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作者：谭洪安
上月底，从国内各地及新加坡、印尼等东南亚国家相约赶来的30多位小业主齐聚海口市的皇冠酒店。让这些小业主们心急如焚的是，号称海南首家产权酒店的皇冠滨海温泉酒店，很可能让他们及他们身后近百名海内外小业主至少数千万元的投资打了水漂。
6000万资金被套
这场发生在海南的旷日持久的产权酒店投资纠纷，几年来让上海的郑小姐饱受困扰。
3年多前，经营着一家广告公司的她以每平方米接近14000元的价格买下海南皇冠滨海温泉酒店一套面积约32平方米的豪华海景套房70年的产权。按合同中酒店开发商的承诺，在此期间她不仅可以从其名下房间的营业收入中得到分红，每年还能获得18天免费入住的权利。但是，当她今年3月20日下午来到距海口市区约20公里的这家酒店，准备住进自己花了40多万元买下的套房时，却被酒店方面告知，由于没有人替她付账，她必须自己掏钱。
“根据当初合同约定，我购买的套房2001年12月31日前正式交房投入使用，可直到今天它仍然是毛坯状态”，郑小姐忿忿不平地说，“分红分文未见不说，现在住自己买的房子居然还要付钱！”
“根据我们现有的资料，皇冠酒店在印尼销售客房40多套，总金额250万美元左右，在新加坡卖了35套，总金额约300万新加坡元，而上海业主的30多套房也花了至少1500万元人民币，”郑小姐给记者算了一笔账，“加上其他地方业主的投资，皇冠酒店从小业主手里圈到的钱至少在人民币6000万元以上，这还没包括联系不到的那部分业主。”业主这样介绍道。
产权酒店投资何去何从
“几年前花四五十万在上海可以买一套很不错的大房子了，到今天至少升值一倍以上，”跟郑小姐一样都来自上海，同样拥有自己公司的业主罗先生不无遗憾地对记者说，“当年决定买皇冠酒店的房间，也是被他们宣传的海南旅游房产投资前景吸引，谁知道不小心掉进坑里了”。
卷入此次皇冠酒店投资漩涡的众多海内外业主，不少是他们这样收入不错、投资意识很强的中产阶层，在当年海南风起云涌的产权酒店投资浪潮中，他们算得上敢吃螃蟹的人了。
“现在的产权酒店不少是这样一个模式：开发商是收益者，经营者是投机者，投资者是受害者。”中国房协经济合作委员会的陈李明在一篇探讨产权酒店的文章中分析道。
在他看来，目前国内产权酒店以房地产开发商为主体，以卖出房子作为主要获利模式，促销时还喜欢拉上一家著名的酒店集团以壮声势，对酒店经营却缺乏长远规划和投入，最后往往导致产权酒店本来应有的前景被葬送。
“开发商把房子卖了，钱就到手了，酒店经营管理和物业公司并没有实际的投入，一旦经营状况不佳，随时可以走人，最大的受害者自然就是投资者了。”他说。
正因为如此，投资者应该考虑产权酒店投资回报的可靠性和安全保障。首先要考察的是酒店管理者的承诺能否兑现，酒店所在地的旅游资源、酒店的设备和服务能否满足客户需要。另一方面，酒店是否已经落成、是否已加入可靠的分时度假交换公司、酒店经营管理能力、未来市场潜力、开发商以往经营业绩和经济实力等等，都是他们必须关注的。
警惕旅游地产“虚火”
据近期海南媒体报道称，产权酒店投资狂潮正再度席卷海南。今年春节期间很多内地人士蜂拥到海口、三亚等地看房，不少新项目加紧推售，“4万元连一套一居室都买不到，却能使你成为拥有产权的四星级酒店的主人，每年可获得10%～30%的回报”之类诱人的广告词，在当地随处可见。有人士因此乐观预期，随着海南产权酒店风行内地及海外，一度因房地产泡沫破裂而损失惨重的海南房地产市场将重新火爆。
但是，在这一轮以产权酒店投资热为核心的海南旅游地产高潮背后，难免有虚火的成分。海南旅游业表面上很热闹，实际上淡旺季反差很大。海南淡季时通常会有大量资源闲置，导致酒店经营成本居高不下，而且一直以来，旅游市场环境欠佳，宰客现象严重，行业和政府管理又相对滞后，很多人去一趟之后吃亏了不想再去的，这些因素都直接影响了酒店业包括产权酒店的市场空间，导致海南酒店业长期整体亏损。尤其是在东南亚海啸之后，滨海度假的概念受到很大冲击。皇冠酒店入住率长期只有30%，恐怕正是受这种市场环境拖累。
从更深的层面分析此次皇冠酒店投资纠纷风波，不能不提到海南的投资环境问题。此次事件牵涉的业主很多来自香港、新加坡和印尼，2000年前后该项目是作为海南首个产权酒店重点在港澳及东南亚国家进行推广销售，有业界很多知名公司参与，政府部门也给予了一定支持，海内外投资者就是冲着对海南旅游地产发展前景、对开发商的实力和信心而来的，所以随着项目开发商与小业主之间矛盾冲突的激烈爆发，政府能不能以恰当的方式和态度介入，对海南乃至国内投资环境有相当程度的影响。
有消息证实，海南省政府高层已针对皇冠酒店众多海内外业主的信访做出批示，要求当地公安和工商部门跟进调查此事，这应该是一个非常积极的信号。
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