高盛的脚探进中国地产的水里

　　□本报驻沪记者　胡天舒

　　高盛进行这场交易的依据是，由于中国政府仍努力保持经济的持续增长，而且在政策制定方面态度也相当谨慎，所以房地产风险发生的可能性不大。但高盛还是避开了个人住宅市场，而把第一站选在商业写字楼，因为中国房地产市场的不确定性仍然难以预期

　　在关于上海楼价的话题热得不能再热的时候，美国投资银行高盛(Goldman　Sachs)出人意料地以1.076亿美元(约合人民币8.6亿元)的价格买下了上海市福州路318号的百腾大厦(Pidemco　Tower)。4月11日，高盛(亚洲)有限责任公司在接受记者电话询问时确认了这桩交易。

　　尽管高盛保持了一贯的低调，但有关这桩交易的消息仍然通过新加坡证券交易所在4月1日挂出的00116号公告迅速传回内地：凯德置地有限公司(Capitaland　Ltd.)向高盛集团属下的联号公司Hoover　Realty　SRL出让旗下的上海沪腾房地产开发有限公司(百腾大厦的项目公司，以下简称上海沪腾)，此次交易将为凯德置地带来2320万美元(约合人民币1.92亿元)的利润。该交易预计于今年6月底完成。凯德置地是新加坡上市地产公司嘉德置地集团在华的全资子公司。

　　这是高盛在中国内地投资的第一个房地产项目。在这个领域，与高盛并驾齐驱的另一家投资银行摩根士丹利(Morgan　Stanley)已经先行一步。早在2003年7月，摩根士丹利就在上海投资了“新天地”附近的锦麟天地雅苑项目，至今摩根士丹利已经在中国内地投资了10个地产项目，其中超过半数的项目落在上海。

　　有意思的是，在2004年的9月和12月，摩根士丹利亚洲地区的首席经济学家谢国忠与高盛亚洲地区的首席经济学家梁红分别对中国房地产市场发表了截然相反的观点。谢国忠认为中国已经出现房地产泡沫，而且离泡沫破灭的时间不会太久；梁红则认为，中国房地产泡沫即刻破灭论缺乏证据，中国房地产市场总体而言是强劲并且健康的。

　　进入2005年，中国政府正在通过征收营业税、提高房贷利率等措施逐渐收紧房地产市场。德意志银行(亚洲)首席经济学家马骏博士说：“中国内地房价的不确定性正在上升，并且市场普遍预期政府会有新的政策出台，从而更进一步增加了这种不确定性。”

　　高盛的第一笔中国房地产交易

　　高盛认为，收购百腾大厦是“一桩正常的商业交易”。

　　据了解，高盛的房地产投资由高盛商人银行部下属的房地产直接投资部具体操作。这个部门的亚洲总部位于日本东京，此前高盛在亚洲的地产投资主要集中在日本。

　　“我们的亚洲房地产投资业务在日本做得最多，这一点高盛和我们是一样的。”摩根士丹利一位分析师说，“只不过我们比高盛早两年进入了中国内地。”

　　收购百腾大厦的资金来自高盛的地产基金——白厅基金(Whitehall　Funds)。高盛是白厅基金的主要投资者和合伙人，资金大约占其中的5％至10％。作为世界上规模最大的房地产投资者之一，到2004年初，白厅基金在全球范围内共收购了2.6万多项房地产及贷款相关的资产，交易成本约为600亿美元。

　　对于百腾大厦的转让，凯德置地中国控股集团向记者表示，如果不是因为是上市公司，凯德置地也不愿意公布这桩交易的具体内容。高盛对此同样不愿多加评论。

　　一位上海地产业人士向记者透露，事实上高盛房地产投资部相关人员来到内地已经很长时间了，“他们一直都在寻找合适的房地产项目”。

　　马骏博士拒绝对具体交易作任何评价，但是他认为任何机构投资这么大的项目，肯定经过了漫长的准备与谈判。“今天出来的决定绝对不是突然的，一定是过去几年长期关注的延续。”他说。

　　高盛第一次涉足内地房地产令很多地产界人士主动替高盛算起这笔买卖的盈亏。他们大多估计高盛买下百腾大厦的均价约为每平方米2500美元。《华尔街日报》则把这个数字精确到每平方米2582美元。

　　百腾大厦所在的地块是凯德置地在10年前买下的。1999年，百腾大厦竣工，那时楼价为每平方米1800美元至1900美元。一位熟悉百腾大厦的地产分析师估算后认为，除去每平方米200美元至300美元的折旧成本，凯德置地在百腾大厦上的税后成本价是每平方米1500美元至1600美元。

　　百腾大厦目前基本租满，大部分业主与上海沪腾签订了2至3年的租赁合同。“高盛第一年和第二年的回报率大约在4％至5％。”一位地产分析师说，“不过高盛可能不完全是为了现金的回报。”这位分析师认为，高盛对上海写字楼市场上涨的预期是正确的，“所以高盛在百腾项目上会赚到钱”。

　　香港长江实业集团执行董事赵国雄也是一向看好上海写字楼市场，他评价道：“高盛还是很便宜地把百腾大厦给吃下来了。”摩根士丹利某人士则很爽快地夸奖对手：“这个项目高盛不会亏的。”

　　没有人知道百腾大厦是否曾经落入过摩根士丹利地产基金的视线。据凯德置地透露，他们曾经考虑过就该项目与摩根士丹利进行合作，报出的价格也相当优惠，遗憾的是“摩根士丹利并无回应”。

　　从个人住宅转向商业物业

　　2004年12月10日，高盛亚洲首席经济学家梁红发表了题为《中国房地产泡沫即刻破灭论的错误》的研究报告，认为随着中产阶层的不断扩大，他们长期被束缚的购房需求还会继续得到释放，从中期来看，中国的房地产市场仍将保持旺盛。

　　但很难说这份报告就是促使高盛进军中国房地产业的主要因素。高盛表示，这份报告与高盛收购百腾大厦的交易毫无关联。“高盛的经济学家和投资部门的意见正好比较接近而已，”高盛解释说，“就好像摩根士丹利，他们之间彼此的判断是如此截然不同。这是一个巧合。”

　　很多人坚持房地产市场将继续坚挺，更多的人则对此表示怀疑。毫无疑问，谢国忠属于后者。这位摩根士丹利亚洲地区首席经济学家的一份关于中国房地产泡沫的研究报告曾经惹起了房地产市场的巨大波澜。但是令人意外的是，谢国忠供职的摩根士丹利在过去的3年里却一直坚持在内地投资房地产市场，对上海市场尤其没有丝毫放松。记者没能联系上谢国忠。

　　现在，高盛又进来了。

　　高盛的执行董事张东梅解释说，在投资银行里投资部门与研究部门是严格分离的。“公司邮件系统不允许他们互通Mail，如果投资部门的人要给研究部门的人打电话，需要先通知公司律师，向律师解释为什么要打这个电话。”

　　“公司分析师的看法和意见跟投资部门完全分离，没有任何联系。”张东梅说。

　　没有一个投资者会不重视经济学家的意见，但最终作出决定并承担责任的只有自己。很显然，高盛与摩根士丹利的投资者认为上海乃至中国的房地产市场仍然值得投资。

　　但是这里的“房地产市场”指的并非个人住房。香港长江实业集团执行董事赵国雄说：“今年上海的个人住宅有一点压力，不过商业类物业的回报会比较好。”长江实业集团与其控股公司和记黄埔在内地房地产市场的直接投资量相当大。

　　实际上，上海的个人住宅遭遇的不只是“一点压力”而已。4月5日，上海市房地管理局宣布有抵押贷款的房屋要转让，卖出方应当先还清贷款，在办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方共同申请转移登记。包括此举在内的“调控组合拳”似乎产生了效果：人民银行上海分行4月12日公布的货币运行监测报告显示，今年3月，上海个人住房贷款新增68.08亿元人民币，虽然与去年同期相比仍然增加了2.69亿元，但增速已经放缓，其中个人住房贷款余额增幅比前月下降了1.4％。

　　对此，摩根士丹利似乎意见一致。截至2004年上半年，摩根士丹利投资的基本是住宅项目，但是从2004年下半年开始，摩根士丹利在住宅物业方面的动作开始慢下来。据知情人士透露，摩根士丹利很可能从2005年开始将投资方向转向高档写字楼、酒店、商场等物业。

　　高盛也详细分析了近期房地产市场所面临的主要风险，不过高盛还是在某种程度上保持乐观。高盛认为，房地产风险主要来自中国经济的硬着陆和短期内利率的大幅上调，但由于中国政府仍努力保持经济的持续增长，而且在政策制定方面态度也相当谨慎，所以上述两个风险发生的可能性并不大。

　　2004年，上海的一手房成交量是3000多万平方米，二手房交易量也接近这个数字。也就是说，上海在房地产市场上运转的资金规模在5000亿人民币左右。无论是资金多么雄厚的投资者，面对上海房地产市场5000亿元的巨大规模，都必须小心谨慎。这个道理，高盛当然明白。

　　未来价值会有多高

　　从外表看，百腾大厦是一座方正素朴的大楼。门前的山东中路狭窄而热闹，路边的餐馆、音像店、钟表修理店与高大的写字楼对街而立。紧挨着的，是福州路，不宽的马路两边聚集着上海主要的书店和文化用品公司。

　　“很多次我开车出来，都有小孩子打闹着差点扑到车窗上来。”在百腾大厦上班的林先生对记者说，“所以一出车库我就格外留神。”

　　身处福州路和山东中路交叉口，百腾大厦多少显得有些逼仄。正因为如此，上海很多地产评级机构对百腾大厦周边的交通没有打出高分。福纳咨询有限公司地产总监杨子江想了半天，用了“尴尬”二字来形容百腾大厦的地理位置。

　　车位不够的问题百腾大厦同样不能避免。虽然进出不方便，但林先生对自己能在百腾大厦拥有一个车位感到满足，他的很多同事就没有那么幸运了。百腾大厦的地下车库有159个车位，远远不能满足需求，很多人因此要把车停到别的写字楼。

　　按照市场行情，目前上海的顶级写字楼租金在每平方米每天1美元左右，金茂大厦、嘉华中心等都是如此。百腾大厦的报价是0.5至0.7美元，但实际平均租金可能为0.42至0.45美元。这个价格在上海甲级写字楼里面只算中等。因此有分析师认为，如果一家顶级的跨国公司在黄浦区选择办公楼，大概不会注意到百腾大厦。那么，百腾大厦的未来价值会有多高？选择它作为第一站，高盛收获的会是什么呢？