着重提出，市场经济是法制经济，市场秩序不是靠行政法规来维持的，而需要法制的保护。政府把对不同人群的支持和平衡与市场经济的正常发展混为一体不行。政府的福利和保障不能由市场来解决。“如果希望依靠行政处罚来建立公平的市场环境，那一定会乱了套”，张宝全如是说。

　　新闻背景

　　建设部九大命题

　　1.对照国发200318号文件提出的“房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的宏观调控目标，如何来评价当前房地产市场的形势？

　　2.当前出台的房地产市场宏观调控措施成效如何？

　　3.如何评价房价和地价的关系问题？地价对房价现实影响有多大？

　　4.当前开发商利润空间有多大，土地价格上涨带来的增值收益有多大？谁受益？

　　5.如何解决当前中低收入家庭对住房的需求和预期问题？谁对社会负责？责任如何负？不同利益主体应负社会责任的范围和程度如何界定？

　　6.空置率的真相是什么？空置率能否作为房地产市场评价指标？

　　7.如何看待城镇房屋拆迁中的补偿问题？被拆迁居民如何参与土地增值受益的分配？

　　8.土地供应价格不断上涨要不要抑制？如何看待历史的土地供应价格和现实的土地价格，带来的增值收益如何分配？

　　9.开发企业的社会责任是什么？如何更有效的体现？

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