信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法将出台 | ||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年04月13日 13:55 21世纪经济报道 | ||||||||
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本报记者 柯志雄 北京报道 近期有报道称，信托行业普遍关注的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》(以下简称《管理办法》)有望于近日公布，房地产收益凭证将替代目前的信托合同。而据本报记者在采访中了解到的信息，目前《管理办法》出台尚未有明确的时间表。
尽管如此，房地产信托产品还是涌现出了前所未有的市场冲动。 半天5000万：“REITs”井喷？ “您是有房地产项目要谈吧？”北京国际信托投资有限公司总机的接线员平静地问了一句，然后熟练地切换到相应分机，但几条线均无人接听。来自该公司的消息称，3月29日开始发售的“住邦2000商务中心信托计划”备受追捧，甚至有客户专程从上海、青岛、天津赶来，5000万元发行额度仅在半天内认购完毕。找寻新项目成了房地产信托负责人手头的紧迫任务。 业务繁忙的不止是北京国际信托投资有限公司。远在福建的联华国际信托投资有限公司(以下简称联华信托)同样是一片火热场面。4月6日，公司宣布推出“联信·宝利”2号优先受益权产品。“联信·宝利”2号发行总额度预计为8000万元，其中面向社会公开发售的优先受益权产品占80%。 摩拳擦掌、积极为地产基金(REITs)做准备的信托公司不在少数，戴德梁行上海总经理张国正告诉记者，目前跟戴德梁行紧密合作的信托公司已增加到6家，而更多的信托公司正在伸出“橄榄枝”，同时一些过去没有房地产信托专门团队的信托公司也在过去的半年中成立了专门团队。 记者从一家大型人才中介处了解到，相应人才也成了紧俏货，最近的一周中就有大公国际资信评估有限公司招聘注册房地产估价师，国民信托投资有限公司招聘的信托业务经理，要求是具备5年以上银行房产或相关信贷业务工作经验2年。 然而，业内人士并不看好房地产信托在国内的市场前景。 4月10日，星期天，联华信托总裁李晓东仍在办公室。他认为，在《管理办法》出来之前，目前房地产信托采取的集合资金信托计划合同份数不能超过200份、房地产信托产品流动性等约束不能真正解决之前，国内房地产信托规模不会真正的实现大突破。李晓东预估今年房地产信托规模只会在100～150亿元。 与李晓东的观点类似，深谙金融业的华远地产董事长任志强也认为，目前正在运作中的房地产信托跟美国的REITs有很大差别，前者对于开发商而言，只是一个银行信贷的替代品。而相对银行信贷而言，信托的融资成本较高，因此开发商只要能得到银行信贷，就不愿意找信托公司。 市场困局 李晓东和任志强的观点不无根据。 银泰投资公司董事长沈国军去年就曾谈过几个信托公司，但最后在银泰中心的项目上还是选择了美林入股。他告诉记者，目前的信托公司限制还是太多，银泰因此更愿意选美林这样的外资机构。 “我在一些公开场合都谈到过，很多问题出在‘200份’上。”李晓东说。在200份的限制下，信托公司即使按照目前通常要求投资者投入25万-30万元才签约的情况下，募集资金大多也不到1亿元。对于规模稍大的房地产开发项目而言，只是杯水车薪，而开发商与信托公司的谈判余地较小，所能选择的项目类型与操作方式也因此受限。 “我们实际上是愿意投中低价位的房地产项目的”，李晓东认为，在管理办法比较合理的情况下，联华信托这样的机构投资者很愿意投资中低价位的房地产项目。这样做的结果，对于信托公司而言，等于瞄准份额较大的分市场，同时起到平抑房价，使得房市的价格往价值回归的效果。 根据任志强对美国REITs的研究，不同于国内的房地产信托，前者往往在5-7年中长期持有一些房地产项目，通过对项目的良好运营，获取更长时间内的增值收益。在这样的环境中，个人投资客分散投机房地产的行为大大减少。同时由于社会公众的参与，起到对项目的监督作用，用脚投票的结果是好的项目被长期持有，机构投资的进入同时使过去单纯的投资行为某种程度上具有消费行为的特征。除此之外，REITs的进入同时也由于社会投资的共担与监督，使得银行的风险降低。 破茧之难 “去年做了不到10个亿，今年估计可以做10-15个亿”，李晓东认为联华信托的定位在于做小而好的信托公司，但在稳定的前提下增加市场份额实际上亦是联华信托的目标。李晓东透露，今年公司将与品牌、实力较强的开发商联合推出联名信托，该类信托产品仍然以一般投资者作为优先受益权人，开发商则作为劣后受益权人，“我们希望走出一条路来”。 除了上述差别，该产品针对的客户也比过去产品针对客户在资金充裕方面要求更高，最低可以是100万元。如此一来，一份信托融资额就能达到2亿-3亿元。 通过瞄准更高端的投资客户成了在目前“200份”框架中提高单个产品融资额度，从而降低管理成本，更紧密地与房产开发商合作，保证项目正常进行的一种做法。李晓东表示，目前联华信托已引进银行、专业房产机构、律师事务所等各种角色，各司其职，同时通过建立受益人大会，使得房地产信托产品更为可靠，同时在操作上使每份合约逐渐走向标准化。 在《管理办法》出台之前，瞄准未来的方向主动调整已成了目前房地产信托操作者着眼的重点。除了信托公司以外，一些金融业者也在瞄准目前调整时机中存在的机会。个人理财投资网CEO洪曦透露，他眼下正在操作的“政策套利”产品就是嫁接在信托公司的基础上的一个创新产品，跟房地产业相关，但是又不同于普通的房地产信托产品，相当于现有政策的一个“补丁”。 “要看到现在不是一个封闭的中国，而是融入世界经济背景下的中国，”任志强认为认识到这点很重要，外资在金融领域的全方位的参与已是指日可待，“你不能证券化，外资可以在本地吸收人民币，购买本地项目，然后拿到美国上市。”言下之意，房地产信托在国内市场不仅竞争对手林立，而且要冲破当下的困局，尚有难度。而最为强劲的对手，就是海外基金公司。 不同跑道竞争？ 任志强的看法有很现实的参照。 3月30日，香港证监会发布公告，就建议放宽证监会认可的房地产投资信托基金海外投资的地域限制及相关事宜咨询公众意见。有关建议分为三个部分：撤销房地产基金的地域限制，令其可以投资于全球各地的房地产；发出着重房地产基金经理在投资于海外投资项目时应履行的义务的应用指引；考虑一系列举措，以进一步促进发展房地产基金这种投资产品。为期一个月的咨询期将于本月30日结束，此后证监会预计于今年6月推出新的房地产基金监管制度。 与此相对的《应用指引》草拟本倡议措施包括：按照相同的监管原则监管所有房地产基金；不会就不同的司法管辖区而设立多套不同的规则；房地产基金经理必须具备所需的胜任能力，并须进行适当的尽职审查；房地产基金的所涉各方(管理公司、受托人、估值师、核数师等)各自负有本身的职责和责任；必须清晰和适当地披露投资于海外项目的风险。 香港证监会中介团体及投资产品部执行董事张灼华说，“经过房地产投资信托基金海外房地产投资专责小组18个月以来的深入讨论及研究，我们相信，目前是放宽有关地域限制的适当时候。管理房地产基金的最重要元素是有关基金经理的专业知识及持证操作，以及其因应房地产基金投资所在的司法管辖区的相关风险而进行适当尽职审查的能力。” 在记者采访中，相关业者均表示，香港放宽地产投资地域限制后，国内房地产市场相对比较成熟的北京、上海等大城市将是重要的战略目标，国内的信托公司与海外地产基金在不同跑道上竞争将可能成为需要考虑的现实问题。 “目前许多进入内地的海外房地产投资基金正试图或已经从单纯的投资商向开发商转变，企图赚取原属于开发商的那块丰厚利润。”张国正说。 尽管手头操作着海外基金，但基强联行投资管理有限公司董事副总裁陈咏东仍然指出，海外基金占的比例只是很小的一部分，其意义主要在于可以给国内房地产基金的发展提供一些成功的模板和经验借鉴，而国内的房地产市场对房地产基金有需求，房地产融资的最大资金链应该由本土解决。无论潜在的市场机会落入国内的信托公司，还是海外地产基金的囊中，机会现实地摆在双方的眼前。“几兆亿美元，规模超过国债”，这是任志强对美国REITs所能达到的规模描述。 “关键就看管理办法什么时候可以出来”，张国正认为，没有行业规范保证，小打小闹不可能使该市场真正取得突破性的增长。但相对《管理办法》的出台时间表，李晓东更在意条款的设定，“经过过去一、两年从无到有的发展，去年大概已经到110亿的规模。现在对房地产业，房地产信托的规模还很小，只要去掉不必要的约束，它应该可以是个很好的融资平台。对投资者而言，也是个很好的投资产品。” |
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