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春天来了，但不少炒房者却没有感觉到春风拂面。
日前，央行推出了新的住房贷款政策，要求现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，并要求房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现在的20％提高到30％。央行此举的目的十分明确，即遏制炒房、防止房产泡沫。
近年来，随着我国房地产市场迅速升温，不少地区出现了一些房地产泡沫迹象。为了保障房地产业的健康发展，国家在2003年底出台了新一轮宏观调控政策，在金融领域和土地审批领域对房地产业进行调控。进入2005年以来，在房地产业增长快速的一些地区，当地政府纷纷出台相关的政策，对炒房现象进行微调。
净化房地产市场
北京市建委日前透露，开发商8种违规行为查实后将在企业信用系统公示。8种违规行为的第一条就是未取得预售许可证擅自收取预付款，即俗称“内部认购”。
所谓内部认购，是开发商在取得预售许可证之前放号认购，内部认购时的房价每平方米通常要比开盘后的价格低一两百元，也容易买到理想的楼层和户型，但由于尚未得到相关部门核准，消费者购买后风险较大，有可能无法顺利取得房产证。北京建委有关负责人表示，商品期房的认购主体不得随意变更，通过新的管理系统可以对商品房认购书联机备案，这样可以有效地限制少数人通过认购房号达到炒房的目的。
据介绍，开发商的另外7种违规行为包括：预售商品房时，未按预售许可内容预售商品房；预售商品房时，未公示商品房预测面积测绘技术报告书和共用建筑面积的分摊情况；商品房预售合同网上签约后，未在规定期限按规定程序进行预售登记；开发企业与一方买卖人未依法解除预售合同前，又与他人签订同一商品房合同（即一房多卖）；预售已抵押的商品房，未通知抵押权人或未将抵押情况告知买卖人；开发企业将已预售商品房又抵押；预售商品住宅未按套内建筑面积计价。
为了打击开发商在网上房地产市场中恶意换手抬高房价的行为，南京市房管部门决定，通过网上房地产系统对开发商的销售行为实施严密监管，只要楼盘换手率超过30％或接到市民投诉，就列入监管范围，至今南京已有9家楼盘因换手率高受到调查。
南京市房管局产权市场处商品房管理科副科长谢宁介绍说，对于反复换手炒房，先要求开发企业对换手率高的情况作出书面说明，然后再从网上调出楼盘的所有认购流程与之对照，以判断该楼盘是否有炒作的成分。
由于上海一些开发商在网上认购中大肆造假炒房，近期包括“世贸滨江花园”、“天赐公寓”、“耀江花园”等6家楼盘相继被房管部门查封。3月6日，上海市财政局、地税局发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。其中，最引人关注的就是对居住不满一年出售的二手房征收5％的营业税，并征收城建税、教育附加费和河道整治费（3项累计约为差额的0．55％）。此前，上海的二手房交易只征收1．5％的契税。房产新政策触动了市场的敏感神经，面对这一剂“猛药”，当地房产投机者已感到丝丝寒意。
进一步政策可能出台
“当前的情况是上海普通市民的购买力严重萎缩，不足以支撑楼市的稳定，更谈不上发展。而同时投机因素过度膨胀，严重扰乱了楼市的正常秩序。上海市政府要保持房地产市场稳定增长，首先就要把投机泡沫挤出去。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟告诉记者。
福纳市场咨询有限公司地产总监杨子江说：“各地方政府手里的牌不会一下子全打光，肯定是根据市场反应一步一步来。”业内人士普遍认为，如果现有政策不能控制住上海房价涨幅，不排除有关部门将采取更为严厉的财税政策。例如，最高可能征收20％——60％的所得税以及4％的附加税。
据悉，上海近期炒房的具体手法是，一开盘先指使内部员工或以虚假人名大量认购，然后勾结中介在二手房市场上抬高房价出售，一旦有真正想购房的市民接手，就更改认购合同，签订正式合同。这样原本炒作出来的虚高认购房价就变成实际成交价，市场房价迅速被人为炒高。炒房的痕迹体现在认购合同反复撤消、换手率奇高。在上海被责令停牌的6家楼盘中，认购合同撤消率最高的竟达600％，也就是说，每套房子的认购权换了6次手。
从4月份起，北京建设网和北京市房地产交易管理网将及时向社会公布5类信息：商品房预售许可证的相关信息；预售商品房的楼盘表信息；商品房预售合同和商品房认购书的文本；楼盘表在网上已预订和已签订房屋的标志；按楼栋预售的均价、每个预售许可证已签订合同的成交均价。
炒房者的两条道路
在上海，新税政策被普遍认为心理作用大于实际作用，那么它能否有效影响抑制大量投机行为？不少人持怀疑态度。对此，华伟表示，“这一招是非常有效的，基本能够完成上海市政府预期调控目标。”如果购入新房不满一年转让，考虑其交易费、营业税、中介费、贷款利息等支出，假设该房产年租金收益率为4％，则其投资房产价格年涨幅需在6％－8％才能获利，在成本增加和预期收益下降的情况下，炒房者只有两条路可走；资金紧、输不起的出局，有实力的则转为中长期投资。
华伟认为，在杭州曾经出现过的税率坚持不下去的情形在上海发生的可能性很小。在上海的二手房市场上，买卖居住不满一年的不到总量的10％。老百姓面对的是10％需交税的房子和90％不需交税的房子。如果上家强行要下家承担税费，下家完全可以在90％的房子里慢慢挑选，最后还得由投机者自己埋单。
另据了解，从目前情况看，新税政策对上海内环和外环的房价影响存在差异。相对来说，由于外环线以外的房地产市场供需矛盾不突出，买卖双方基本处于平等地位，卖方转嫁费用更难，因此这项政策对外环楼盘的投机抑制更有效。
上海的房价不是该不该涨的问题，问题是现在涨得太快。“上海楼市必须保持平稳增长，而且重点是在增长上。房地产业对国民经济的贡献不是一时的，更是长期的。反映在房价上，就是要避免大起大落。”
记者从上海、南京、杭州部分房地产中介代理结构了解到，近期二手房挂牌量增加了10％左右，说明不少投机者开始“吐”房了，抑制短期投机的效果初步显现。而在新兴的海南房地产市场，购买较低价位房产的势头依然增长迅猛。这说明了房地产过热的地区已经出现了降温的迹象，而许多闲钱正在流往房地产并不过热而潜力较大的地区。
一系列政策的出台，对炒房过热有所遏制。（来源：经济参考报）
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