业界称北京房市基础薄弱 抑制房价间接调控为主

　　●今年春季房展成交量有所下降，但价格基本持平，加息对房价没有直接影响

　　●业界称，北京房市基础薄弱，以间接调控为主，最佳结果是保持上涨但速度放缓

　　在全国舆论对房价一片声讨的形势下，社科院近日发布了2005年房地产蓝皮书，指出中央政府将会继续加息。上海市政府日前再次从控制二手房入手，对投机炒房进行强势打压 ，金融部门也配合政府出台了一系列实质措施。在北京加息是否会进一步影响房价，政府是否会出台更严厉的措施成为了地产界和置业者目前最关注的问题。

　　业界称，北京市政府部门和银行应强化市民“打击投资性购房”的心理预期。本报记者康亚风摄

　　加息未直接影响房价

　　目前住宅自住需求依然强烈，即使加息起到一定的抑制作用，也不会很明显地表现出萎缩

　　在北京某媒体工作的于女士去年以来一直在寻找合适的房产投资或者自住，她的目标包括二手房和新房，今年年初看上了在东南四环的项目华侨城，花3万元排了号，准备自住。

　　在近期频频传出加息的消息后，她表示，不会因为加息而改变购房的意愿，增加的利息在每月房款中所占的比例极低，负担不大，政策一直在变，尽管作为普通消费者会对此有所关注，但不可能因为这样而不住房。

　　不过，目前不断出现的政策还是影响了于女士的心态，她感觉目前舆论对房价的压力比较大，投资可能面临不确定的风险，同时投资房产的成本对她个人而言过大，暂时已经不准备投资。她表示，从排号的情形来看，她所见到的几个项目销售依然比较活跃，她本人排到的号比较靠后，担心选不到好的户型，尽管有些项目可能存在虚假排号的情形，但从每次到一些售楼处看到的人数来看，比较稳定，投资与自住者可能各占一半，房价没有下降的迹象。

　　在刚刚结束的春季房展会上，虽然整体成交量和去年相比有所下降，但一手住宅的价格依然没有出现下滑的趋势，根据京城一知名中介公司的统计，本次展会期间推出的高档住宅、大面积住宅、高价位住宅仍然是主流，房价并未出现明显下滑。

　　对外经济贸易大学金融研究所名誉所长邱兆祥对此表示，加息对房价的直接影响不明显，加息后房价依然处于一个比较高的位置，并没有出现下滑的迹象，目前住宅自住的需求依然强烈，即使抑制，也不会很明显地表现出萎缩来。

　　对于此前上海传出房价日跌数百元的消息，曾经在上海工商银行系统工作过的上海广发银行某支行行长史斌指出，目前上海出现房价下降是事实，但与加息并没有直接的关系，是上海出台的一系列综合措施，采用行政手段干预的结果。上海房价上涨过快在全国引起高度关注，已经是非抑制不可，当地政府在各方压力下，近期与金融部门配合出台了多种坚决的组合措施是导致当地房价出现下降的直接原因。

　　房价不能下跌是共识

　　从国外的实际经验来看，房价往往一跌就不可收拾，会导致经济长时间低迷，甚至产生金融危机

　　邱兆祥表示，房价与社会经济关系微妙，房价过高对社会经济最大的影响在于造成通货膨胀，出现金融泡沫，但房价下跌将导致经济长期的疲软，从日本因房价下跌而导致近十年经济不景气的教训可以看出，房价下跌的后果是相当严重的。作为国民经济的支柱产业，房地产业只有兴旺起来，才能带动相关行业的发展。

　　清华大学经济管理学院房地产金融副教授王洪表示，从控制银行风险的角度来看，房价不能下跌，举例而言，最早贷出的抵押贷款目前还没有结清，房价下跌将导致银行资产缩水，直接影响银行的改制上市。

　　与股市与车市相比，房价是一匹更难以控制的野马，从国外的实际经验来看，房价往往是一跌就不可收拾，会导致经济长时间低迷，甚至金融危机，“车市与股市的经济周期相对较短，而房地产市场的经济周期要长得多，出现失误很难及时挽回，新加坡、日本等地都是例证”。

　　史斌表示，目前上海市政府迫于各方压力，动用多种金融手段干预二手房价，主要是从抑制投资行为来考虑。政府抑制房价是站在中低收入者的立场出发，但从上海住宅市场的消费结构来说，多数人都是属于中高收入层，房价下跌将损失多数人的利益，外商房地产开发企业退出市场对上海的影响也将是非常大。从上海的宏观调控形势来看，政府已经从去年与部分开发商博弈演化为今年的与整个房地产市场的博弈，在多方权衡之后，调控的平衡点应该在于房价的“滞涨”，即上涨停滞，而不能出现下跌的拐点，香港房地产市场下跌后一发不可收拾，在中央政府的支持下，七年才出现复苏就是一个教训。

　　建设部政策研究中心主任陈淮表示，从消费者的立场来看，房价上涨影响一部分人的利益，房价下跌也会影响一部分人的利益，调控最理想的结果应该是保持上涨，但上涨的速度放缓。

　　-前景预测

　　强化市民“继续加息”心理预期

　　北京房地产市场的承受能力弱于上海，而且房价目前并不算高

　　上海出台一系列措施后，引发了各大城市的关注，北京市场关于房价过高的呼声也一直未消失，北京政府是否会仿效上海对房价动真格？

　　中国银监会政策法规部一位负责人表示，目前还没有考虑出台新措施抑制房价，对于是否会继续加息，这位负责人则表示不能透露。中国农业银行北京市分行的房贷部门负责人则表示，该部门正在针对加息等相关问题进行研究，会有一些措施出台，不过目前还没有明确期限与步骤。

　　史斌表示，根据他多年对北京、上海两地房地产市场的对比研究，北京市政府部门和银行下一步应该强化市民“继续加息和政府将打击投资性购房”的两种心理预期，以间接调控为主，不会有类似上海的“动真格”措施。这主要是由两个因素决定的，一是北京市房地产市场的承受能力弱于上海，二是北京市的房价目前并不高。

　　他表示，尽管上涨过快，但上海的房地产市场仍是成熟的良性循环体系，从上海到周边的杭州以及更远的城市，价格形成了合理的差别比例，对上海房价有支撑作用，承受政策调控的能力更强，而北京的房地产市场最近三年才刚刚走入稳定发展期，基础比较脆弱，再加上周边没有二线城市支撑，市场孤立，重拳打压可能超出其承受能力。从价格来看，对比华北而言，北京的房价是高的，但作为首都，对比其他中心城市和沿海城市却是偏低的，价格并没有出现上海的快速上涨状况，暂时没有打压房价的必要。

　　其次，二手房市场高度发达是导致上海投机炒作的重要原因，也是政府近期整顿的重点，而北京的二手房市场与上海相比，差距特别明显，二手交易市场远没有成熟，投资行为中，短期交易的渠道并不十分畅通，现有的多数投资者也是以长线投资为目的，二手房市场处于成长期，没有重点打击的必要。

　　上海还通过建廉租房和低价商品房来拉低房价的数学平均值，而北京的廉租房和低价商品房已经走在上海前边，具备了一定的规模，北京政府可以稳步推进，没必要突然加大力度。

　　史斌认为，上海近期出台的各项政策都不宜在北京复制，但今年各个部门会继续强化政府抑制房价，增加购房成本与风险的大趋势，影响购房者心理。

　　-解决之道

　　合理评估房价高低是关键

　　可考虑让房价上涨与通货膨胀保持一致速度

　　陈淮表示，政府并没有表态说目前房价过高，而是认为出现上涨过快的趋势，希望能够放缓，应该说，政府对抑制房价的措施储备相当充分，但不会轻易使用。王洪则认为，合理评估目前房价高低是决定国家调控力度的参照标准，而这一关键标准在全世界来看都是不透明的，给政策制定者带来很大的困难。尽管一些中心城市有人说房价过高，但很多二线城市目前的房价是低的，而且房价缺乏可比性，一些中心城市、中心地段的房价高在全世界都是被接受的。史斌指出，尽管各界表示上海房价高，但上海市政府目前也只能参照已实施措施的市场反应来决定下一步的走向，静观其变，预计到五、六月份才会决定下一步的措施。

　　王洪指出，房价调控的难度相当大。对于一些发达国家的政府而言，已经经过几轮经济周期起伏的洗礼，掌握了比较丰富的经验，尚且难以调控，目前我国处于市场经济的初期，政府调控能力更是面临极大的考验。

　　去年政府从控制供给的角度出台的一系列政策出现了相反效果，市场对土地供应收紧，供应量萎缩的预期导致房价反而出现过快上涨。今年转而控制需求后，配合其他相关措施，在一些区域取得了一定效果，但是否有效仍然有待观察。

　　“过度抑制和放任上涨导致的最终结果是一样的，都是楼市价格长时间持续下跌，经济疲软”，王洪表示，根据他在欧洲了解到的抽样统计结论，房产一般能够抵消通货膨胀带来的货币贬值效应，相比存款而言，能起到资产保质的作用，因此，国内加息与抑制房价可以考虑让房价上涨与通货膨胀保持一致速度来设定目标标准。

　　-专家透视

　　抑制上海房价具有全国意义

　　上海广发银行某支行行长史斌：今年6月份，随着一些低价房的开发消息发布和综合措施的推行，上海的房价出现回落趋势的可能性很大，如果到时没有出现回落迹象，政府将会在6月份再次出台抑制房价的更大举措，上海的房价今年一定会受到抑制，这不仅仅是一个经济问题，从当地政府面临的压力来看，已经演变成一个政治任务。从全国抑制房价的战略来看，中央是希望通过重点限制上海二手交易和加息打击投资行为，使得房价平稳。同时上海作为全国目前房价最受关注的区域，对其动真格可以表达政府的决心，影响其他城市的心理预期，起到间接调控其他城市房价的作用，在上海的种种措施具有全国战略意义，从效果来看，目前全国的“加息预期心理”已经形成，这是政府希望的结果之一。

　　-记者观察

　　平衡点在于房价保持稳定

　　业界认为，由于有国内股票市场一蹶不振和国外房地产市场价格下跌导致经济长期疲软的教训在先，政府不会大举出台直接打压房价的措施，更多是静观其变，从心理预期上进行间接的调控。上海目前的地产市场形势在全国是一个特例，由于多种原因，在上海的金融与其他组合调控政策不会在其他区域，尤其是北京出现。不过，由于市场的不可预期性，政府调控房价被业界视为政府与整个房地产市场的博弈，平衡点在于房价保持稳定，或者稳中微涨，如果出现房价大幅下跌，将是国民经济不能承受之重。

　　本版采写/本报记者 张家齐