深圳住宅专用基金第一案 业界认为极具示范效应 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年03月30日 15:03 21世纪经济报道 | |||||||||
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21世纪经济报道编者按 深圳，这座藉由基因融合不断向上生长的城市，它的活力，不仅来自于过往的政策优势，更来自于基层社会千百万移民自我组织和利益表达能力的持续萌动。 与本期两篇报道相关的，正是这些充满活力的城市基因，在坚守个体财产权利基础之
本报记者 贾玉宝 深圳报道 3月28日，深圳市建设局决定设立专用基金管理中心，对全市的住宅公用设施专用基金实行统一追缴统一管理(该基金系指用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区公用设施的重大维修工程项目基金)。而管理中心的设立，则是受到深圳专用基金第一案的直接推动。 此案的胜诉方是深圳长城盛世家园的8位业主。3月24日，业主代表倪益民拿到了这份久违的深圳市中级人民法院判决书。根据这一终审判决，一项总额在600万元左右、本该属于业主的公用设施专用基金，将由福田区建设局、深圳市国土资源和房产管理局下称深圳市国房局)责令开发商缴交给业主委员会。 “深圳市中院能作出原告胜诉的判决需要很大勇气。”广东仁人律师事务所律师兰天称，该案具有极大的示范效应。深圳约有99%的小区开发商都没有向小区业委会划拨专用基金，即便以每个小区需划拨的专用基金500万元计算，深圳2000多个小区，目前需交纳的专用基金总额约为100亿元。这对专用基金的交纳主体——深圳房地产开发商来说，不异于一场地震，而专用基金问题绝不止于深圳一个城市。 “深圳专用基金案具有标本意义。”深圳大学管理学院副教授邹树彬称，这对于业主维权、业主自治和和谐社区建设具有深远影响。而深圳市政府设立专用基金管理中心的决定，只是为专用基金的庞杂工作开了个头，需要解决的问题还很多，这不仅表现在相关配套措施，也表现在具体操作细节的建立。 专用基金诉讼案始末 事情源于2003年。是年，倪益民所在的深圳长城盛世家园成立了临时业主委员会(下称业委会)，时任业委会主任的倪益民因长期关注专用基金挪用现象，决定依法追讨本小区的专用基金。 按照倪的估算，2002年竣工并入住的长城盛世家园一期房产789套，以每套50万元计算，总额约4亿。而按照《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》(深住200238号，现行)的有关条款，专用基金额度为住宅区除地价以外的建设总投资2%。按照这一比例，扣除约1亿元的地价，长城盛世家园专用基金约600万元。同样据以上管理规定，开发商长城地产应在业主入住后，依法将该笔基金移交给业委会。 2003年5月20日，业主委员会向开发商提交报告，要求移交物业管理条例里规定的图纸、专用基金等相关资料。 2003年6月，开发商移交图纸，并发函称“其他事宜可向建设、物业管理主管部门咨询”。 2003年7月，业委会向深圳市福田区建设局、市住宅局递交报告，请求责令开发商划拨专用基金。在久未见答复后，倪益民等105位业主以个人名义将福田区建设局、深圳市国房局(市住宅局并入)以行政诉讼告上法庭(同期采取的民事诉讼未予立案)。 2004年2月，福田区人民法院以“不属于行政诉讼受案范围”为由不予受理，倪益民等8位业主上诉到深圳市中院，市中院认为起诉符合行政诉讼条件，复由福田区法院审理。 2004年8月，福田区法院作出驳回诉讼请求的判决。倪等再上诉至深圳市中院。2005年3月3日，深圳市中院作出前述判决结果。 迟来的政府举措？ 深圳市建设局决定设立深圳市专用基金管理中心的举措，距1994年颁行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》(2003年4月出台实施细则)已有11年，距1997年颁行的《深圳市住宅区公用设施专用基金管理试行规定》(深住199739号)已有8年，而距2002年12月修订并颁行的《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》(深住200238号，现行)也有两年有余。 对此，深圳不少小区业主颇多微词，认为政府应在规定颁行的同时，及早出台配套措施，以便在操作上有章可循。 据深圳市福田区建设局物业科《关于追缴专用基金的情况汇报》显示，该局曾在2004年之前，设立了专用基金帐户，但无任何款项进入，以致帐户被银行吊销。 对此，该科工作人员解释说，由于政府与开发商缺乏有效沟通平台，虽开过政企沟通会议，发过催缴函，但并没有实质效果，导致专用基金问题越积越大。 广东金唐律师事务所律师胡铁军长期担任政府法律顾问，并是此次专用基金诉讼案被告方的委托代理人。胡称，业主通过法律手段进行维权值得肯定，但就专用基金问题，政府也实有困惑。 一是小区建设、专用基金管理都是新生事物，需要逐渐摸索；二是深圳市相关法规与国务院的《物业管理条例》本身也有不一致之处；三是深圳市自身法规也有不一致之处，如《深圳物业管理条例》规定将专用基金划拨业委会，而实施细则又规定由政府主管部门设立专用基金帐户；四是专用基金在收取后如何管理，涉及问题较多，难以短期解决。 “专用基金问题的解决单靠一个部门难见成效，要根本解决仍需深圳市府建立健全并细化相关配套法规，以具实际操作性。深圳也有理由在这方面为全国提供新的实践。”胡铁军称。 其实，在案件宣判之前的3月7日，福田区建设局已经向市建设局提交了关于尽快修改《专用基金管理规定》的报告。 邹树彬称，专用基金案全国已有多起，各地判决结果也不一，而现在应该是时候全面考虑这个问题了。北京房产维权律师秦兵称，鉴于该问题在全国具有普遍性，全国人大或可考虑就专用基金专门立法。 操作难题 “深圳专用基金案业主虽然胜诉了，但距离最后的胜利还差很远。”秦兵称，真正的问题来自操作层面——专用基金如何收取、追缴、划拨、管理、使用本身涉及许多复杂的环节，如何细化操作才是关键。 同样虑及此类原因，倪益民称，目前即便操作顺利，也不希望该笔基金过早地划拨给业委会。对移交后可能产生的如何监督等问题，他认为政府部门或者业主自身也应该制定出规范细则。 “仍然不可回避的问题是，谁是专用基金交纳的真正主体。”邹树彬称，在《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》中，在规定由开发商交纳专用基金的同时，也规定开发商“可将专用基金编入工程预算列入开发成本”，这同时又意味着业主是支付该笔基金的真正主体。 而问题是，开发商未必认同编入开发成本，而未编入开发成本的需不需要由业主补交，这在实际操作中难度极大；再则，开发商情况不一，有的自身流动资金尚不足，有的在激烈的市场竞争中破产，已无法筹来该笔资金。 邹称，至于由谁管理基金，无论是政府部门还是业委会都需要考虑一些因素。 如果将专项基金划至政府主管部门的专设帐户，那么又有谁来监管政府？这笔资金该如何有效使用？再则，深圳市府相关职能由于人手有限，面对2000多情况不一的小区和众多开发商，也难以短期解决问题，更不可能一笔一笔监管到位。 如将专项基金划拨给业委会，但业委会本身并不是法人实体。 深圳长城盛世家园开发商、深圳市长城地产(集团)股份有限公司客户服务中心副经理毛中义向记者表示，长城地产包括长城盛世家园已将专用基金纳入开发成本，并实现了计提。目前，该笔基金由长城地产内部实行专项管理。毛中义亦称，由于业委会不是民事主体，因此没有直接交给业委会。如政府设立专项帐户，会考虑及时划拨。另外，基金管理操作难度大，涉及问题多，因此相关细则要更清晰，更具操作性。 另外，在目前业委会、业主和小区物管公司之间矛盾不断的情况下将专项基金划拨给业委会，也会带来新的问题。 以专项基金案胜诉的长城盛世家园为例，据倪益民和其他业主称，业主和开发商、物管公司的矛盾一度紧张，目前并没有完全化解。而专用基金的支出则需要业主和物管公司的共同配合。按照《深圳经济特区住宅区管理条例》实施细则规定，专用基金支出须经业主大会批准，由业委会主任、物管公司法定代表人共同签字方可支出，而且必须是专款专用。 “总之，需要理顺三对关系，即业主自治与居民自治的关系，业主自治与物管公司的关系，业主自治与政府监管的关系。”邹树彬称，业主自治应从属于居民自治，业主自治和物管公司应建立契约关系，业主自治应有政府的培养和良性引导。而政府完全不介入，单纯由业委会操作专项基金和完全实现业主自治，目前还没有这个基础。 也有研究人士认为，可以考虑引进中介机构参与专用基金系列工作，并由政府审核中介机构的资质。 深圳住宅专用基金第一案，以及由此推动的深圳市建设局设立专用基金管理中心决定，标志整个基金系统整治工作迈开了关键性的第一步。
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