银行房贷的天平

　　一边是逐渐累积的风险，一边是房地产高回报给银行带来的丰厚利润，收还是放，银行的天平仍倾向于后者

　　文｜杨鹏

　　肯定没有人真的相信，在一批又一批来自浙江温州、温岭的购房者中，那么多的村民 、工人、小学教师、公务员，他们的月收入真的能有1万多，甚至2万元。但是在这些购房者出具给银行的收入证明中，赫然都是这么写的，并且盖有当地企业的公章，符合信贷审批的所有手续。每天面对大量房贷申请的信贷人员也只能将信将疑，见怪不怪，依照程序发放贷款。

　　贷款人的资质明明有问题，为什么还给贷款？“银行之间竞争激烈，”农行上海信贷部门一位人士向《全球财经观察》道破玄机，“农行不贷自然有工行贷，工行不贷建行也会贷，股份制中小银行的贷款政策更为灵活，所以只要购房者付掉首付，手续齐全，银行通常都会给贷款。”

　　这些炒房团的活跃程度超乎想象。上海荣玖房地产投资资讯有限公司总经理邹继坤在接受《全球财经观察》采访时，拿他自己开发的楼盘举了一个例子。这片2003年就销售告罄的小区，1060多套房子中至今只有60来户有人住，除了一些外籍投资者，相当比例是被炒房团买去了。而据上海市水电煤气部门近期统计数据，全市新开楼盘的空置率已高达32%。“水电煤的统计数据是最权威的，”邹继坤说。这个数字充分说明上海投资性购房的比例之高。

　　风险逐日积聚

　　对这些出手阔绰的炒房者，邹继坤印象至深，不仅仅因为他们总是“整层整层”地买房子，还因为那些成捆成捆的首付款总是带着一股霉味。“他们通常是以‘结会’的方式从当地民间集资，承诺一定保底收益。”这种体外循环的类似委托理财的资金风险不言而喻。

　　房地产业的暴利吸引大量资金流入。“30%乣40%的利润率是低的，50%乣60%不稀奇，一个楼盘做下来，净利润1亿多，像神话一样，”一位银行高管指出。相比贸易类3%、工业类5%乣8%、建筑业10%、装潢业20%的利润率，房地产的暴利近乎疯狂。“就是因为暴利，不搞房地产的企业也进入，投机的资金也进入，外资也乘机炒一把，把泡沫弄得很大。”他说。

　　所有的风险最终都归结于房价，房价涨则风平浪静，炒房团在兑付保底收益和银行利息之后还能获得暴利，偿还银行贷款本息也还比较爽快。而一旦房价走低，这些炒房团在承诺高额保底收益的压力下，将最先抛盘。即使是小幅下跌也有可能打击炒房者的心理预期，从而引发更大面积的抛售。一旦房价下滑至购房价的80%，购房者的首付款将全部蚀尽，继续供房还不如买一套新房子划算，贷款抵押品的贬值必将拖累银行，导致房贷不良率的大幅上升。

　　另据央行上海分行2004年底研究报告，上海房地产开发环节中，外资占比已超过50%，购房环节中外资占比从2003年一季度的8.29%一路攀升至去年年中的25%左右，外资化趋势十分明显。这些热钱来得快去得也快，外资进出房地产业各环节几乎不存在实质障碍，一旦风向有变，投机性热钱消退，房价下跌，必定冲击脆弱的银行体系，乃至引发更大范围的金融波动。

　　诸如此类的风险让银行业人士很是忧虑，但是面对激烈的同业竞争却又身不由己。尤其是一些股份制银行，由于规模较小，在与四大行的竞争中处于劣势，不得不采取简化乃至变通审批手续的方式提高竞争力。比如银监会明令禁止的“零首付”行为，至今屡禁不止；个别银行为抢夺开发商客户，甚至采取先审批后调查的“逆程序”做法，使得信贷风险进一步积聚。

　　房贷资金膨胀

　　尽管存在诸多风险点，但由于目前房地产行业利润高，房地产企业的信用在银行所有客户中是最好的，银企关系良好，基本上没有坏账，房贷不良率也只有万分之几。相比制造业接近20%的坏账率，房地产板块实在是一块难得的优良资产。加上银行对这块业务的激烈争夺，银行行长也都有考核指标，在赢利压力下，“没有哪位银行老总不把房贷作为开拓重点。”

　　在已公布2004年年报的上市银行中，浦发银行的个人贷款和房地产贷款分别为491.01亿元和371.48亿元，增幅达65%和26%，占全年贷款投放的15.79%和11.95%，分列第二和第三位。个人贷款中约90%都是房贷，据浦发银行人士透露，两块相加已逼近第一位的制造业。

　　而据上海银行方面提供的数字，2004年上海银行个人消费贷款余额为287.4亿元，净增110.7亿元，增幅达62.66%，占贷款投放比例达26.31%，高居贷款投放排名的第一位。上海银行方面没有提供对房地产企业的贷款数字，但据2003年上海银行年报，当年房地产贷款余额为168.62亿元，占比17.21%，仅次于占比18.03%的个人贷款居第二位，2004年的增幅无疑也是可观的。

　　据央行上海分行近日公布的数据，截至2005年2月末，全市中资金融机构商业性房地产贷款余额为3715亿元，占全部贷款比例高达29.3%，其中个人住房贷款余额2599亿元，同比增长43.5%；而今年1月份乣2月份，商业性房地产贷款又新增214亿元，占全部新增贷款比例高达87.7%，其中个人住房贷款增加153.2亿元，同比多增59.75亿元，上涨势头十分强劲。

　　“目前上海房地产市场发展高度依赖银行贷款，商业银行房地产贷款占比、中长期贷款占比持续提高，”央行上海分行一位负责人指出。一方面，房地产贷款在各商业银行信贷总量中所占比例过高，去年新增房地产贷款占新增贷款比例高达76%；另一方面，房地产贷款的长期性和银行资金来源的短期性矛盾加剧，贷款集中的风险和中长期流动性风险已日益突出。

　　市场仍然看涨

　　3月17日，央行总行下发通知，从即日起调整商业银行住房信贷政策。3月18日，央行上海分行紧急召见各商业银行负责人，要求根据各自总行的规定，尽快制订具体的个人住房贷款利率管理办法、个人住房商业性贷款成数控制办法。

　　随后，上海市各商业银行一直忙于商讨如何正确解读央行利率调整意图，并制定具体办法部署落实。各商业银行普遍将基准利率从原来的5.31%上调至6.12%，同时保留10%的下浮空间，贷款成数普遍在7成。比较而言，中行的房贷政策可能仍然是最优惠的：对于第一套住房购买者，中行执行的是基准利率打9折的最低利率，一手商品房仍然可以贷到8成。

　　“这是一个信号，告诉所有的商业银行，央行和银监会非常关注房地产板块的风险，”上海银行审批部总经理贡瑞临在接受《全球财经观察》采访时指出。这次利率调整本身作用不算大，但是央行很可能进一步推出其他措施。等到所有措施全部出齐，银行面临的将不仅是来自企业的风险，还有自身经营的风险。所以各银行都变得谨慎，除了领会央行意图调整利率，还会采取其他相应配套措施，主动抑制资金供给，在贷款投入的总量、比例上都会有所收缩。

　　“银行会比较谨慎地选择一些好的贷款对象。”贡瑞临指出。银行会从两种角度考虑，对于资本实力很低、品牌影响力弱的房地产商，银行会提高贷款利率，减少资金供应；但是房地产业毕竟是国家的支柱产业，也竟是银行重要的收入来源，虽然有泡沫，但是泡沫挤掉后毕竟还有一块资产，所以大的房地产商仍然是银行服务的重点。这也有利于信贷资源配置的优化。

　　业内人士指出，政府和银行调控房价的手段很多，比如提高首付成数、提高容积率、扩大土地供应量、甚至推行商品房最高限价以消除暴利等等，但是目前出台的一些政策都不疼不痒，甚至南辕北辙，实际效果与调控目的背道而驰。究其原因，还是市场各方利益博弈的结果。

　　“其实这一轮房价上来，是多种因素推动的结果。”一位银行界人士指出。邹继坤对此也有切身体会，“2000年时房地产商很困难，房子根本卖不动”，但是自从政府把郊环动迁房最低限价提高到3500元，到取消蓝印户口、世博会，一直到宏观调控限制土地供应，房价一路上扬。加上普遍对经济预期比较看好，外部投机资金又推波助澜，造成今天谁也没想到的局面。

　　“所以投资者认定，政府不敢打击市场预期。”尽管有业内人士透露，政府很可能于近期推出15000公顷土地供应上海房地产市场，但是即便如此，也是“远水解不了近渴”，外环一带的房价会有所回落，但中心城区因为土地供应的稀缺，今年将仍然“看涨20%”。

　　从去年央行提高利率开始，农行基层网点中，前来提前还贷的购房者就排起了长队。对于提前还贷现象，目前各银行还是设置层层障碍，比如一年只能还一次，还收取相当比例的违约金。

　　风险显然存在，但是“房价大跌也是不可能的”，多数银行及地产界人士都这么认为。房贷利率的调整比前些日子的税收调整更有力一点，信贷闸门的开关比一般的税收效果好得多，但是依然不见得到位。如果房价上涨的泡沫继续迁延难以抑制，一旦热钱套现离场房价下跌，银行最好的一块资产也将变质。