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本报记者 贾玉宝
深圳报道
“2005年颁布的《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》(下称《导则》)超越行政权限，部分内容和程序有违国家法律法规，侵犯了业主基本权利，建议政府依法撤销。”
3月15日，深圳碧岭华庭业主江山手持由深圳50多个小区的近百名业主联名草拟的一份建议书，来到广东省政府法制办规范性文件审查处。从规则制定出发点到具体条款，建议书对《导则》提出了十项质疑。
不仅是广东省法制办，同期，深圳市人大、信访办、法制办、国土房产局等也相继收到业主递交的同样内容的建议书。
而《导则》的制定部门——深圳市国土房产局物业监管处有关人士则表示别有一番苦衷，本为引导和规范社区建设和业主自治，没想到却适得其反。但其又表示，尽管如此，现在仍需继续贯彻实施《导则》。
深圳大学管理学院副教授邹树彬称，这主要涉及到政府行政权和业主自治权之争，业主理性维权，提出异议无可厚非。
百名业主联名请撤
深圳市国土房产局物业监管处一人士称，《导则》于2004年7月开始起草，九易其稿，最后作为市政府规范性文件颁布施行。
其制定初衷在于引导和规范业委会的成立和业主自治。目前，深圳小区业委会成立率并不高，全市2000多个小区中，成立业委会的仅762个，成立率不足40%。
而另一方面，已成立的业委会也因缺乏可参照的规范指引，在运作时产生不少问题。
长期担任政府法律顾问、广东金唐律师事务所律师胡铁军亦称，关于业主自治，政府确实也在探索阶段，《导则》的出台也与现状问题有关，但在具体条款上确实值得商榷。
邹树彬则认为，政府引导社区自治的良好愿望值得支持，但指导规则中不应加入过多的行政强制性规定。而实际上，政府在执行中又会限于人手不足，导致执行力度大打折扣。“与其是这样，不如多给业主一点空间。”
江山称，《导则》出台后，他们多次主持了业主座谈会，专门讨论此事，形成了若干质疑点，同样经过几易其稿，最终形成了《建议书》，应该说，《建议书》代表了深圳大多数小区业主的意见。
对于引发的相关争议，深圳市国房局物业监管处有关负责人称，“这是正常的社会反应。我们正准备继续开培训班，号召业主深入学习。现在的主要问题仍是贯彻落实并严格执行《导则》。
3月23日，福田区政府办公室主持了学习和贯彻《导则》动员大会暨培训班开班仪式。
然而，质疑并未因此而结束。继江山等联名递交《建议书》之后，深圳长城花园业委会主任邓和与20余名本小区业主也联合起草了《修改意见书》，并于日前寄送深圳市人大常委会和市政府。
邓和称，《导则》的制定有政府部门关门“立法”色彩，政府和业主之间缺少有效沟通机制，制定的过程没有广大业主和业主委员会的参与，也没有将草案事前公开征求意见，需要作出修改和暂缓施行。
行政权与自治权互弈
《导则》中争议较大的是政府是否超越权限行为。
广东仁人律师事务所律师兰天认为，《导则》可能导致政府干预过多。
如《导则》规定，深圳市政府对业主大会和业委会的“三级管理”，即街道办、社区工作站或社区居委会负责本辖区业主大会、业委会运作的具体管理工作，区主管部门负责业务的指导与监督，市主管部门负责制定政策法规和行业监管。
《导则》同时确定实行联席会议制度，区主管部门、基层组织、业主委员会及物业管理公司、开发建设单位定时碰头，商议解决社区管理中的问题。
对此，江山等业主称，“三级管理”和联席会议制度没有法律依据，无形中为业主大会和业委会设立了五个“主管婆婆”。而国家、省、市的《物业管理条例》均没有授予办事处、工作站或居委会具有组织选举的权利。
质疑同样表现在《导则》中规定市政府的区级主管部门可以解散业委会等条款上。
另外，在建议书所列的质疑中，户籍歧视是主要的一条。《导则》第41条规定，“业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任。”建议书称，此条违反了《宪法》规定的法律面前一律平等的原则，属于户籍歧视。
而前述深圳市国土房产局物业监管处人士解释说，之所以对业委会的主任和副主任人选有户籍的限定，主要考虑到业委会的负责人需要承担大量的工作，工作时间上必须有保障。
人民大学公共管理学院陈幽泓副教授亦认为，从购房的角度看，业主依法享受物权，业主权是由物权产生的，是物权的一种，行政权无权制约物权。
“此次请议撤销《导则》事件出现，实际上主要涉及到政府行政权和业主自治权之争。”邹树彬称，在小区内，业主依法享有(房屋)专有权、(公用设施)共同权和(业主大会)成员权，这是不能被剥夺的。
物管几宗罪？
然而，问题并不止于维权业主和政府两者之间，《建议书》更多地列叙了业主与物管公司之间的矛盾。建议书称，深圳市物业管理有两大突出问题。
一是物管公司侵犯业主权益普遍化，物业公司收费高服务差，物管公司把业主当成被管理对象进行管理。此外，物管用房未能交付业委会，有的已经办证至物管公司名下，有的已变卖；商业用房产被开发商侵占；物业公司占用业主的架空层、会所出租牟利；近半数的住宅区未成立业主委员会。而在物管公司选择上，多是开发商的子公司或关联公司来管理物业，未能通过招投标选聘。
二是主管部门不履行对物管公司的监管职责，对于物管公司侵犯业主利益的行为不作为。
不仅如此，在对《导则》相关条款的异议中，维权业主也提出与物管公司的关联问题。
如《导则》规定，业委会应具备不欠交物业管理费、专项维修基金的条件。而《建议书》称，业主是否欠交物业管理费，是业主与物管公司之间的民事法律关系，而参选业委会是物业权所产生的基本宪法权利，两者是完全不同的法律关系，没有相互制约的理由和依据。
近前，深圳南山区法院作出的一次判决也很能说明这一问题。该区某小区业主李某欲参选业委会，但因其拖欠物业管理费，政府有关部门和物业公司不认同其参选资格。李某不服，遂向南山区法院提起诉讼。南山法院作出了业主欠费不能参选业委会并无法律依据的判决。
此外，《导则》第45条规定，“业主委员会可以聘请一名秘书，负责处理业主委员会的日常事务。执行秘书的津贴数额由业主大会确定，从物业管理费中列支。” 《建议书》质疑称，此举不利于业主委员会对物管公司的监督。
深圳皇洲花园一位业主说，“事实上，业主自治和和谐社区建设首先要使业主、业委会和物管公司保持良性的契约关系，目前较多出现的矛盾和诉讼事项涉及到利益之争，业主只有以维权换和谐。”
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