商业银行或将进一步收紧信贷 房产业面临最大洗牌

    2005年3月的房地产业，漩涡中心的日子并没有改变，各种说法在市场流传。一种典型的说法是，商业银行已经收紧对房地产业的信贷。

    “我们将不再对房地产开发商提供新增贷款。”3月22 日，一家国有商业银行北京分行的一位高层透露。当然，更多的银行在接受记者采访时表示并不知情，他们中的一些人表示目前尚未接获这样的通知。

    但北京的一些开发商表示，他们已经听到了这样的说法，并猜测可能不会是央行的统一部署。地产商们分析，这可能是各商业银行根据自己的房贷业务情况作出的“灵活”调整。一家中等规模的房地产公司的高层说：“我们的贷款银行已经口头通知我们不再新增贷款了”。据信，在北京，不止一家开发商收到了类似的口头通知。

    自3月16日中国人民银行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款以来，房地产开发商就一直处在新一轮宏观调控风潮的中心。令各家开发商心中七上八下的是，银行进一步收紧开发贷款、提高贷款利率正在变成现实。

    风声鹤唳

    3月20日，北京召开了“2005年中国金融形势预测、分析与展望专家年会”。央行副行长吴晓灵在会上说：“出于风险控制的考虑，必须控制房地产业向银行贷款的总量，房地产业应当更多地在资本市场筹措资金。”吴同时表示，央行愿意为资本市场的健康发展创造有利条件。

    吴晓灵的表态表明，今年央行还将进一步严控房产商的开发贷款。这是否意味着央行将像去年那样，出台银行业统一的开发商贷款规定呢？

    央行人士对记者说：“央行现在只通过利率等货币政策进行窗口指导，不会动用行政命令干预商业银行的具体经营。”来自银监会的意见则更为明确：“对房地产开发商一刀切地‘断血’不太可能，现在的银行都已经商业化运作了，是否贷款完全由银行自主决策，监管机构怎么可能还搞这种行政手段呢？”

    在上海——一座被认为房地产投机色彩最浓的城市，当地监管部门的有关人士透露，他们目前亦未收到监管层制定，或者考虑制定房地产开发贷款新政策的消息。上海银行业同业公会秘书长朱德林解释，由于前一两年已经做过调整，上海银行业最近并没有考虑重新制定新的房地产开发商贷款政策。

    然而，从个别商业银行已经停止给开发商贷款来看，经监管机构的一再警告，商业银行对房地产商贷款风险确实异常警惕。

    记者在调查中发现，目前，各家银行总行的政策普遍温和而有弹性，这被认为体现了“因地制宜”的原则。交通银行总行新闻发言人宋峰表示，交行只是根据央行调息政策出台了信贷政策的操作方向，实施细则将由各分行根据具体情况分头制定。

    在上海，各银行并没有进一步收紧对开发商贷款的趋势。记者对建行、工行、中国银行、交通银行和上海银行等多家银行分行的调查表明，上述银行目前仍然执行2004年以来已经比较严格的紧缩政策，并无进一步紧缩的打算。

    不过，这座城市维持对房地产开发商的信贷政策有着特殊的背景——在2004年上半年的紧缩政策中，上海各银行普遍采取了比较严厉的开发商贷款政策。上海银行延安支行一位客户经理透露，上海银行早已停止对中小开发商的贷款，现存大中客户群中，从2004年下半年起，大部分已经执行基准利率上浮20%-30%的利率政策，只有个别大客户执行基准利率，下浮利率的几乎没有。

    新的严冬

    不过，公开披露的有关信贷政策信息并不能让开发商们安心。

    位于长三角常州市的江苏新城房产股份公司是当地较大的房产商，该公司B股已在2002年上市，并不属于银行信贷紧缩的重点对象，但来自银行的消息仍让他们揪心。该公司营销部的汪飞透露，个贷利率调整之后，当地工农中建四大行已开会研究开发商贷款问题，对该公司的贷款利率也存在提高的可能。

    被称为“地产骇客”的天津顺驰集团，其总部有关人士承认公司面临银行贷款升息的问题。据透露，在个贷利率调整后，银行对该公司的贷款利率可能从以前的5.58%提高到6.67%。

    本报记者的调查还表明，房地产开发贷款利率上涨在各地相当普遍。

    深圳至祥置业有限公司总经理周玮刚刚结束对天津、长沙、昆明和苏州等地的考察。她了解到的情况是，天津的情况其实还算宽松，长沙、昆明等地的信贷已收得非常紧，利率上浮很厉害。“能以百分之六点几贷到款已相当不易”，周女士透露，在深圳，通过融资公司融资的利率甚至超过了10%。

    中小房产商受到的影响最大，周玮判断，“在各地，他们基本都贷不到款了”。

    对开发商来讲，资金的压力不仅仅来自开发贷款。

    周转难题

    对房产商来说，个贷的意义实际上并不亚于开发贷款——个贷大部分在购房者那里转个手，就又回到了房产商的资金链中。截至2005年2月末，商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元，占商业银行中长期贷款的23%，而2004年中国房地产开发投资总额是13158亿元。这意味着，如果开发商的销售回款出现问题，那么开发商的资金周转将受到致命影响。

    在严控个贷的背景下，出现这种致命影响的可能性正变得越来越大。

    至祥置业总经理周玮说，从开发商可以正式售楼之日起，在个贷收紧之后，由于银行审贷时间延长、放贷要求提高，开发商楼盘销售速度将明显下降，资金回笼时间将延长三个月到半年，在这之前，售楼资金回收时间一般只有一个月左右。周女士由此断言：“开发商的资金周转效率将明显下降。”

    江苏新城房产股份公司的汪飞承认，个贷收紧对公司的资金回收有明显影响。汪告诉记者：“现在个贷审批拖20多天甚至一个月的情况比较多，银行放款速度很慢，一般比以前慢一个月左右。短期内开发商的资金压力肯定明显增大。”

    浙江大学房地产研究中心贾生华教授认为，个贷收紧的影响最终将传导给开发商。“就像去年对开发商收紧贷款，导致部分中小开发商资金困难，最后不得不推迟交房日期一样。”贾表示，个贷收紧肯定会降低房产商的资金周转效率，提高财务成本。

    “即便是大房产商，如果扩张过快、资金难以跟上，亦可能出现资金链断裂而崩盘的局面。”他说。

    最大洗牌

    被认为是“温和”之举的“3.１6”房贷新政，随着可能出台的后续政策，其对整个房地产业的潜在影响目前还无法估量。市场普遍认为，在紧缩之下新一轮地产业整合已在所难免。有业内人士甚至认为，这次的调整力度将不亚于上个世纪90年代。

    这种情况在部分地区已经出现端倪。

    据厦门磐基地产投资公司旅游地产部总经理洪涛介绍，厦门房市目前已经出现了明显的分化，虽然岛内的房价还在上涨，但岛外的海昌和湖里区的房价已经出现下调，降幅约在6%-7%。

    对于杭州市场，贾生华的看法是，年后杭州拍卖的四幅土地价格继续走高，影响到房价走高，“但现在多是有价无市，成交量比较少。其中很大一部分还可能是炒家之间的交易”，贾如此判断。

    而相当一部分人士认为，地产商进一步紧绷的资金链将导致市场的提前整合。

    “我们去济南、昆明，那里的一些开发商和当地政府达成默契，一圈地就开始以团购的名义售房。这实际上说明他们的资金已经很紧张了。”周玮说，如果市场出现波动，这些资金高度紧绷的公司就会崩盘。目前，由于房地产贷款继续紧缩，中小房地产商压力最大，很大一部分可能就得退出房产市场。

    对于大房地产商来说情况一样严重。3月3日，南都集团将在上海、江苏的70%权益及浙江的20%权益以18.5785亿元转让给万科集团；而万科早在2004年就开始与招商地产(资讯 行情 论坛)合作拍地，发行企业债券，以缓解信贷收紧后的资金压力。

    贾生华断言，在严重的资金压力下，一大批资金链脆弱者必然倒下。“尽管政府在房地产业中有很大利益，但从中国20世纪90年代以后的情况看，各种利益关系错综复杂，市场有自身的规律，不会完全按政府的意图来走。”贾由此断定——最后的跌落将不可避免。

    在周玮看来，这一轮房地产市场向下的调整将会与20世纪90年代的情形非常相似，房产业将出现大洗牌、大整合。“我们公司成立于1993年，曾经历90年代的房地产热和崩盘的过程。当时大家的疯狂跟现在的长三角一模一样。直到现在，深圳银湖豪宅区的房价还只有当初顶峰时价格的一半。”

    周进一步解释说：“这也是为什么万科没有高速扩张、深圳房价远没有长三角高的重要原因——万科和深圳处在90年代房地产热潮和泡沫破灭的中心。”