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本报记者 冉学东 发自北京
“抑制房地产过快增长显然不能仅仅依靠货币政策。”4月10日，中国人民银行副行长吴晓灵在中共中央政策研究室主办的房地产金融论坛上发表题为《我国的金融政策货币政策对房地产的带动和影响》的演讲时强调，除了央行的货币政策之外，还需要有土地政策、税收政策、信贷政策和金融政策等方面共同努力，才能对我国房地产价格的过快增长起到应有
的调控作用。
吴晓灵说，房地产是国民经济发展的支柱，既然是支柱，就要让它健康发展，要吸取海南房地产市场在1991年到1993年泡沫的经验教训。“我们只是想让它冷却一点，健康一点。”她强调。
中国房地产金融从上世纪90年代初期开始，当时采取了一系列措施以刺激房地产的投资和消费，到1998、1999和2000年，房地产贷款每年增幅达到2000亿元。
吴晓灵说，“国务院的18号文件(《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)其实是在2002年的下半年开始酝酿的，而央行的121号文件(《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)只是国务院18号文件的一个配套政策，但是没有想到会在社会上产生那么大的反响。”
她说，中国房地产的发展受到两个制约：一个是资源的约束；一个是人民支付能力的支撑。煤电油运的约束、国际油价的上涨等都是房地产发展的硬约束。而从民众的支付能力来看，虽然居民人均收入的增长幅度高于房价的增长幅度，但这只是一个平均值，高收入人群的收入掩盖了占大多数低收入人群。“如果老百姓不能用未来的收入支付未来的贷款，就会带来金融风险，而这些风险是要用老百姓的存款来承担的。”
房地产的投资风险已经显露。调查显示：从1998年到2004年，宁波房价上涨了70%，而房租只上涨了4%。青岛房价上涨了50%多，而房租下降了7%。当投资收益不能抵消房贷成本时，就有可能产生金融风险。
“有钱可以高消费，可以盖大宅院，这是可以理解的。但是我们的税收政策要跟上。”吴晓灵说，货币政策是讲效率的，而财政政策是讲公平的，这是两只轮子，两只轮子同时转好，才能做到稳健。她强调这种政策不是仇富心理，是让有钱的人对社会多作贡献，征收的税收可以多造经济适用房和廉租住房。
吴晓灵认为，中国必须建立节约土地的住房发展政策。她说，在房地产的价格构成中，土地价格占40%，中国作为一个土地奇缺的国家，不能像美国那样一套房子有几亩的院子。
吴晓灵表示，在信贷政策上，央行已经取消了贷款利率的上限，商业银行应该学会对于房贷进行风险议价，用自己的利率去覆盖房贷的风险。而在金融政策上，首先应该多发展多层次的资本市场，应该探索让房地产公司发行公司债券，或者进行股本融资，还要规范信托的融资方式。
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