房产开发商自揭圈钱秘笈 银监会急查一线城市 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年04月13日 12:31 21世纪经济报道 | |||||||||
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本报记者 范利祥 上海报道 当外界再次把热切的眼光和激烈的言论撒向房价和个人房贷的时候，银监会对造成房贷风险的另一主角——房地产开发贷款展开了紧急调查。4月4日上午，本报记者从建行上海分行一位支行副行长处获得了这个消息。他透露，银监会这次的调查对象重点琐定了上海、北京、深圳三个“一线城市”。
“本来我们以为调查组会到杭州来，为此，我们还专门开了一个小范围的会议，但最终(银监会)还是没有来。”建行浙江分行一位内部人士对本报记者说，目前杭州的房地产开发增速丝毫不亚于银监会调查的上述三市。“杭州早就挤进了‘一线城市’队伍。”他说。 上海自查千亿房地产开发贷款 上海金融界，气氛紧张而微妙。 “我们已经给银监会打了一个报告。”上海银监局办公室主任张荣芳向本报记者透露“但这份报告现在还不能公开。” 不过，张荣芳进一步透露，最近，央行上海分行曾紧急召集在沪各中资商业银行负责人召开专题座谈会。在会上，央行上海分行副行长陈永富强调：“目前上海房地产市场发展高度依赖银行贷款，商业银行房地产贷款余额占比、中长期贷款余额占比持续提高。”陈永富说，房地产贷款增长过快过多，会产生不小的负面影响。 尽管上海市银行界对银监会的调研情况讳莫如深，但央行上海分行一位人士提供给本报的数据显示，截至2004年6月，上海中资商业银行发放的房地产开发贷款余额接近1300亿元。 而上海银行界一位人士分析，如果仅看报表数据，近年来银行对房地产开发企业的贷款增幅并不大，银行贷款占房地产开发企业资金比重一直徘徊在20%左右。但实际上我国房地产开发企业负债率高达76%，房地产企业多依赖卖“期房”或扩大流动资金贷款融通资金。因此，如果将房地产开发企业的“期房”筹资和流动性资金来源考虑在内，每年数千亿元的房地产开发投资中，约有60%的资金来自银行信贷。 “不少房地产开发企业的开发资金对银行的依赖度远远超过这个数字。”万科集团副总经理丁长峰对记者说，有的企业甚至达到90%以上。 为此，上海银行界人士说，如果个人房贷遇到了风险问题，开发商表面上看起来也会跟着倒霉，但实际上开放商承担的开发资金风险早就通过各种或明或暗的通道转嫁给了银行。 开发商从银行圈钱的路径 4月3日，一位在地产界“浸淫”多年的开发商投资顾问对本报记者说，资产规模小的开发商一般都是直接从银行贷款，但规模稍大的地产开发商除了直接从银行贷款之外，一般都会先持有一家上市公司的股权，然后再通过“迂回战术”向银行套取更多资金。 他向本报记者透露了后一类开发商从银行圈钱的“三部曲”。 第一步，地产开发企业首先会在资本市场上寻找一些陷入亏损的上市公司B，然后通过公司A控制上市公司B。当找到合适的开发项目时，在地产开发企业的控制下，A与B共同出资成立地产项目公司C。 项目启动初期由上市公司承担大部分成本及风险。一般的方法是，在项目启动之初，上市公司B持有C的绝大部分股权；A仅占小股。 接下来，公司C预付土地出让金、获得“四证”(国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发公司D。 按照2003年央行出台的121号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。而通常只需先期投入总投资额的30%，即可启动项目，滚动发展。其中，土地出让金占相当大的比重，一般会占到总投资额的10%-30%。 在预付了土地出让金，取得“四证”后，公司D即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司C或上市公司提供担保。同时，建筑施工企业进入并垫资施工费用，而垫资施工往往是建筑施工企业中标的主要条件。其中，建筑安装企业垫资数量视施工进度而异，一般，在项目完成时，垫资数量可能占到建筑安装成本的50%。由于上市公司对C公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。而这部分风险其实又由银行来承担。 第二步，回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原政策规定，必须在住宅主体结构封顶、高层完成2／3后才能进入销售阶段，对购房者才可发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始预售，预售资金用于后期项目建设等(但会计上这部分收入并不能入帐，所以在上市公司的财务报表中反映不出来这一块)。 在预售后不久，公司A即开始大幅度增资，其追加资金则可能利用预售收入，即A以其他资金(大多是银行贷款)追加投资，取得对公司C的绝对控股地位。增资完后，再把预售款转到公司A；被A控制的上市公司B却不追加投资，其股权被稀释，只能获得投资收益。 第三步，项目竣工，公司A享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或者18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险(实际上这部分风险主要由银行来承担)，最终却获得了小部分利润。 银监会再念房贷“紧箍咒” 万科集团副总经理丁长峰分析，目前在房地产开发资金来源中，银行资金举足轻重。而流向房地产市场的银行资金由两部分组成：一是银行对开发企业的直接贷款，二是银行对个人购房贷款转化为开发企业的自有资金。 这种情况，引起了监管层的高度重视。3月20日，央行副行长吴晓灵在“2005年中国金融形势预测、分析与展望专家年会”上表示，出于风险控制的考虑，必须控制房地产业向银行贷款的总量，房地产业应多到资本市场上去筹措资金。 而银监会政策法规部的一位官员表示，本次调研的出发点是控制银行信贷风险，房地产开发贷款是其中一项重点。 据该官员透露，调研结束后，《商业银行房地产贷款风险管理指引》以下称《指引》将(有可能)会作相关修改。 去年9月2日，银监会发布了《指引》，对土地储备贷款、房地产开发贷款以及个人住房贷款作出了相应规定。 《指引》出台意在要求商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向。但上海金融界人士透露，在实际的操作过程，不少银行考虑自身的利益，往往阳奉阴违。尤其是，银行在对付地产开发商的圈钱路径上缺乏有效的办法。 银监会政策法规部的官员还透露，不久后，银监会还将对国有商业银行贷款分类偏离度、土地和固定资产投资项目贷款、个人消费贷款进行专项检查。根据银监会2005年度现场检查计划，今年2季度，银监会将在全国范围内对四大国有商业银行进行贷款分类偏离度、个人消费贷款、清理后的土地和固定资产项目贷款等重点业务的专项检查。此次专项检查的具体时间将由各银监会在规定时间内自主安排，并于2005年6月份提交检查报告。
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