投资反弹压力未减 国土部严防盲目建设占耕地

　　作者：杨筱

　　房贷新政尚未完全落地，国土资源部的又一重拳已经击出。国土资源部近日表示，2005年将继续收紧“地根”，严防建设占地盲目扩大出现反弹。以保持全国新增建设用地和建设占用耕地较上年增幅下降态势。

　　申银万国证券研究所房地产分析师陈昱新对此表示：土地政策的收紧将影响未来房地产市场的供应量，对房价走势影响不容忽视。

　　“地根”紧缩防反弹

　　去年年底，国土资源部曾紧急清查全国存量建设用地、闲置土地的权属、数量以及批而未供土地的现状、数量等情况。该部近日通报显示，2004年全国新增建设用地和建设占用耕地较上年大幅下降，平均为37%。尽管如此，2004年度未批先建占用耕地仍达到29.4万亩，因此，用地反弹的压力并未减轻，今年土地政策必须继续趋紧。

　　中国土地学会副理事长、北京大学城市与区域规划系博士生导师董黎明教授对此表示：一些地方一个项目需要100亩土地，就报批1000亩，浪费严重。国土部此次再唱收紧“地根”，主要是防止地方盲目圈地。

　　某土地研究机构人士同意此看法。他告诉记者，近年来，尽管土地控制趋严，但一些地方各种问题禁而不止。例如：划拨用地范围过宽；建设用地未批先建；采取招拍挂方式供地比例比较低；集体土地使用权私下交易等等。例如，某省曾有开发区等各类园区将近100个，其中未经中央和省政府批准的占三分之一。一些违规设立的“开发区”实际开发程度很低，大量土地闲置；一些开发区在以较低价格取得工业用地后，进行房地产开发牟取高额利润；内蒙古自治区交通局在没有履行任何用地申报的情况下，同意某公路建设项目开工建设，工程共占地668.5亩。

　　国土资源部人士表示，今后将重点采取四项对策保持新增建设用地和建设占用耕地下降态势：继续收紧“地根”，严防建设占地盲目扩大出现反弹；制定《全国土地分类》国家标准；启动新一轮土地调查，确保国家掌握真实土地数据；加强跟踪监测，监督各项土地严管措施的落实。据了解，国土资源部相关部门正在加紧制定《全国土地分类》国家标准，以做到有数据，有监控，以便有了问题及时发现。

　　国土资源部通报显示，在新增比例大幅下降的情况下，经济发展较快地区建设占地数量仍然较多。全国人均GDP位列前九位的省市(上海市、北京市、天津市、浙江省、广东省、江苏省、福建省、辽宁省、山东省)2004年新增建设用地和建设占用耕地分别占全国的51%和54%。如何协调处理好经济发展与保护耕地关系问题十分突出。

　　正如一把双刃剑，严控土地政策在保护耕地的同时，也遭到种种关于房地产市场价格的非议。更有声音认为，目前部分城市房价猛涨正是由于土地紧缩政策，房地产用地供应不足，老百姓对未来房地产价格预期看涨。

　　对此，国土部有关人士指出，北京目前所谓的“地荒”并不存在，全国土地供应与房地产公司购置土地面积都没有减少，仅北京市就有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活。

　　专家建言区别对待

　　建设部政策研究中心住宅与房地产处副研究员文林峰表示，清理整顿土地市场，对土地供应投放量会有一定影响。因此，要因地制宜，根据各个地区不同的发展阶段和土地供需情况，分别决策，发挥土地的集约利用效果。比如，土地利用集约程度不高的中小城市或有些中西部地区，目前普遍存在着容积率较低、土地浪费严重的问题。对这部分地区应该重点提高土地利用率，并对未来土地使用实行严格控制。但是，在房价较高、土地利用集约程度很高、建设用地明显短缺的地方，如上海、江浙等地，基础设施建设、居民住宅需求土地远远无法满足需求，如果在这些地区明显减少土地新增供应量，肯定会反映到市场上，使本已紧张的供求矛盾更加突出，并传导到投资与消费预期中，导致房价上涨。

　　文林峰分析，在充分的市场机制条件下，如果土地供应充足的话，肯定是需求(即市场接受的最终房子价格)决定土地价格，而且会是一个合理价格。但是，现在由于土地供应无法满足市场需求，并且供应渠道单一，土地交易量有限，结果肯定是交易价格上涨较快，特别是有些通过拍卖成交的土地价格超过底价一倍。虽然这种土地建设的房子将在两年后上市，但由于即期地价直接影响到周围存量土地。例如，甲块土地每亩拍卖到了300万元，周围以前取得的乙块土地即使当时是以每亩200万元获得，在销售时也会参照周围每亩300万元的地价测算楼盘价格，无形中促进了房地产价格的拉升。

　　今年要严控新增用地，重点应落在盘活存量土地上。但是，尽管一些地方土地存量很大，比如北京等地，但由于拆迁工作进度很缓慢，存量土地上很难释放，如果此时新增建设用地又控制得很严，市场上的土地供应量就会非常有限。所以，应该有一个合理的、透明的土地供应的增量预期。否则就会给市场供应不足的暗示，一些房地产商就会借机会提高房价，进行炒作。文林峰建议，目前对土地市场的整顿是必要的，但是在政策上一定要因地制宜，根据不同市场区别对待。