外地开发商纷涌推高房价 天津市地产潜伏巨泡 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年04月03日 09:25 经济观察报 | |||||||||
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-本报记者 丁凯 天津报道 “去年年初单价2800元／平米的房子，年底就涨到4500元，从哪个方面说都很离谱。”一个又一个新工地的开张，并没有增添卢卫对于天津城貌翻新的期待，相反，担忧之情溢于言表。
卢卫是天津社会科学院经济社会预测研究所所长，出于职业本能而对于这个毗邻首都的超大城市保持着高度敏感，对于天津迅速进入房地产热点城市，卢卫直言：“政府早晚得出来管，否则问题太多了。”从市统计部门公布的天津商品房交易价格看，仅2003、2004两年，天津的平均房价就从2609元／平米跃升到3345.46元，涨幅为28%，全国大地产商的集中涌入，已把房价推上了一条看似难以回头的单行道。 花旗银行2005年2月发布的一项报告认为，在中国潜藏着房地产泡沫风险的城市，上海第一，天津第二。这份报告对于那些仍把天津停在“计划经济最为发达”的印象中的人，简直不可思议。 门槛越来越高 仅在去年一年之内，招商局(资讯 行情 论坛)、金地、富力、阳光100等中国名列前茅的地产商几乎悉数进军天津，但进入的门槛却远远高于他们当初的预期。 在内环地段，那些打定主意准备在市中心拿地的外地企业由于要对抗本地企业联盟的竞争，往往要付出比预估高得多的成本。譬如平山道建国楼地块1.1万平米土地，原先预计土地成交价格会在8000万元左右，政府拍卖底价为7400万元，最终飞林房地产以1.4亿元拍走，这样的高价导致开发成本近6000元／平米；红旗路青年路交口18号地，预估土地成本1.5亿元，实际大连亿城1.89亿元购得，预估开发成本接近5000元／平米。 2004年，外地开发企业在津购置土地总面积为131.7万平方米，面积仅占全市的16%；成交价格73.7亿元，占全年成交价格的52%。也就是说，外地开发企业付出了一半的地价款，但只获得了不到五分之一的地块。而土地成交的情形令2005年天津市中等区位房地产价格已有冲破5000元／平米大关的可能。 卢卫对此感到不解，“一些开发商开始盲目乐观，尤其是外地开发商。” 在天津《每日新报》刊出的一份房价调查结果显示：超过一半52.48%的受访者认为目前天津市住宅的整体房价偏高，认为房价已经很高的受访者达到34.69%，两者合计达87%。 但来自于已然习惯了大城市房价飞涨的那些外省开发商却似乎感觉不到购买力的虚弱。 卢卫举了一个例子，在天津市红桥区，一家运作大盘的外地开发商试图把开盘价定为7000-8000元／平米，但实际上红桥区在天津相当于北京的南城，即使项目规划、产品质量再过硬，推开窗户迎面而来的，仍然是周边的破败景象，事实上即便在北京南三环，超过7000元的楼盘并不多见。卢卫认为，该项目比较实际的定价应该在5000元左右，在不了解当地实际情况时在市中心运作大盘，风险极高。 拆迁托市 驱车沿友谊路南下，沿途经过梅江、梅江南居住区，工地密布，塔吊林立。出租车司机向记者透露出难以抑制的庆幸之情：2002年16万元买的房子，现在变成了38万。恰恰在2003-2004年，天津房价开始飞速上涨。上涨的动力，来自开发商以及专家的解释只有一个：拆迁。 经历唐山大地震之后，天津有约80%的房屋受到不同程度损坏，此外，天津还有大量条件简陋的工人居住区。在城市中心区有成片的平房，据天津经济发展战略研究所研究员刘玉录回忆，有些胡同仅容一人通过。在对城市未来来不及进行更多构想的情况下，关系民生的危改工作成为市政建设的首要任务。 于是，自1994年起，天津启动了5至7年危改工作，目标是完成覆盖城区1／3面积的危陋平房中，面积超过2万平米的区块的改造工作，而来自财政的拆迁货币补偿为天津楼市释放了巨大的购买力，卢卫说：“2000-2001年每年的成交量达600万平米，天津房地产市场开始显露颓势，这主要是购买力释放得差不多了。” 但“金融市长”戴相龙的赴任，为天津带来了又一次生机，特别是海河两岸。而在以海河未来15年预期收益作为抵押之后，海河改造计划获得了商业银行1500亿元左右的贷款。 “由于从危改这一民心工程中看到了希望，天津再次开始了边角和零星危陋房区块的改造工作。”2003年，天津市拆迁量达450万平米，是2002年的3倍，按照经验数据，这一拆迁量在当年可以引发1350万平米的安置房需求。而据金地天津公司管理层人员王为军透露，这一数字仅为政府公布，实际拆迁量有700万-800万平方米。以“金融立市”的思路和一系列相配合的举措，让人们开始看到海河乃至天津的美好前景，而房地产开发投资的热情也由此而高涨。 泡沫最小？ 本地开发商自然可以从拆迁中直接获益，但对于外地开发商，政府似乎并不想让他们承担建造拆迁房的行政性任务。 一位知情人士说：“外地开发商开始是奔着商业地产，市建委制定了一些政策，吸引外地开发商来，从大型商场和超市做起，当时大片土地拆迁之后一直都空着，通过招商引资有些优惠政策，地价不太高，并允许商业银行的贷款。”但天津的消费市场现状，让这些开发商无暇享受地价极低的“商业地块”。 这似乎成为所有城市的一条潜规则。肥瘦搭配，肥是指市中心地段的住宅地块，而瘦是指市中心地段的商业地块。而除了上海、北京、深圳等一线城市，几乎所有城市都面临着这样的现状，未来商业地块无人问津，而住宅地块趋之若鹜。 随着外地开发商注意力大幅转向住宅，天津的高档住宅供应量也就越来越大。2004年的前10个月，天津房地产市场高档商品房的成交量约为100万平米，而同期同类产品的市场供应达到133万平米，供给超出需求33%。天津房地产业协会曾经于2004年就高档房的供应举办研讨会，房协会长梁正文曾呼吁警惕高档房供应过量问题。 大规模危改所释放的住房需求，实际上集中在中低端，而进入天津的外地开发企业几乎不约而同地选择开发高档项目，本地开发商将此理解为外地开发商用全国运作的眼光衡量地块的价值，并认为有足够的获利空间。王为军表示：“外地企业之所以大批进入天津，还是因为看好这个市场的长远发展前景。”他说：“我比较过北京、上海、南京等城市，如果说全国房地产都存在泡沫的话，天津的泡沫应该是最小的。”兼任天津房地产商会会长的天津集团有限公司董事长李德福认为：“天津房地产市场非常健康……太适合房地产商投资了，天津是全国地产投资的避风港。”永泰红磡在城市中心区开发了总建筑面积70万平米、7000元／平米以上的领世郡项目。李德福以该项目为例认为：这么大的盘，几百套很快就销售一空，这难道不是市场需求吗。 定位尴尬 卢卫担心的是2005年，他认为，去年“8#zhPoint#３1”之后地价上涨，而这批项目形成供应需要一年左右的时间，在2005年这批项目投入市场之后由谁来支撑，是一个无法回避的问题。王为军也认为：“梅江片区和城市中心区将来会成为天津的高档居住区，这些地方有很多项目定价已经超过8000元／平米。天津在未来2-3年内，房地产高端市场的结构问题会表现出来，令人担忧。”2004年天津土地交易中心挂牌出让的25幅土地中，位于郊县的有5幅，其余土地位于城市中心区，且主要集中在和平、河东、河西、南开这四个天津市房价最高的区域。 知情者透露，在过去的一年中，温州职业炒家三次进入天津，实地考察之后旋即离去，重要的原因是在天津进行炒作，无人接手。而某个7000元／平米的住宅项目总经理告诉记者，该项目50%的购买者是当地事业单位及政府机构管理层。 长期以来，北京和上海楼市的高档项目之所以始终未有过量迹象，一个重要的原因在于来自不同地区的投资移民的支撑，而由于邻近北京这个巨大的磁场，天津短期内无法实现对投资移民的吸引。戴德梁行天津分公司一位研究人员说：“天津的外来人口少于上海、北京等城市，房地产市场以本地需求为主。天津老百姓购房多以自住为主，用作投资的并不很多。而且目前天津的房屋租赁，特别是高档租赁市场容量有限，租金水平增长缓慢，这也给贷款买房、出租还贷的投资方式在天津展开制造了一定的难度。” 这一观点得到了开发商以及有关统计数据的证实。据了解，目前该市大多数楼盘的销售对象都以自住为主，时代奥城、阳光100等项目也曾推出主打投资客户的产品，但总量只占不到5%。而合富辉煌房地产最新统计资料显示，以自住为目的的天津购房者比例为97%，投资只有3%。 北京虎杰投资公司首席分析员张寅认为，在过去相当长的时间内，天津市没有首先经营城市，而是房地产开发先行。由于毗邻北京的天津城市定位未明，其城市规划的脉络一直不清不楚。 张寅认为天津面临的另外一个尴尬是，北京在2008年奥运会之前，房地产的价值会因为市容市貌以及基础设施的改善而进一步显现，由此构成对外来投资移民更大的吸引力。而只在一种情况下投资移民可能由北京流向天津，即行政体系发生变化，天津真正融入大北京概念，尤其是京津城际高速铁路贯通后，由于便捷的沟通，会产生房地产产品的“比价效应”，部分投资移民会转而走向天津市场。 天津在北京这个巨大的相邻磁场面前，是选择差异化生存，还是与之融为一体，必须有所抉择，单纯的投资拉动，任何时期、任何地区都不可能持久。
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