产权分散 华强北商圈面临洗牌

　　本报记者 胡正荣 发自深圳

　　近日闹得沸沸扬扬的东方时尚购物广场清退商户事件，让华强北商圈的未来命运走入人们的视线。

　　“二房东”现象

　　东方时尚购物广场位于深圳最繁华的华强北商圈的黄金地段，周边商业都非常兴旺。3月18日，由宜隆和实业有限公司(下称“宜隆和公司”)、桑达电子集团有限公司和桑达物业发展公司分别盖章的一纸“逐客令”贴在商场入门电梯旁边，上面写着：因宜隆和公司长期经营困难，要求各商户于3月31日12时前完成清场。3月23日，由东方时尚购物广场有限公司单独盖章的通告贴在了商厦正门口，上面要求所有专柜必须在3月24日18时前办理结算手续，逾期视为自动放弃，另外还规定，各商户的商品只准运出而不得进入商场。

　　目前矛盾的焦点是，承租户们要求商家退回货款和进场押金，东方时尚购物广场负责人说，公司已严重亏损，只能退50%，承租户们并不接受，要求全额退还。

　　据了解，当初，与承租户签署经营合同的是东方时尚购物广场有限公司。但是，发出“逐客令”的单位中，却有宜隆和公司、桑达电子集团有限公司和桑达物业发展公司三家单位。宜隆和公司的出现，令承租户们觉得迷惑。

　　华强北管理委员会主任何国平介绍，桑达物业发展公司是桑达电子集团有限公司的下属机构，同时也是独立法人单位，是东方时尚购物广场的业主。从桑达物业发展公司租下了东方时尚购物广场物业，是宜隆和公司。宜隆和公司装修东方时尚购物广场后，又注册了一个公司叫东方时尚购物广场有限公司，法人代表都是同一个人。

　　何国平解释说：这就是华强北典型的“业主不是商家，商家不是业主”的经营模式，也是人们常说的“二房东”现象。“对于这场风波，政府相关部门也正在为几方进行调解，并为承租户们提供相应的法律援助，希望能通过协商或法律途径予以解决。”他说。

　　经营模式暗藏风险

　　华强北的发展，经历了从工业区向商业区，由第二产业向第三产业转变的发展模式。有些工业厂区在迁出华强北时，还留有自己的物业，出租给商业经营者。而这些商业经营者将业主的厂房改造后转租给小商户，他们背靠业主，面对小商户，用较少的资金推动较大规模的商场运作。业内人士认为，这种经营方式本身隐含着巨大的风险。

　　2004年，类似东方时尚购物广场的经济纠纷，在华强北已发生过多起。何国平介绍：“华强北的经济纠纷多因大商家经营不当而引发。有的经营者在在资金不足的情况下，将注册资金用于商场的改造装修，再从小商户手中收取租金、押金、进场费等，然后转交给业主作商场租金。虽然通过这种‘借鸡生蛋’的办法启动了商场。但是，当商业街规模升级、租金上涨而经营状况不好时，商户要求减租、退场、退押金的事情便会发生。这就使经营者原本脆弱的资金链断裂，商场经营难以为继。”

　　2004年，在华强北商圈内，就曾发生创景名店与桑达物业之间的纠纷、华尔街商场倒闭事件。

　　在华强北已做了十年生意的深圳新大好实业发展有限公司副总经理邱玩先介绍，华强北的商业形态是自发形成的，商业物业也是由厂房改造而建成，而且有近95%的物业是经营者租用业主的物业，这种经营模式和关系，在经营活动中必然会引发矛盾。有的业主看到商家经营状况良好，就会不断提高租金。如果双方达不到一致时，矛盾就出现了，当年万佳退出华强北就是一个信号。

　　去年以来，华强北启动了新一轮扩张计划，国内外商家巨贾投资40多亿元兴建华强广场、中航广场、茂业东方时代广场、新亚洲二期工程等大型项目。至2008年，华强北的商业面积将从现在的80万平方米扩展到120万平方米。业内人士指出：“现在的华强北，已不是当初‘放水养鱼’的概念了，因为鱼儿已经长大了。一些业主在不断地提高租金，使进驻的大商家也承受着巨大的成本压力。”

　　商业功能需要调整

　　华强北的发展是因为大规模商业项目的带动，其规模化发展带动了人气，形成了自己特有的品牌效应，但由于老工业区的迁出，部分物业的出售，使得产权极其分散，给管理带来的一定的难度。深圳大学袁易明教授指出：“华强北商圈产权的分散，一定程度上会造成规模的效益不经济，导致经济效益低，整体发展不起来。”

　　华强北的中心区人流、物流都非常兴旺，发展初期，大品牌、规模化的项目带动，如万佳、顺电、赛格电子的进入，符合深圳当时发展的规律和城区发展的规律，同时强化了吸引力，形成良性循环。

　　对于华强北的未来，何国平介绍说：“政府正在考虑商业规划的问题，在商圈内做些力所能及的调整，主要是调整现在所缺乏的业态组合及文化产业方面的项目，以避免加剧同业竞争。”

　　张一平认为：“华强北产权分散，业主们各自为政。如果要通过一定的方式进行整合，华强北的难度非常大，因为各方利益存在冲突。”

　　袁易明认为：“要缓和这种产权分散给经营带来的影响，华强北应采用以中小型企业为主导的商业模式，要经营成功，在有自己品牌、有高附加值物业的同时，还需要有文化因素的加入。政府应做些引导和调节性的工作。如果要发展成大型购物中心，产权分散对这种发展模式制约程度较大。”他认为，华强北未来的发展不一定是大规模的，“走小商业企业有特色、有文化内涵的发展模式，也许到某一时间后会变成有特色的文化街。”“华强北的发展不能拔苗助长，规划要适度超前，政府需要做些引导工作。商家也要研究市场。”袁易明说。