房贷上调带来信托业新契机 地产基金也蠢蠢欲动 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年04月03日 10:26 经济观察报 | |||||||||
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-本报记者 程志云 北京报道 在房地产业面临再次的宏观调控之时，房地产金融面临重新分配，信托公司因此将分得一杯羹，并在房贷金融链条中承担越来越重要的作用。 “目前除了房地产商的传统融资需求增加了之外，已经有不少房地产商来找我们主动
继福建联华国际信托投资有限公司推出联信·宝利中国优质房地产投资信托计划之后，包括深交所、人大信托与基金研究所、华银控股有限公司在内的多家机构也都有意试水房地产基金。 西南证券负责信托研究的孟辉博士认为，尽管房地产信托从融资型向投资型转变困难重重，但目前或许是信托公司在房地产金融链条中确立自己赢利模式的时机。 信托契机 面对银行房贷的调整，房地产信托作为自负盈亏的投资者却具有了很大优势，而这正成为信托业的机会所在。 北京一家信托公司的老总告诉记者，以往在与银行的竞争中，信托公司一直处于劣势。通常房地产商会主动找银行。银行从前期土地开发信贷到后期按揭给予全程服务。而信托公司能拿到的项目都是银行不要的，风险也很大。“好项目银行即便违规都要抢走，不好的项目给我们也不敢做。”他说。 记者了解到，以往多数房地产信托多是做的短平快的早期过桥融资。信托公司可以通过股权信托的方式对项目公司进行增资，使其自有资金达到商业银行融资标准，并以此资金直接用于项目的开发，保证工程顺利开工并获得银行后续贷款支持，等项目完成后，房地产公司再根据协议溢价回购股权。信托公司只收取少量的手续费。 但最近的调息似乎给予了房地产信托更多竞争的砝码。 “目前有不少房地产商来找我们主动商讨进行房地产基金的开发。”上述业务人员告诉记者， 相对于自住的购房者，这次房贷调整对于商铺投资者影响较大。房地产商希望通过房地产基金作为机构投资者来接盘商铺等地产项目的后期资金，从而避免资金链断裂。 目前，国内不少房地产公司都急于将自己已经建好的项目脱手，这对于信托公司来讲，其中无疑蕴藏着巨大的机会。“作为房地产信托基金，借鉴国外的经验，主要应该是以收购后期商铺租赁，从而获得稳定的现金流为主。对他们而言，现在是最好的投资时机。”该人士称。 替银行分忧 “如果信托资金能够大举介入，这或许给银行一个契机：在一定程度上帮助银行调整房贷在整体资产中的配比。”该人士分析认为。 在银行承受着过大的风险之时，信托公司在房地产金融业中的风险分担作用已日渐明显。 北京农业银行一位人士告诉记者，我国住房金融迄今未取得突破性进展的一个重要原因，就是缺乏具有多头参与的融资市场。目前最重要的莫过于增加直接投资。如果建立起信托基金投资房地产的通道，房地产金融将会更加安全稳定。 而建设银行一位人士告诉记者，从目前来看，如果信托资金作为机构投资者能够接盘诸如商铺等一些房地产项目的后期资金，对于银行来说也是件好事情。 由于银行在房地产这一块业务上的风险更主要还是结构上的，“如果信托资金能够大举介入，这或许给银行一个契机：在一定程度上帮助银行调整房贷在整体资产中的配比。”该人士分析认为。 孟辉告诉记者，一方面信托产品可以以投资者的面目加大对房地产业的投资，从总量上取代部分房贷资金，改变以往单纯以房贷为房地产金融一股独大的局面。而更重要的是，信托作为金融工具，还可以通过资产证券化的手段对银行住房按揭贷款进行剥离，对银行资产结构能够起到整体优化作用。 近日，建设银行首批获得住房按揭证券化的试点资格。但在孟辉看来，“无论是房地产信托基金或者是以信托为通道的住房按揭证券化，实际上，在整个房地产金融链上，信托将会起到重要的调节和完善的作用。”他说。 信托艰难转型 尽管诸多人士对信托工具寄予了很大希望。但也有人士对此表示忧虑，“以目前的法律框架和公司结构来看信托公司似乎难当大任。” 孟辉告诉记者，实际上，从2002年起，信托公司在房地产业中扮演的角色在不断转型。 2002年《信托法》的颁布，信托投资公司作为一个新的金融机构进入市场，而房地产行业的高速发展吸引了信托投资公司，使得通过房地产信托融资成为房地产行业一条新的融资渠道。 然而，信托公司由于信托计划200份的上限规定始终难以突破融资瓶颈。一位信托公司人士告诉记者，到2004年底，尽管公开发售的房地产信托规模高达120亿左右，占当年公开发售信托计划总量的三分之一以上。对于资金密集的房地产行业而言，这个规模不足以占据主流地位，使得房地产信托作为其他资金来源的补充，获取的也是低于房地产行业平均利润的收益。 从2004年下半年开始，各信托公司开始尝试以规范的基金模式获得市场和政策层的信任，从而打破旧有政策限制，试水房地产信托基金。 2004年10月，中国银监会公布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法征求意见稿》征求意见。该文件中正式提出解决困扰信托多年的200份问题。如果该文件顺利出台，房地产信托基金将正式走向台前。 记者了解到，目前作为试点的联华信托已经初试身手。除此以外，包括深交所、人大信托与基金研究所、华银控股有限公司在内的多家机构也都有意试水房地产基金。 孟辉认为，尽管房地产信托从融资型向投资型转变困难重重，但目前或许是信托公司在房地产金融链条中确立自己赢利模式的时机。
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