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抑制房价高涨势头，防止楼市出现泡沫，保持房地产市场以及社会经济的平稳健康发展，政府势必采取措施干预房价走势，这已经成为社会各界的共识。
在央行等有关方面推行高压政策之下，各地楼市势必进入一个盘整期，至少在成都楼市已经出现了这样的势头，这一周多以来，新商品房销售速度明显放慢，二手房的交易量也在减少，而登记上市的二手房却有增无减。
然而，在北京、上海、深圳等高房价城市，却传出“楼市依然火爆”的消息，也有媒体在鼓噪“成都房价还要涨”，不同的利益不同的观点不同的诉求，无疑给人留下一团团楼市的“迷局”。
在这一“迷局”中，政府、开发商、购房者不是“局外人”，恰恰是“局内人”，而且在进行一场“三方博弈”，犹如全国流行的“斗地主”游戏，每一方都有一副或几副“王牌”。那么，在这场博弈赛中，为达到各自的目的，三方会怎么出牌？会使出什么样的“杀手锏”？
让我们来分析一下政府、开发商、购房者手中的“王牌”，看看他们各自将采取什么样的动作。 记者姜必刚
金融、土地、税收……
政府一手好牌压房价
政府手中有哪几张牌呢？
金融、土地、税收、政策！这是政府手中的4大“王牌”，那么在不同的时期不同的情况下，政府将怎么出牌呢？
金融牌效果不明
按照市场经济运行思路，采取金融手段调控经济运行，是各国政府普遍的做法，然而，无论是去年10月的首次对房贷加息，还是3月17日的再次加息，社会各界普遍认为央行加息的政策效果不明显，甚至适得其反，没有达到抑制楼市过热的目的，新华社记者甚至发表文章指出，央行的加息政策指向是“楼市泡沫”，没想到却是想购房的普通老百姓在“流血”！
这一后果的原因在于政策没有对贷款对象进行合理区分，增加0.20个百分点的房贷利率，对普通工薪阶层按揭购房来说，每月增加的负担是明显的，对有利可图的炒房者来说则几乎是“九牛一毛”，不足挂齿。
那么，央行下一步会采取什么样的政策？如果把目标直接指向抑制投资炒房，就完全有可能出台这样的信贷政策：对首次购房的人实行正常利率，而大大提高二次购房的首付门槛，如提高到首付5成，而利率直接提高到10％左右，以降低炒房者的投资收益预期。3月28日，招行上海分行已经出台了这样的政策———对同一贷款人，而且不管他在哪家银行贷款，如果是购买第三套房，则将首付款提高到6成，同时把贷款利率提高到10%-6.73%,这将有力地阻击投资炒房行为。
28日，成都金融界也作出一致行动：不再把房地产作为重点授信行业，下一步将采取什么样的动作？我们不可掉以轻心。
土地牌即将打出
土地是开发商的口粮。早在2001年7月，国土资源部就发出11号令，严格控制各地土地出让，要求所有经营性土地实行招标、挂牌、拍卖出让，伴随这一政策的实施，各地相继推行土地“招、拍、挂”，地价也不断扶摇直上，与此同时，各地房价也不断高涨。有鉴于此，不少人把矛头指向国土资源部门，认为是土地供应不足，才导致房地产供应紧缺，进而导致房价一路高歌。
实际情况是各地有大量存量土地没有投入开发，而且大企业和关系户在囤积土地。国土资源部最新的表态是———加大清理各地存量土地的力度，将严格限制闲置期限，超过两年将由政府收回；依然要从严控制新增土地供应量。
另外，从供应的单宗土地规模看，今年将有所减小，成都市国土资源局上周正式公布了今年上半年的土地供应计划，总计37块地，约1718亩，没有一宗地的面积超过300亩，而去年全年供地5000多亩，超过300亩的地块有4宗，总面积达3660多亩，单是“城西地王”一宗地的面积就超过1800亩，也就是说去年成都市有一半多的拍卖土地面积落在了4家企业手里，而这些地块去年都没有投入开发，今年也未必全面进行开发。由此看来，大宗供地，弊大于利，容易使土地集中在少数企业手中，造成土地垄断。据悉，今年，成都市将一改去年的供地单宗规模，全年拍卖的地块中可能只有一宗地面积会超过1000亩，只有合理适度的地块才容易投入开发，才能使商品房上市量保持相对稳定。
税收牌有待时日
任何一项政策措施的出台，如果制定得不是很周密，加之又缺乏有效的辅助措施，实施后的结果可能就适得其反。有人士分析认为，最近大家特别关注的开征房地产税也可能会造成这样的结果。
毫无疑问的是，采用税收调控政策，是政府的必然选择之一，问题是如何使税务负担真正落到目标身上———人们担心，如果单开征房地产税来打压投资炒房者，炒房者完全有可能把这一负担转嫁给真实购房者，实际上会加重真正购房居住者的负担。那么，该如何预防这一弊端？
政策牌蓄势待发
正如前面所述，金融手段、土地供应、税收举措都是政府采取的政策，但这些是行业政策，是正常的经济调控手段。在特定的时期特定的情况下，政府还可以采取特殊的监管政策。
例如，各地推出经济适用房，也是平抑房价的一种手段。去年，成都市就相继开工建设500万平方米的经济适用房，已经陆续上市。据悉，今年将建设的经济适用房面积不低于400万平方米。
此外，如果政府采取金融、税收等政策后，达不到抑制房价高涨的目的，房地产业泡沫日益凸现，可能会危及社会经济平稳健康发展的话，政府完全可以出台限制炒房的行为———比如，限制人们的购房数量，规定一个人购买的房屋不能超过两套，一个家庭拥有的房屋不能超过三套！一旦出台这样的政策，对投资炒房者，特别是炒房大户，将是致命的打击。记者姜必刚
开发商全力应对寒流
今年三月的中国楼市，遭遇了罕见的“政策寒流”。3月初，受国家宏观调控楼市政策的影响，银行调高购房贷款利率、税务部门将开征房产税；日前，成都5大银行宣布，全面收紧房地产“钱袋子”，此举意味着今后开发商开发资金流将更加紧张。面对席卷全国楼市的“政策寒流”，蓉城的开发商们将如何运用好手中土地牌、价格牌、产品牌，搏弈2005年成都楼市呢？
调整紧缩或转向
“今年两会上，房价等一系列楼市焦点问题史无前例的被与会代表提到议事日程，可谓是政府干预楼市传递出的一个强烈信号。这使我们对新项目的投资有了新的认识和新的调整。”城南某知名楼盘的开发商提及这一席卷全国楼市的“政策寒流”时由衷地感慨。
据了解，由于城南某楼盘的成功开发，成都某开发商去年初以来，便把其开发战略重心从成都移师到重庆。通过一年多时间的努力，目前分别在重庆北部新城、老城区物色了一个近千亩的中、长期项目和旧城改造项目。正当该开发商与当地政府就项目合作事宜进行紧锣密鼓谈判的过程中，突如其来的“政策寒流”让该开发商洞察到了投资过大所面临的政策风险和市场风险，于是经过适时调整，该开发商最终放弃了难度较大的旧城改造项目，以不变应万变的投资战略重新布局2005。
记者在采访中注意到，随着国家一系列干预楼市政策的出炉，蓉城各大开发商纷纷审时度势，在公司的开发和经营策略上相继有所调整和布局。据了解，作为本土知名的地产商———成都博瑞地产积极开拓省内二级市场。然而，日前该公司一负责人和记者在谈到2005年的开发战略时则称，公司将倾力打造成都西面的优品道二、三期和东面博瑞新项目，对省内二级的房地产市场一是放缓，二是蓄势待发。
一次放量入袋为安
“如果说，3月政策将加剧楼市竞争，使购房者的消费门槛提高的话，那么，由此带来的深远影响则使楼市开始了新一轮的洗牌，并加速开发商优胜劣汰的重组格局。”成都远大房地产公司策划部负责人坦言道。该负责人指出，在如此政策背景条件下，新一轮的楼市竞争，将更是巨人的较量，竞争更加残酷与白热化。对成都各开发商而言，2005年无疑将是一个“八仙过海，各显神通”的楼市纷争年。据这位负责人透露，该公司2005年楼盘的开发量和销售量将大大超过2004年，任务十分艰巨。
据记者了解，今年成都各大品牌开发商，在纷纷加大楼盘开发量的同时，还制定了较为艰巨的年度销售目标和考核指标，欲以时间换取市场空间，赢得市场主动。据悉，中海地产计划今年在完成中海格林威治城20万平方米新开发量的基础上，还将在年内实现成都国际社区项目10余万平方米的开发量；成都心怡地产今年拟定推出心怡二号地快和龙泉新项目等，整个销售目标逾10亿元；成都博瑞地产今年在继续开发优品道二、三期的同时，年底前城东新项目也将面市，预计总开发量在30万平方米左右；而麓山国际社区今年将相继开发5个组团，建筑面积达10万平方米的低密度住宅……。
记者阳后彬
购房者 我受伤我彷徨
处在楼市生物链最下端的购房者，虽然人数众多，但在利益博弈上，却被认为是最无助的一方。他们既影响不了房价的最前端———土地的价格，更不可能有办法改变开发商按照商人逐利的天性出牌而抛出的居高不下的房价。开发商把房子修出来了，房价节节看涨，购房者只有乖乖掏钱的份。购房者就像拿着一副烂牌永远当不了庄的选手。
越买越受伤
这个类型占据了购房者群体的绝大多数，出牌的心理是既然房价一路看涨，再不下手只怕一觉醒来想买的房子又离自己更遥远了。于是，即或资金不够，不管是跟银行借也罢，还是跟亲戚朋友借也罢，反正目的只有一个：得赶紧把房子给拿下来。
个例：
胡伟29岁媒体从业人员
胡伟是去年10月买的房子，楼盘所在地在城东成仁路附近。他和女友从去年年初就准备买房结婚，两个人利用周末时间跑了若干个楼盘，房子看了无数，也看着房价从起初的两千多块一个平方米涨到了三千多。本来开始心态还比较从容，后来一看房价涨声不断，两人一合计赶紧出手买房。一套100平米的房子，总价32万，钱不够就跟亲戚朋友借了6万，总算把首付款给缴齐了。
虽然是在房价的高位上升时段买的房，胡伟觉得自己的决定虽属无奈但势在必行。现在他所在的区域，同等楼盘的价格每平米又往上涨了两三百。这意味着要是再迟几个月，就还得多掏几万元了。聊起这个，胡伟并没有赚了几万块的欣喜，因为这房子本身又不用来投资的，不可能卖出去。倒是两次涨息，让当初的每月按揭预算又超出了一部分，这个让小两口想起来就不爽。
等待是一种说不出的痛
这个类型的购房者对现在仍处高位的房价走势明显信心不足，于是选择等待房价回落，可是在过去的一年里，房价越等越涨，真不知涨到何时。
个例：
任斐36岁个体餐馆老板
任斐现在的住房是5年前买的，在黄忠小区附近。房子面积80多平米，一家三口暂时还能住。家里现有的积蓄也能够买套面积较大的房子。但他认为目前还不必为此掏出这笔巨大的开支。他的想法是，资金现阶段还是主要放在餐馆的经营和小孩的教育投资上。买房子嘛，再过两年都不迟。可是，这房价越涨越高，真不知过两年还能不能买得起房。
团购多省钱
既然大牌不在自己手中，如何利用手中现有的牌面精心组合，合理出牌，即或输定了起码不至于输得太难看就成了这类型置业者的出牌心理。比如组织同事、亲戚等构成为数众多的购房团，利用人数的优势跟开发商讨价还价，争取要到更多的优惠折扣。
个例：
周国鸿31岁保险公司从业人员
说起自己的购房经历，老周有些自得于自己的精明。他是去年5月买的房子，楼盘在城西九里堤附近。看中这套房子后，他跟售楼部的人员软磨硬泡了好几次，房价还是侃不下来。后来，他把公司同事、自家亲戚，凡是他能想到的有买房子意愿的人凑到了一块，组成了一个为数达十几人的购房团，然后找到开发商，双方坐下来讨价还价，几个回合下来，房价终于被降了5%，平均每平米降了140元。
叫板游戏规则
凭什么我们就要买开发商的房子？凭什么我们只有挨宰的份？我偏不按你们制定好的游戏规则出牌，这个类型尤以今年在楼市搅起轩然大波的“个人集资建房”为代表。“自己的房子自己建，自己不赚自己的钱”成了这部分人群的宣言。对于这个新生的事物，有人说它是“乌托邦”，有人则称它的出现为长期处于弱势群体的购房者“出了口恶气”。众说纷纭之中，它能走多远？只有事实来给我们答案。
个例：
于凌罡32岁联想工程师全国首例个人集资建房发起者
就职于联想集团的于凌罡因首倡个人集资买地建房而备受社会关注。于凌罡称，由于是非营利集资建房，这个项目可以省掉四笔费用：开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息。所以“价格应为开发商项目的60%-80%，这很便宜”。日前，民生银行中关村支行行长纪乃方对外界表示，只要这个项目一启动，民生银行将立即跟进。而最新消息是，3月24日，于凌罡与万通筑屋总经理姜郁在万通B座六层的一间会议室开始共同探讨合作事宜。这个挑战房产界游戏规则的“堂·吉柯德”，似乎距离曙光已经只有一步之遥。
李政记者潘双福
二手房部分炒家开始抛售
随着银行加息等政策的出台，被称为房产市场“晴雨表”的二手房市场显然有些莫名的躁动，如果说新房市场是“阳光灿烂的日子”，那么作为市场更广泛，选择面更宽广的二手房，却也不经意的流露出一些“青黄不接”的味道。
部分炒家开始抛售
近两个星期市场上二手房的出房率有所上升，以前中介公司比较缺乏的次新房房源也有所增加，而在一些二手房房源的刊物上也常看到某某小区出售“多套”的字眼。据记者了解，部分炒家认为二手房价格已经达到一个比较适中的位置，继续等候已经感觉风险，“虽然房源有一定数量的增加，但卖方的心理价位依然很高。”一位中介公司的经纪人告诉记者：“他们普遍认为现在的市场状况很好，能卖个好价钱，所以也很希望尽快成交，但在价格上却抠得很死，以往买卖双方谈得好，一套20余万的房子便宜个万儿八千的不是没有可能，而最近基本上都是卖方喊什么价就是什么价，想让他让价几乎不可能。”而记者一位朋友更是亲历了二手房的“紧俏”，当天晚上买卖双方口头谈好价格30万，第二天房东就通知中介公司要涨到31万，买方问其故，答曰：没卖够价。
买房者越买越慌
跟房源上涨相比，市场的需求在这两周更有井喷的状况，拨开以往投资者的市场干扰，真实的居住者浮出水面，面对二手房一天一个价的疯长，真正准备居住的购房者已经开始恐慌，记者在大石西路见到了一家四口的买房者。“哎呀，我们从去年买房买到今年，本来我们就没什么钱，想买个二手房给儿子结婚的，可是现在的价格我们已经越来越不敢看了，去年10月到现在我们的存款上多出不过1万多，而房价却已经高出了好几万，本来买房就拼拼凑凑，现在看来是越来越买不起了。”记者在一家中介公司了解到，现在看房的人很多，有的一家子一天到晚都在看房，一天跑三四个地方去看，他们心里也慌，生怕房价越来越贵，但是与以往有些不同的是，现在很多人看了房就再也没了回音，连还价的意思都没有，一个中年购房者向记者诉苦：“怎么还价？高得离谱，以前便宜的时候没买，我都只有破罐子破摔了，反正都租了这么久房了，也不急这一两个月，我就不信过了这个抢购期这个房价不降，炒房的倒是赚欢了，整得我们这些真心买主买不起房了。”
房价短期持平
顺驰企划部负责人在接受记者采访时谈道：“前几个星期，部分卖方在等待房价的攀高，把许多房源捏在手中，出现了市场需求过剩，而供应量有限的局面，而近两个星期，随着银行加息政策的出台，卖方开始抛售自己手中的房源，市场整体供应量上升，但买房却呈现出持币观望的态势，这种局面刚好跟上几个星期的局面相反，但从整体成交量来看，虽然略微有些下滑，但总量还是不错，总的来说，由于市场需求依然旺盛，所以二手房的房价短期内依然持平。”据记者了解，银行加息、租金的回落等使二手房的投资者开始慢慢退居二线，而攻而不破的房价让买卖双方各有所盼，二手房价何去何从，看来买卖双方都只有各拼耐力了。
记者李娜
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