2004全国商品房价每平方米涨355元 九因素导致

　　本报北京4月6日电

　　“九大因素综合作用导致2004年房价大幅上涨。”在今天由中国社会科学院和社科文献出版社联合举行的《2005年房地产蓝皮书》出版暨2005年中国房地产市场研讨会上，房地产蓝皮书副主编、中国社科院城市发展与环境研究中心研究员李景国博士在题为《2004-2005年中国房地产：现状、问题与趋势》的主旨报告中这样说。

　　《房地产蓝皮书》披露，2004年全国商品房价格大幅攀升，达到2714元／平方米，比2003年增长355元，远大于1998年-2003年年均售价的增长(59元)。

　　李景国指出，房价大幅上涨是各种因素综合作用的结果。这些因素包括：

　　1、土地价格上涨；2、建筑材料价格上涨；3、新建住宅品质提升；4、中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加；5、投资和投机性购房的拉动；6、国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩影响消费者对房价的预期。开发商利用市场信息的不对称有意炒作，经媒体放大，强化了消费者的心理预期，引起更多人跟风；7、房地产市场中存在着特定形式的垄断，造成局部地区房地产价格非正常上涨；8、房地产业较高的利润吸引资本向其流动；9、2004年采取的宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加，起到推动价格增长的作用。

　　“但是，宏观调控的目标是抑制房地产投资过快增长而不是降低房价，”李景国说，“不能以房价走势作为判定调控成效的标准。房价的升高使低收入居民失望，但解决低收入家庭的住房问题主要应靠住房社会保障体系，而不是产业的宏观调控政策。”

　　他指出，政府对经济适用房投资减少和市场的内在决定力量，以及居民收入增加对住房品质提高了要求，都促使高档商品房增加。他认为在较高收入者的需求未基本满足之前，市场供给的重点不太可能转移到档次较低、盈利较差的低价商品房。

　　不过，他在这份主旨报告中还指出，“房价大幅攀升”只是2004年房地产销售的特点之一。这与“销售量持续增长、需求依然旺盛”，共同构成了内地房地产销售的三大特点。2004年商品房销售总额中，个人购房所占比重达到93.30%。报告指出，尽管关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情不减。

　　支撑需求持续增长的动力，一是居民收入的增加超过住宅价格增长速度。二是城镇化加速，每年以超过1000万人的速度增长，成为带动商品房需求，支撑商品房销售量持续增长的重要动力。三是投资和投机性购房需求。

　　谈及当下房地产市场存在的问题，李景国研究员归纳了9条：

　　1、直接融资比重偏低，资金来源结构单一，开发商自有资金比例低，个人住房贷款增幅过快，房地产市场资金对银行依赖度过高。

　　2、圈地反弹的可能性依然存在。

　　3、供求的结构性矛盾依然突出，中低价位住宅比重偏小。

　　4、住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，“政策好、门槛高”，受益范围窄，多数低收入家庭不能受益。

　　5、房地产企业数量多，规模小，负债率偏高。

　　6、二手房房源未能充分释放，有效供给不足，申贷难度大，市场需要规范。

　　7、房地产中介诚信缺失，房地产抵押评估时有失真。

　　8、城市房屋拆迁补偿纠纷不断。

　　9、“居者有其屋就是居者购其屋”的观念有待改变。发达国家和地区租房家庭比例，香港为40%、日本38%、法国36%、英国34%、新加坡30%、美国28%。这种状况有利于人口流动，因此，适度的投资性购房具有积极意义。

新浪财经调查：2005房地产蓝皮书出版

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