|
：
购房商业贷款年利率为5.31%，月利率为0.4425%，每月还款额计算公式为：
1.等本还款法:每月还款额=贷款本金/贷款期月数+（本金-已归还本金）×月利率
2.等额还款法:每月还款额=贷款本金×月利率×(1+月利率)还款期月/(1+月利率)还款期月-1
去年年初以来，成都市民个人投资房产的热情空前高涨,在一片“账面盈利”的繁荣景象中，大多数投资者都以为投资房产是一条稳赚不赔的挣钱捷径。即使房贷利率上调，也浇不熄许多人投资楼市的热情。不过，若是静下心来精打细算，就会发现赚钱童话只是一个浮华的肥皂泡，一不小心就被现实击破。
隔壁家的老王刚按揭了一套总价30万元100平方米的住宅。“3年过后，房子只要卖到35万以上，我就大挣特挣了。”那我们来帮老王算笔细账，看看他的钱包究竟能不能鼓起来。
首先需要说明的是，在购买并持有房屋的成本方面，须充分考虑时间价值及动态持房成本；在可能实现的房屋收益方面，应对房源今后的出租难度、租金标准进行评估；预留交房后的空租期，并考虑今后房屋租金的阶段变化。然后通过相关公式，便可以计算出若干年后房源的盈利临界点价格。
假设购房者老王以现房二成首付，八成按揭贷款（等额还款）购房。6个月空置期后将房源出租。
设：目前购房首付款加上相应契税X
3年后将房屋出售（即测算期限为3年）
3年后售出房价Y
3年后贷款余额（剩余本金）Z
3年期间每年收入和支出的差额分别是a,b,c3年期的国债利率为i
有公式：X=a/(1+i)+b/(1+i)2+（c+Y-Z)/(1+i)3即：Y=X(1+i)3+Z-a(1+i)2-b(1+i)-c
年收入一般只有租金一项，除次新房均为3年36个月的可租期以外，新房的可租月数应减去6个月的房屋空置月数，因此，老王购买新房后，可租月数为30个月。支出一般包括房贷的每月还款额、物业管理费和装修费的每年摊派额三项。这里仅考虑首付以及契税付出后3年期间的时间价值（机会成本），对于其他数额较小的支出忽略不计。则公式进一步简化：
Y=X(1+i)3+Z-(a+b+c)
其中(a+b+c)就是3年中收入与支出的差额总数，即总盈利额。已知房屋首付6万元，假设装修费800元/㎡，总装修费按10年间均摊，则月分摊费667元；月租金1000元/月，物管费1元/㎡，每月等额还款额1986.5元，则a=-3204元，b=c=2796元;3年期的国债利率为2.89%，还款总额476760.92元，则3年后贷款余额为：405246.92元，将数据带入上面的公式可得：
Y=60000(1+2.98%)3+405246.92-(-3204+2796+2796)=402860元
从计算结果来分析，3年后老王的房子必须要卖到402860元的临界点价格，他才不会亏本，也就是说，3年内房产每年均要保持10.33%左右的涨幅。即使参照成都房价目前的上涨势头，如此高的持续涨幅也很难实现；加上国家对房地产业的宏观调控因素，房价大幅增长的可能性显得更加不现实。看来老王35万元卖房就挣钱的盼头肯定会落空，奉劝各位购房者，投资房产还是谨慎为益。
| 
