新律旧法 上海叫停转按揭

　　上海报道

　　3月29日，上海政府网站一则《韩正市长谈进一步规范房地产市场秩序》的公示中指出，“金融方面，前段时间我们已经与金融部门作了研究，准备出台一些措施，这次正好借央行调整房贷政策的时机，几家银行结合上海情况，采取了一些调整措施，对个人住房消费贷款的抵押成数、优惠利率以及办理转按揭的间隔时间等作出调整。”

　　对此，率先作出回应的依旧是上海市房地局。

　　新律旧法

　　4月6日，房地局对外公布：“房地资源局为配合上海市银行同业公会《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》实施，对交易登记环节进行了梳理，规范了房屋‘转按揭’的交易登记程序”。

　　上海市房地局此次出文的核心内容为：凡有抵押的房屋转让，卖出方必须先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方共同申请转移登记，办理小产证。换言之，这等于全面取消了贷款转按揭业务。

　　该消息于当日由房地局以电子邮件形式向上海本市各媒体传达，并即时公布，据函内介绍，从4月6日起，办理房地产抵押登记和转移登记将严格按照《中华人民共和国担保法》《上海市房地产登记条例》的规定，并对转按揭和银行放贷凭证等方面做了新的规定，包括：

　　——“上手抵押注销”和“房屋转移登记、下手设立抵押”不再并办；凡有抵押的房屋转让，卖出方必须先还清贷款，并办理房地产抵押权注销登记后，才能与买进方共同申请转移登记，办理小产证；未办妥房地产抵押权注销登记的，各房地产交易中心不再受理转移登记以及买进方新设定的借款的抵押权登记。

　　——各房地产交易中心将严格按照《上海市房地产登记条例》有关办结时限的规定，办理房地产抵押权注销登记、转移登记和新的房地产抵押权设定登记手续。

　　——各房地产交易中心在受理登记过程中，进一步规范收件收据的内容，在每一张收件收据上增加“本收件收据仅作为房地产登记机构收取申请人提交的申请登记文件的凭据，不能作为房地产登记证明使用”等内容。各商业银行将凭房地产交易中心颁发的《上海市房地产登记证明》发放住房贷款。

　　追根溯源，该政策的起由，缘自当初2000年市政府1号令(上海市房地产抵押办法)，该办法明确“转按揭”可行。

　　其后，2003年5月1日上海又出台新的《上海市房地产登记条例》，并以沪房地资权(2003-152)文件的形式公布相应的“房地产登记技术规定”以及“房地产登记业务规则”，其中关于房地产“合并”抵押变更的内容在房地产登记领域禁止了“转按揭”的施行。

　　不过，为了鼓励当时并不活跃的房地产市场，上海多数区交易中心都“默许”了原先的“房地产抵押办法”，即采取“抵押注销、产权过户、设立抵押”三步并办，亦为“转按揭”提供了方便。

　　而这一手段在上海政府对房地产市场的处理中，也并非独一无二，其他包括一些税收政策在内，都采取了“暂不执行”的态度。近来的上海楼市调控趋紧，多项政策的出台，并非完全新鲜，有一部分则是“恢复”实行。停止“转按揭”就在此列。

　　协调产物？

　　“从某种程度上讲，银行全面推出的转按揭业务，已经成为投资者一条快速的‘变现’通道。”转按揭业务在整个炒楼运动中的助推作用，已成为业内共识。

　　其原因在于，在投资者办理转按揭程序中，只要能通过贷款银行的审批，借款人就可以在房产转让的同时转让自己的贷款，即将全部的未还贷款本金余额转让给新的购房人，因此，这不仅方便了借款人的房地产转让，也降低了其房产转让的成本，从而为炒楼提供了操作空间。

　　其实，早在去年4月，市场就曾经风传政府将明令禁止“转按揭”业务，然其后却与当时另一“王牌”政策——降低预售标准一起无疾而终。

　　此番重新出台，公告中不乏措辞激烈，表现政府一以贯之的调控决心，但效果尚未明朗，即有业内人士对其表示质疑。

　　“如果这个政策只是上海的，那么就应该是上海银监局出。”有银行界人士指出，该政策以上海市房屋土地资源管理局为发布口，确实有悖常理。尽管房地局有关部门可以通过二手房产权交易的控制而达到目的，但这毕竟是属于银行的业务，房地局对银行没有管辖权。

　　“这可能是政府协调的产物，通常不会出正式文件。因此，以电子邮件的形式发布，也合乎逻辑。”

　　在该政策出台两日后，央行上海分行公布的2005年1季度上海市货币运行监测报告显示，截至3月，在上海市房地产贷款继续保持较高增幅的同时，个人住房贷款当月新增68.08亿元，同比多增2.69亿元，实际增速已放缓，其中个人住房贷款余额增幅比前月下降1.4%。而全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款余额增幅也出现了近1%的下降。

　　与此同时，房地产贷款占全部贷款增量的比例也在不断下降。今年1季度，本市自营性房地产贷款累计增加310.13亿元，同比多增77.14亿元，占同期全部贷款增量的比例为64.4%。而去年同期的这个数字高达76%。

　　占比下降在一定程度上说明了上海市商业银行正在积极配合调控措施，及时调整贷款结构，严控风险，抑制投机。

　　然而，亦有专业人士指出，尽管银行有着积极配合的态度，但不能从本质上回避其在这次调控，尤其是停止“转按揭”政策中的被动地位。

　　影响尚未可知

　　“这项政策会使得那些靠银行借贷筹措短期资金、没有实力的炒房者的投机途径基本上断绝，这是非常严厉的政策。”这是中国指数研究院华东分院副院长、中房指数系统副主任陈晟的评价。整个房地产业界与其持相同观点的专业人士不在少数。

　　然而，楼市中的反应却与此论断尚有偏差。

　　截至目前，中介市场并没有出现明显的反常现象。惟一可以得到肯定的是，该政策的出台，对所有牵涉贷款(抵押)的房屋交易设置了比以前高得多的时间成本。

　　按照《上海市房地产登记条例》规定(上家)抵押注销自受理之日起，交易中心应该在7天内完成登记，而新的银行放款(下家贷款)依据、新抵押权证将在过户受理之日后的20天内发出。即房屋买卖合同真正执行开始到下家取得银行贷款在手续上就需时27天。

　　那么对于实际炒家的影响又在何处？在记者所走访的多处房地产中介中，绝大多数对此表示并无忧虑。

　　理由在于，上海房价上升速度较快，尤其是市区房价在去年年尾至今，已有30%左右的涨幅。那么以100万元的房屋计算，上家买进时首付三成，贷款70万元，这次以150万元卖出，目前已经很少有银行能贷款七成，以六成计算，下家要支付四成首付，即60万元，那么上家就可以拿下家这60万元的首付款去还贷。

　　而这中间的一点点“差价”亦可以由“垫资”公司来完成，即二手房的卖方可与一些贷款公司签订经公证的协议，然后由该公司垫资提前还贷，在二手房交易完成后再还给公司；贷款公司一般收取垫资额2%-3%的手续费。包括房地产中介也有可能来代办这一“业务”。由此，对于炒家产生的经济压力就十分有限。

　　不过，针对这一现象，4月11日上海银监局已经宣布将加强市场监管，对“垫资”等非法业务及时予以打击。

　　而业内人士的普遍估计是，如果上海银监局能与上海市房地局保持一致，将相关的调控政策坚持到底的话，其对市场的影响，应该不久即会显现。