上海房价调控微妙关口

　　本报记者 陈恳 上海报道

　　上海契税如何动

　　一边是房贷政策调控，一边担心下跌幅度失控，上海的房价调控走到一个紧张而矛盾的关口。

　　连续数天，上海对于房地产市场的炒作和违规行为连施重手。

　　3月28日，上海银行同业公会公布了新的住房贷款指引，对第二、第三套房等大幅提高信贷门槛，包括增加首付，提高利率等。

　　两天后，3月30日，上海房屋土地资源管理局宣布对10个因涉嫌违规而被封盘或调查的楼盘的处理决定，被涉及的10家开发商和房屋中介等机构中，有3家被注销企业房地产开发资质证书，6家责令整改，1家拟行政处罚。

　　抑止需求、打击炒作的同时，上海市政府双管齐下——增加供给，希望压缩供求缺口，缓和外界对于上海房价形成的无形压力。

　　同一天，上海市政府发言人焦扬称，上海市政府将从5个方面规范房地产秩序。同时将完善住房保障体系，主要的举措是，至2005年底，廉租房受益家庭从2004年的1.35万户扩大到1.8万户；另外上海增加所谓中低价房的供应，“年内新开工配套商品房1000万平方米、中低价商品住房1000万平方米，争取可预售2000万平方米”。

　　复旦大学房地产研究中心主任华伟认为：“这无异于往开水中加入凉水。”

　　此时，市场信息泥沙俱下，一度传言上海市即将上调房产契税。

　　3月底，在上海新楼盘特别集中的区域，例如闵行区、浦东新区的房产交易中心内，人满为患，为了提早进行纳税登记，少缴契税，购房者不惜排几个小时队。房产交易中心不堪重负，以至于闵行区财政局不得不出示盖了公章的告示“辟谣”。但是似乎收效不大。

　　一位接近政策制定的人士称：“包括契税在内的调控政策，政府都考虑过，但是都没有最终定下来，是否出台还要观察房地产价格调控后的走势。如果价格继续大幅度上涨，这些政策都可能出台。”3月31日，记者向上海市房地局求证，没有获得正面的回复。

　　房地产税收占财政30%

　　华伟认为：“目前的调控政策不会使得房价整体反转，尽管部分高价楼盘可能出现下跌，例如某些号称每平米8万元的楼盘。”

　　上海市规划局的知情人称，尽管一边在进行调控，另外一面也是忧虑房价反转、大幅度下跌。

　　华伟称，在上海，正常的新房定价中，10%为正常利润；45%为土地出让金、动拆迁费用；5.5%营业税；1.5%的契税；30%的工程费；8%左右的城市建设附加等管理费用和市场营销费用。这些税费中，土地出让金、营业税、契税以及管理费用等基本都是地方政府的收入。

　　房地产以及在房屋交易过程中征收的税费，成为地方政府最大的奶酪之一。

　　尽管根据上海市统计局去年的统计，房地产业增加值622.59亿元，增速20.4%，占上海GDP的8.4%，比重比上年提高1个百分点，对经济增长的贡献率为9.5%(2003年对全市GDP的贡献率达到7.4%)，直接贡献的绝对量似乎并不显著。但是，如果分析上海市的财政收入结构，结果完全不一样。

　　根据上海市统计局公布的数据，2004年上海的地方财政收入首次突破1000亿元，达到1119.72亿元，比上年增长24.5%。其中增值税、营业税、企业所得税和个人所得税四大主体税种共收入867.69亿元，占地方财政收入的77.5%。

　　其中直接和房地产相关的包括，营业税442.46亿元，其第一大税源房地产及建筑安装业贡献收入193.9亿元；企业所得税205亿元，其第二大税源房地产、商贸流通和社会服务业贡献88.3亿元；另外，其他税收中，契税87亿元，其中第一大税源，房产交易贡献完成70亿元，土地出让完成近15亿元；房产税贡献27.08亿元；城市维护建设税贡献43.46亿元。

　　如此近似计算，来自房地产的直接税收贡献估计为400亿元左右，如果以400亿元计算，房地产对于上海市财政收入的直接贡献超过30%。

　　华伟认为，今年上海市财政的增收压力不小。

　　上海市统计局2004年分析认为，“受股票交易额下降及股票交易印花税率下调导致印花税收入减少的影响，金融业增加值增幅明显下降。”但是，截至目前，股票市场不但没有恢复元气，反而跌出5年新低。

　　今年，上海的制造业也面临巨大的挑战，首先是汽车业整体遭遇寒流，另外宝钢等巨型企业可能受累于铁矿的大幅涨价而影响业绩增长。

　　根据上海统计局的统计，“2005年1-2月份，全市规模以上工业总产值完成2022.76亿元，比去年同期增长14.4%；增幅同比下降11个百分点，为2002年以来同期的最低增幅。”

　　“工业生产增幅下降除了去年同期基数较高的原因之外，主要是汽车制造业生产比去年同期明显下降所造成。由于受市场因素的制约，汽车制造业完成总产值下降32.6%。”

　　因此，房地产对于维持上海今年的经济增长和财政税收的增加似乎具有更为重要的意义。上海市统计局的数据表明，2005年1-2月，全社会固定资产投资完成324.68亿元。从投资构成看：全市房地产开发投资贡献131.68亿元。同时，房地产市场需求旺盛。1-2月，销售额266.59亿元，增长77.9%。

　　华伟认为，不但上海，其他房地产发展很快的地区或多或少存在类似的矛盾。

　　一个容易被忽视例子是，3月30日，上海今年的交通排堵保畅方案已经经过市政府常务会议审议通过。其中的核心是，年内将启动高架快速路完善工程；同时全力推进轨道交通建设，继续缩短1号线北延伸段、2号线、5号线高峰发车间隔；加快越江设施建设，确保翔殷路隧道通车，推进上中路隧道建设，启动军工路、西藏路等越江项目。