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央行加息，以和风细雨的方式，传播一个电闪雷鸣的信息
文｜舒眉 发自北京
“央行调整房贷利率目标并不是针对广大的普通买房人，而是以风险溢价的方式抑制过度的投机性购房。”3月20日，中国人民银行副行长吴晓灵在 “2005中国金融形势预测、
分析与展望专家年会”上接受《全球财经观察》记者采访时表示。
参与房贷政策制定的吴晓灵显然希望公众能理解央行的初衷：“央行调整这次房贷利率政策，是想在需求方做一定的调整。调整的主要对象不是买房的普通老百姓。央行允许下限管理，下限管理后房贷利率升了0.2个百分点。从短期来看，我们的购房者会多增加一点利息的支出。但是如果金融政策和其他各方面政策配套能够把我们房地产价格上升过快的势头有所抑制，房地产价格上升的幅度减小的话，就保证了老百姓的根本利益。”
3月16日，中国人民银行决定自17日起调整商业银行住房信贷政策，取消商业银行自营性个人住房贷款优惠利率，上限放开，实行下限管理。消息一出，地产股应声下跌。上证地产指数回落36点，下跌3.97%；深圳地产指数回落12.5点，下跌3.66 %。
“央行这次政策的调整，是以和风细雨的方式，传播一个电闪雷鸣的信息。我认为这是一系列政策的开端。” 瑞士信贷第一波士顿首席经济学家陶冬告知《全球财经观察》。
上海银行发展研究部研究员张吉光认为：“此次人民银行在调整个人住房贷款利率的同时下调商业银行超额存款准备金率，显然别有用意。”
因为，从理论上讲，贷款利率的上调属于紧缩性货币政策，而超额存款准备金率的下调则属于宽松的货币政策。一方面是金融机构贷款余额和货币供应量增速的大幅下降(数据显示，2月末，广义货币M2余额25.94万亿元，同比增长13.9%，增幅比上月末低0.2个百分点，比上年同期低5.5个百分点；人民币贷款余额18.2万亿元，同比增长13.4%，增幅比上月低0.8个百分点，比上年同期回落7.3个百分点。)，在紧缩性政策的打压下，宏观经济将面临通缩风险；另一方面，房地产贷款快速增长，造成商业银行中长期贷款占比过高，流动性下降，更为严重的是贷款的快速增长推高房地产市场，市场面临潜在泡沫风险。鉴于此，人民银行一方面下调超额存款准备金利率，促使商业银行适时扩大贷款，解决目前的企业融资难问题，确保经济不至于出现硬着陆；另一方面适当提高个人住房贷款利率，降低房地产及商业银行贷款风险，并阻止贷款大量流入房地产市场。
张吉光认为，这次人民银行打出的是一套组合拳，“松紧搭配”，政策的总合力并不大，属于温和措施，房地产市场应当不会出现剧烈反应。
西南证券的地产分析师段海瑞认为：总体来看，这两项政策力图从抑制需求的角度达到房地产市场的供需平衡，缓解房价上涨的压力。提高首付款比例和贷款利率在一定程度上抑制了自住型购房者的买房需求，抬高了投资性购房门槛，缩小了投机型购房的获利空间，传递了央行抑制房价过快上涨和房地产“泡沫”放大的信号。
2003年，央行出台了121号文件，地产界人士惊呼“房地产的冬天来了。”但是，此次人民银行对房贷政策的调整内容均可在2003年的121号文件中找到。如121号文件第四点提到，“对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例。”这与此次调整中的“对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%”相对应。
从这一角度讲，市场参与者对此项政策应早有预期，且被市场所消化。故其信号意义远大于政策对市场的实际影响。这说明，人民银行在2003年作出的“房地产市场过热”的观点始终未变，并进一步得到强化。人民银行正按照其原来的思路走上对房市的紧缩调控之路。这次调整只不过是开头，一系列组合拳将会陆续打出。
中国社科院金融研究所主任易宪容向《全球财经观察》表示：下一阶段，政府会通过多方面的措施来调整房地产价格，比如说税收、土地、信贷等等。
他说：“对信贷来讲还有一个问题，现在加息别看是加一点点，只要市场需要，利息还会调整。因为利息和市场的价格偏离太远。比如说我们现在民间信贷市场利率是12%，但是央行所规定的利率只有2.25%，无论是发展中国家还是发达国家，GDP的增长如果是10%，利率应该是12%左右。我们现在的情况是：经济增长是9.5%，利率是2.25%，差距已经太大了。
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