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引言：当开发商的承诺成为习惯，回报成为口头禅。“谁持钞票虚空舞，但笼长袖一清风”。当一铺养三代变成三代悬一铺，谁来捍卫投资者的利益，谁来谱写永续商业的故事。当传统一家一铺的作业模式式微，现代大商业大营销已成国际定式，我们还能固守风雨招牌下的吆喝？商铺无语，岁月也会令其渐老。不老的，只有经营模式———与时俱进的永远创新的经营模式。
春熙先天成熟的顶级口岸———
587的终极保障
在公元2004年7月29日，随着拍卖师一声清脆响亮的落槌，第一商业广场以2005万每亩的天价宣告诞生。至尊地王，位于春熙商圈核心之地，传承春熙科甲商业文脉———东接红星路步行街，西连正科甲巷，南靠伊藤洋华堂，北邻时代广场。伊藤洋华堂、太平洋春熙新馆、王府井百货、时代广场、名嘉·shop五大卖场环绕四周。1100家座商，100万的日均人流量，逾亿的月成交额，绝版优良的黄金地段为587在第一商业广场的实施提供了最终极的保障。
而据专业机构研究结果显示，随着城市化进程的快速发展，城市核心商圈的价值也将加速增长。即使出现多个区域商业中心，但一个城市的核心商业物业价值和前景谁也无法取代。如北京的王府井，上海的南京路，重庆的解放碑。而成都，2004年2005万/亩天价地王的诞生，更是春熙商圈黄金口岸不容摇撼的不二证明。在这里，全国大型商业机构林立，春夏秋冬每日都流金淌银。
记者对春熙临街独立商铺经营状况做了一个调查，得出了一串令人惊奇的数字。伊藤斜对面一个3平米的自制食品柜台，最忙的一天售出烧烤串10000串，饮料30000杯，四名营业员一天销售额高达7万元，利润3万元。春熙路上一个仅10平米的小小饰品店，平日营业额就达万余元，节假日里则达数万元。一个30平米左右的服装店，利润之丰厚更不言而喻。如此繁盛情景，令记者不禁想起早前的戏语：“宁要春熙一张床，不要二环一间房”，真是此言不虚。
而第一商业广场又是第一个贯通春熙路、红星路两大步行街的购物广场。它以大型商业街形成两大步行街人流汇合的纽带，将春熙传统商业与政府规划的红星路步行街现代商业交融整合，从而占领春熙的现在与未来，由此成为587的终极保障。而又由于587财富密码的横空出世，第一商业广场彻底刷新了传统临街独立商铺缺乏统一管理、经营乱而无章、经营者与投资者利益难以保证的尴尬局面。同样由于587这一全国首创的全新投资模式，第一商业广场当仁不让成为了成都的商业地产新天地，必将深刻影响春熙与在春熙淘金的勤劳人们。
专题采写姜军刘冬冬
近日，记者在进行成都商业地产投资模式调查时吃惊地发现，一种完全区别于传统承诺固定收益的投资模式，名为“587”的崭新财富投资方式现身春熙路，并受到广大投资者的狂热追捧！按照该投资模式，在商场运营的前5年里，将由知名的专业商业管理公司对商场进行培育管理。专业商业管理公司统一招商、集中管理，采取“租金保底、超额分成”的方法，让投资者在每年直接领取8%投资回报的同时，还享受商场经营增值带来的收益增长。五年之后，投资者如果满意管理公司，可以续约。此时口岸已相当成熟，实际租金收入超过8%的部分，将以增长额度的70%归购房者，30%归管理公司。据悉，这种刚刚亮相即遭遇热捧的587投资模式系国内首创，而制造此财富密码的，正是有春熙地王之称的第一商业广场。
成都商业地产
呼唤升级换代的投资模式
商业项目的成功与否在很大程度上取决于商业经营的好坏，经营方式是商业项目成功与否的灵魂所系。据专家介绍，塑造好这个灵魂的根本点在于寻找到投资者、经营者与消费者之间的科学平衡点，从而实现三边“共赢”。因为作为一个商业整体，此三者是一荣俱荣，一损俱损。如果仅仅关注某一方如开发商的短期经济效益，而忽视或者伤害投资者与消费者的利益需求，那将不仅仅是杀鸡取卵，更与剖腹自杀无异，最终得不偿失。
但放眼成都市商业地产，所缺乏的正是综合考虑三方利益的基本运行法则。其表现主要有三：一是开发商只注重前期卖房，缺少对商业要素的重视，只图将楼卖光后数着钞票走人。比较常见的情况是，开发商将产权切碎卖给投资者，投资者在获得狭小的商业铺位之后，自营也好，出租也罢，各自为营，商业管理严重混乱。有的商场甚至连统一开业都难以做到。其结果是租金标准混乱，经营种类同质，大卖场变成大杂铺，购房者投资失败。其次，就是有的商业项目为了尽快将铺子卖完，设计出名目繁多却经不住实践的投资模式。他们以高回报长周期等承诺为噱头，但承诺往往经不住推敲。投资者利益得不到保证，必将为双方日后爆发巨大冲突埋下沉重的伏笔。还有就是投资者，有人盲目购买非商业区域或缺乏商业资源以及开发前景的所谓商业项目或底商，造成投资风险骤增，投资行为失效。
问题比较显著的是第二点中的承诺周期，因为其实质是遏制住了投资者获取商业卖场成功后的超额回报的自由。开发商在一定年限内设定固定回报率，而对此年限内租金的可能增长却完全没有考虑。也就是说，在承诺的周期内，无论租金如何上扬，所产生的超额利益全部由经营公司获得，而与投资者没有任何关系。而作为一个良性发展的商业卖场，经过2-3年的市场培育期和两年左右的稳固期步入正轨之后，租金上扬，投资回报增长顺理成章，投资就是为了回报，发展商凭什么来遏制资金超额回报呢？这也是传统投资模式中的弊端之一。
但无论情况如何，众多知情或不知情的投资者还是被圈进来了。随着时间的推移，他们发现资金被套了。于是，一时间一些商业地产周围的“转租”“转售”广告满天飞。成都商业地产，需要并呼唤着更完善、成熟的
投资模式。
有需求就一定有市场。在成都传统商业地产投资模式弊端隐现的同时，一种完全区别于它们的全新财富模式———587财富密码应运而生。由于该模式真正寻求到了经营者、投资者、消费者三方制衡点，将投资风险降到最低投资回报放至最大，再加之第一商业广场位于春熙黄金口岸，587模式甫一现身即引起行内震动，受到热烈追捧！
“587模式的诞生以及推广，是我们以北京、上海、深圳等城市大型商场先进的管理模式为参考以及对成都本土商业管理经验教训总结后的结晶。”第一商业广场发展商四川德丰投资副总陈建明透露说，“587三个数字分别代表了我们经营的三大亮点所在。”
“5”，即5年，专业商业管理公司对商场的培育管理期。陈总说，根据商业地产的现实情况，初期培育一个商业卖场的时间大致为2-3年。随后，会出现一个对经营管理办法、商品种类、品牌的调整过程，最终进入商场鼎盛期。此时成熟的品牌卖场最终形成，商业物业的价值潜力得到完全释放。至此商业管理公司的任务基本结束，便将培育成的高收益率、好成长性商业资产移交给投资者。5年以后，若投资者对商业管理公司的经营水准感到满意，可以续约。
“8”，即8%的收益。在具有法律效力的合同保证之下，在专业管理公司经营管理的五年里，购房者每年直接从管理公司处领取购房金额的8%作为保底收入。据第一商业广场营销总监李文胜介绍，这个8%是在依据10-15年收回投资的国际成熟投资理念的基础上结合成都本土市场情况定制的。它同时支撑了按揭购铺者的月供，在首付后投资者无须再次注入资金。8%同时也体现了开发商务实求远的开发态度，是有兑现实力的现实承诺。作为商业地产投资，在要求高额回报的同时，也面临不可预计的风险。投资者每年在第一商业广场商业管理公司直接领回租金回报，不因为外部市场环境和项目营运而影响收成，这就从基础上保证了投资者的利益，彻底免去投资者的无后顾之忧。而这笔回报的支出有开发商的保障，商业管理公司可以心无旁骛于管理。
记者在调查中发现，在587财富密码中，投资者们兴趣最大的还是“7”。所谓7，也就是商场实际收入租金超过保底租金8%的增幅部分，70%由购房者所得，管理公司仅收30%用于商场的维护与管理。这种全新的超额收益分成方式，不仅成都目前没有，在全国也属首创。因为在一般的商场管理中，商场成熟之后，租金增值部分便被管理公司全部取走了。既然已经成行成市，租金上扬是必然趋势，而投资者的增值空间，完全被开发商或者管理者忽略，或者说叫掠走。
第一商业广场体现了投资以人为本的价值理念，这也是区别于其他承诺回报的最大特点之一。70%归投资者所有，从而保证了投资者的收益随着物业价值和商业价值的释放而逐步增长，将投资者投资主体的增值空间真正交还给了投资者。管理公司仅收的30%，也是用于商场管理的整体制衡。对于此种分配方式的产生，营销总监李文胜透露说，一个商场在运营初期，必须有强势品牌入驻，以其影响力吸引消费者，从而营造商场的整体氛围。而这种强势品牌可能要求以较低租金入场，所以商场需要对这部分租金进行补贴，以求整体租金平衡。同时还有整个卖场租赁体系的垂直调差、年限调差等。因此在通过缜密计算后，他们得出了年超额收益“70%由购房者所得，30%用于管理公司对商场的运作”这一科学分配方案。这仅有的30%，将由专业的商业管理公司将之作为商场经营的必备资金，主要用于填补平衡租金落差以及商场的正常运作，如宣传、招商、活动、安全、保洁等等事项的开支，以保障商场的整体良性发展，实现投资者利益的整体化与最大化。换言之，其实几乎将超额部分100%都用到投资者的身上。
北京的商业地产专家王林立评论“587”财富密码中的“7”时说，“70%”的提出简直是一个天才的设想，它的问世填补了商业地产投资回报的一片空白。它充分考虑了投资的增长性，并将物业随发展而增值的回报自由完全交还给投资者，使得587成为真正的理性动态投资模式。
而这，也正是587与其他投资模式相比绝对优越之处。
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