揭秘上海地下房贷曲线转按揭

　　收取高达垫资额10%左右垫资费，地下房贷公司月毛利达60-80万元

　　王舒 唐赟 NBD上海报道

　　上海“一年转按揭”业务从4月1日起叫停，却意外激活了上海一些小房贷公司的敛财通路。近两周来，不少正规中介公司的经纪人最近都感觉到这股来自台面下的业务冲击力。 “我们不能放的款他们都能放，我们不能做的业务他们都能做。”一位经纪人抱怨道。

　　作为抑制房产投机的重要手段，政府叫停“一年转按揭”，意在有效减少房屋的换手率。但“变相转按揭”的空间应运而生：付款高额的费用请地下房贷公司垫资。

　　“这类公司一般门面极小，藏在普通的商务楼里，挂着房地产咨询公司的牌子，员工最多三五名。”该知情人士这样描述。但就是这种不登大雅之堂的小门面，现在一个月轻轻松松能玩转近20单转按揭业务。

　　据知情人士透露，这类多以“房地产咨询公司”名义注册的担保公司，注册资本往往也就50万元上下。但最后之所以能变身为一个月上千万元营业额的“资金密集型企业”，多是集中了来自各种渠道的社会闲散资金———亲朋好友调头寸、企业短期内闲散资金等等。“他们付给其资金上家高于银行一两个百分点的利息，而对下家放款的利息一般是垫资额的10%，其间5%左右的差价就这么轻轻松松赚入囊中。”

　　也就是说，由该公司垫资提前还贷，在二手房交易完成后再将钱还给该公司。如此一来，就可以避开对于“转按揭”的限制了。“银行转按揭业务的结束，无形中增加了这些公司的市场空间。”一位业内人士不无忧虑地道。

　　根据新政策，卖家还清贷款后，与产证同时下发的“他项权利证明”(业内简称“他证”)才可以用来作为银行的放款凭证。“他证”的下发速度在上海各区并不一致，大多在一周或一周以上，如闵行区是一周，而普陀区为一周以上。“他证”下发的快慢还与住房买家的资质有关，资质越好，办理速度越快。

　　按此速度推算，地下房贷公司从放出垫资额为转按揭提供“过桥”服务，到银行放款，其间周期大约27天。据业内人士估算，在上海，提供这类垫资服务的小贷款公司共有100多家，在当前市场紧俏的行情下，他们收取的垫资费可高达垫资额的10%左右。以目前常见的三四十万元的单宗交易、平均每月20单的业务量计算，这意味着每个月的毛利在60-80万元左右。而在此之前，经银行认可的置业担保公司收取的垫资费仅为下家贷款额的3‰。

　　“地下房贷事实上放的就是‘印子钱’，毫无技术含量，但是收取高额利息，一本万利。”某熟知内情的房产中介说。正规房贷公司与银行签有风险协议，一旦发生坏账，正规房贷公司需承担相应赔付责任，而地下房贷来无影、去无踪，由此带来的业务风险是地下房贷

　　公司并不对过手的业务查验把关，银行也难以稽核追究。

　　此外，地下房贷公司“能做的业务”还包括为高龄住宅成功申请到银行贷款。知情人士透露，这其中的奥妙无非两种：一是买通估价人员，高估房价；二是办理产证过户时，修改房屋产权证书复印件上的交房日期。而后一种的恶劣程度尤其严重。

　　地下房贷公司已引起有关部门注意

　　前不久，上海银监局有关人士表示，贷款是特许经营业务，除银行业金融机构和依法设立的典当行外，其他机构概不能办理贷款业务。因此，这些贷款公司的“垫资”，是非法行为。

　　本月7日，上海市工商局出台“16条”，明确表明，对未取得房产中介经营范围核准的企业(尤其是房地产咨询企业)从事房产中介经营活动的，将按照超越经营范围从严查处。工商局局长陈学军向记者表示，在今年的执照年检时，将在房地产咨询企业之后特别加注有无中介经营范围的说明，对于越界经营者将严惩。