香港地产泡沫前的疯狂

　　1997年之后的6年里，香港持续56个月通货紧缩，同时信用卡坏账率高企，这一切与地产泡沫破裂均有莫大关系

　　文｜李美霞 发自香港

　　香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20%以 上，成为香港经济的一个重要影响因素。

　　不过，最为外界熟知的莫过于香港1997年前的地产泡沫形成以及破裂。

　　1990年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飙升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市场复苏算起，到1997年时房价已上升了9倍乣10倍。1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌。至2003年，香港物业价格下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。

　　房地产依赖症

　　香港地产界和金融界，对于房地产业对香港的影响都极为关注。因为他们理解，房地产业对香港的宏观经济，远远超出一个投资市场的作用。

　　香港经济的主调是自由贸易，货物的进口及出口皆为零关税，所以房地产市场的发展，客观上为香港政府建立一种“代理关税制度”。而土地，更是香港政府的首要收入来源。

　　在香港落地进行投资或是贸易的企业，尽管进出口的货物都是免税的，但是商务活动需要租用或是购买仓库、写字楼、码头等商用物业。个人则需要租住房屋或是购买住宅。所以，客观上，房地产业起到了将外部资金截留在香港本地的作用。而香港政府，则通过高价卖地，向所有的私人住宅、建筑物征收“差饷”(物业税)、“地租”(租金)，以及从房地产企业身上获得的利得税，间接地收取利益。这样，香港房地产业从某种意义上看就变成了香港政府的“征税代理人”。

　　因为楼价过高，香港人平均每户要把40%50%的收入花在购置住房上。 香港的房地产市场，不仅是一个产业，更是影响到香港的经济运行。

　　除了对公开的GDP影响两成左右，香港政府2001年年报公布的数字是，2000年乣2001年，政府总收入达2251亿元。其中政府售出十幅总面积5.36公顷的私人房屋发展用地，土地收入达到295亿元港币，占政府收入的13%。物业税收入总额为144亿元，占6%，地租收入总额为42亿元占1.8%，土地基金、物业及其投资收益占到18%，其中当年物业税的收入约为110亿元，占5%。以此简单计算，单是与土地及房地产相关的收入就已经占到政府总收入的近四成。

　　自1985年起，银行普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应。事实上，由于香港土地资源稀缺带来的快速赚钱效应，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值。

　　泡沫的形成

　　1993年，当时美国为刺激经济繁荣，联邦利率不断下调，从1992年6月的3.76%一直下滑到1993年12月的2.96%。其时香港的经济已经过热，通货膨胀上升势头已经无法控制，年内通货膨胀率达到7%8%。但是，为了要保持联系汇率制度，当时的港英政府只能继续下调利率，实际利率一度曾达到-10%。其后，港英政府采用多项措施打击炒楼，例如调低按揭比例到七成，提前缴付印花税等手段，严禁楼花买卖等，在1994年乣1995年压住了楼价的继续上升。但是1996年乣1997年度，港英政府放宽控制，香港房地产市场开始进入疯狂泡沫期。

　　以香港本地一个著名大型楼盘愉景湾为例，1990年开发初期，平均价格为1000元/平方尺(1平方市尺略多于 0.1平方米)。一年之后的1992年，楼价就上升了一倍，达到2000元/平方尺。1997年则炒高到5000元乣6000元/平方尺。2003年，该楼盘的价格回退到10年以前，也就是1992的价格水平，均价在2400元/平方尺。

　　1997年香港政府年报这样描述：“在十月初之前，本地内部需求极为强大。机器及设备的整体投资开支增长强劲，私营机构的楼宇及建设开支亦然。由于人口持续增加，家庭入息稳步提高，以及股市和物业市道畅旺，消费开支也大幅增长。”

　　从1989年到1997年第三季度，香港房地产价格上涨了三倍多。在当年的“巅峰”时期，港岛黄金地段的写字楼曾开出过一平方米近20万港元的“天价”。以炒楼高潮1997年4月前后为例，当月登记的楼宇买卖合约共25572宗，比前一年同期的9606宗增加了近两倍，比前一个月的16124宗也增加了五成多。此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂，存在严重的泡沫。香港金管局的数据表明，未偿还住宅按揭贷款在1997年竟高达当年GDP的32%。

　　1997年在亚洲金融风暴袭击下，香港房地产泡沫顿时破灭，房地产市场楼价下挫二至三成。在香港岛东北边由船坞造镇而成的中产阶级居住社区“太古城”，楼价从1997年以前约1.3万港元/平方英尺的最高峰，逐年下降跌落到4000元乣5000元/平方英尺。

　　此刻，房地产的滞后效应显现。尽管市场需求已经锐减，但由于房地产项目的开发周期较长，前期狂热时期开发的私人楼盘还在源源不断地涌入市场，造成供应与需求进一步失衡。从2003年香港物业报告上列出的统计数字是，1998年的私人住宅落成量达到22278个单位，1999年的落成量则达到35322个单位。 不巧的是，此时香港政府正好推出了“八万五”计划，准备将包括私人楼宇在内的房屋供应量增加到每年八万五千个。

　　香港特有的“负资产”一词(房产实际价格低于所借的银行贷款，超出部分为无抵押的负债)就出现在此时。

　　1998年中原城市大型屋苑领先指数(CCL-MASS)开始以自由落体式狂泻。1998年10月，政府宣布停建3.8万个夹屋计划。当时的中原城市领先指数已经只剩下45.71点——也就是说，香港人在楼市上的每一元钱投资，只剩下四毛五分。而且，因为当时的狂热之下，有许多人以银行按揭加其他按揭的方式，取得差不多10成贷款买楼，将他们的未来收入全部押注于买楼之上。所以，尚未拿到手的工资，70%80%被锁定在市值缩水一半的住宅开支上，可支配收入大幅减少。从1997年到其后的6年，香港持续56个月的通货紧缩，以及信用卡坏账率高企，与此均有莫大关系。