冯仑和于凌罡握手 集资建房变味

　　北京报道

　　3月18日，北京首例合作建房的法人实体“北京合作蓝城咨询服务有限公司”已正式向工商部门申请注册，其倡导人于凌罡任法人代表。翌日，合作建房的代表(各小组组长)便召开会议，选举产生董事会并确定采取代建制完成合作建房。

　　4月4日，冯仑再次与于凌罡握手。据称专门从事房地产定制服务的万通筑屋与于凌罡有意进行实质性合作。

　　合作建房的上述进展导致了一系列字眼上的变化：

　　发起者于凌罡现在已经被周围的合作伙伴称为“于总”；而最初在媒体报道中普遍使用的“集资建房”的提法也被最终被定调为“合作建房”。

　　证明万通“美国模式”？

　　前不久万通董事局主席冯仑在接受有关媒体采访时，对个人集资建房，“冯仑表示出一丝不屑”，因为在中国如果没有配套的法律法规，“个人集资建房将比开发商更难”。潘石屹则表示个人集资建房“可操作性太差”。

　　没料到冯仑这么快就与个人集资建房走到了一起，并企图改造它。

　　在4月4日搜狐焦点网专为万通与合作建房主办的主题论坛中，冯仑开门见山地说道：“是我们先找到于总。应该说于总这个实践非常具有开拓性，也确实是有实验性的。对于万通来说，我们长期坚持为客户进行定制服务的这一部分业务。而这个业务在拓展的过程中，自然会把于总的实验纳入视线。于是我们通过媒体朋友做中间的安排，主动跟于总进行了洽谈。”

　　坐在一旁的于凌罡显然还对“于总”这个称呼不太适应，不过对于万通这个专业的合作伙伴，于凌罡显得非常满意。

　　于凌罡介绍说，与万通的接触进展程度已于4月2日向董事会、股东们进行了汇报。“我们的合作出资人对万通给予了非常高的评价。他们对于万通提供的服务，特别是对万通以往的口碑，包括万通整个的服务体制非常认同。”于凌罡表示，目前与万通的前期沟通非常顺利，双方以后会展开更加深入的合作。

　　5年前冯仑就一直在研究万通的新战略。在断言“传统的开发商注定要死亡”之后，冯仑改变了思考问题的方法，选择与国际接轨，采用了商业模式中所谓的“美国模式”，成为中国“地产定制”的首创者。

　　冯仑认为所谓“美国模式”，非常重要的就是一个理念，即拿地、建房等事情都要按照价值链进行细分。“分开以后每人做自己的一段，而不是从拿地一直到对付客户全由开发商来做，这样会弄得越来越乱。”对于于凌罡开的这个头，冯仑表示非常赞成，“要不然总有人说‘美国模式’在中国不可能实现，我希望这件事能够证明。”

　　据合作建房研究的资深人士陶光远介绍说，欧美一些发达国家，就是在工业化过程中对住房需求猛增的情况下，出现了合作建房的先例，以至于现在成为了一些国家的主流。而目前我国的情况是房地产开发商和购房者构成了博弈的双方，但这个博弈的过程中实际上是有成本的、有风险的。“如果住房人和造房人(房地产商)，大家能够以合作取代博弈的过程，就可以节省很多的成本，而且还减少银行的风险、促进经济的发展，甚至能够把老百姓买房的积极性都激发出来。”

　　合作建房“变味”？

　　如果万通与于凌罡等人的合作，是为了证明并藉此扩大其“美国模式”的影响，但于凌罡等为何从集资建房走向了合作建房？

　　在“合作建房”联盟成立的当初，曾有会员将这一做法形象地比喻为“老百姓与资本家的斗法”，而如果按照目前的情况发展下去，合作建房似乎将变成“老百姓与资本家的合作”。

　　“斗法”转向“合作”，于凌罡却并不认为合作建房“变味”了。

　　作为合作建房的参与者和出资人，陶光远表示，在合作建房的运作初期，大家就达成一致要自己做主。但是在合作形式方面，那时候曾提出了四五个模式，也包括今天的这种找开发商代建的模式，“也就是说我们一开始就有了这样的预期”。

　　于凌罡则具体解释了选择开发商代建的几点原因：一是目前政府对个人发起建立住宅合作社的有关政策不明朗，批准成立的时间尚不能确定，而没有住宅合作社就难以取得房地产开发的资质，成立的公司自行运作困难较多；二是房地产开发专业性较强，自行组织一个管理团队需要一段时间，而且团队之间的磨合也需要时间，短期内组织起一个有经验而且配合默契的团队不容易；三是从目前情况看，从一级市场通过拍卖取得土地，需要的时间较长，不符合经济原则。如果能够和已经取得土地的开发商合作，管理队伍等问题就可以迎刃而解。

　　“很多人和很多媒体支持我就是因为认同我的这种新模式”，于凌罡进一步谈到，“有人跟我说加息、包括房产税等等都不能有效平抑房价，但我认为合作盖楼却可以达到这样的目的。”

　　于凌罡称，初步算下来，选择开发商代建节省的费用大约比正常房价要低20%左右。但不难发现，这一数字与最初于凌罡提出的“用市场价格的70%，甚至取得银行贷款后可以理解为只用比市场价格的28%多一点的价格就可以购买到市区住宅”相比，有了较大的出入。

　　万通旗下专门从事地产定制的部门“万通筑屋”，定位于金字塔顶端的高端人群。万通筑屋总经理姜郁曾表示，服务业的平均利润率在30%，而作为服务业分支的地产定制，利润率比这个数字还要高得多。因此，很多人都就不由得担心“雇用”开发商，尤其是像万通这样具有一定知名度的专业开发商代建，难免会加大建房成本。

　　姜郁向本报记者解释说，合作盖楼与万通筑屋以前给公务员定制的住宅相类似，都属于户型比较简单、需求也相对固定的。技术含量不太高，费率也就比较低。“合作盖楼我们的利润率不会高于10%，而且这是第一次合作，将会提供一些附加服务，相当于还更加优惠一些。”

　　合作建房法律组组长孟宪生也对此解释到，代建制要付给开发企业佣金，这是合作建房要付出的成本，这种付出与自建相比可能会多一点，但是由于开发企业有开发经验，如果能够在建设过程中减少一些成本的话，还是可以接受的。“合作建房不是为了一味地追求价格低，它注重的是房屋的品质和权利的实现。这也是合作建房之初就坚持的一种原则。”

　　于凌罡还特别强调，在保证盖楼过程公开、透明的前提下，确保合作盖楼并没有“变味”的有力证据是：住房人将拥有整个社区的物业所有权、自主经营权和配套收益权，这都是传统购房者所无法享受到的权利。

　　个人集资建房变成了代建制的合作建房，内涵已面目全非，成功或失败该是另一种写法了。