|
本报记者 郭宏超 曹盛洁 彭朋 北京、上海报道
经济学家们都在鼓吹着房产泡沫，摩根士丹利也不例外。
摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠就曾发出刺耳的预言：中国地产泡沫即将破裂。而央行也于2005年3月17日开始上调房贷利率，这被业界看作是政府调控房价的一种手段。
但摩根依然在继续着其在中国凶猛的扩张势头。
摩根士丹利房地产基金董事总经理盖迪明确表示，2005年摩根士丹利在国内的投资将达20-30个项目。“至于2005年在中国的计划总投资额，我们不方便透露，但你们可以大概计算出来。”盖迪称，摩根士丹利对小于一定额度的投资不会感兴趣。大致估算，摩根士丹利2005年在中国的投资将超过6亿美元。
2004年，摩根士丹利在中国进行的房地产投资项目有10个。某些项目中摩根士丹利房地产基金所占的投资比例已经达到95%甚至100%。
同时，摩根通过收购建设银行的不良资产包，早已扩展到其他地区。这个不良资产包包括建行的16家分行分布在华中和华南地区的154项资产，这些资产大多为中国主要城市中的商业物业。
地产扩张路径
2月26日，摩根士丹利启动了进军北京的第一站。4亿元收购富力城整栋商住楼，显然这个大手笔并不是试探。在与富力地产公司的签约仪式上，摩根士丹利房地产基金亚太区执行董事、副总裁盖迪亦豪言宣布，摩根士丹利在上海站稳脚跟后，正式以此为开始进军北京房地产市场。
此次摩根购买富力城的价格在每平方米12000元左右。摩根士丹利对此继续延续物业出租的盈利模式。此次合作的富力双子座B座写字楼项目中，摩根占有56%股份，盛融占有30%，富力地产公司占14%，三方共同合作。
但记者了解到，今年北京的写字楼出租前景并不乐观，摩根士丹利很难完成自己的资本回报率，但盖迪表示乐观。同时，2005年摩根士丹利将进一步加大对中国内地的房地产投资，他预计2005年在国内的投资将是2004年投资的2～5倍，而北京将是其计划中的重点。
摩根士丹利房地产基金是摩根物业投资部门属下的基金，在世界各地进行物业投资。自1991年，摩根成为全球最为活跃的房地产投资商之一，在全世界购买的物业总价值约为273亿美元。而中国房地产业的高速增长，使得摩根士丹利迅速圈定了中国作为其投资的一个重点区域。
“中国的房地产市场不仅是十年的变化，你可以说是一次五十年的改革，你要从这种角度才能理解现在上海、北京大城市的房价上涨。”虽然有诸多宏观调控措施的影响，但摩根士丹利房地产基金亚太区执行董事、副总裁盖迪依然对中国房地产市场充满信心。
高回报驱动
一边是摩根士丹利房地产基金在中国的凌厉投资势头，一边却又是摩根士丹利的经济学家对于中国房地产泡沫即将破裂的判断。
摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠说：“我认为，这是最后的疯狂。随着中国的通货膨胀和美联储加息的不断发展，离‘最后算账’的日子越来越近了，仅仅是几个月，而不是一年。”
而国际投行摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇再次对中国房地产市场发出严厉警告：中国房地产市场看来似乎接近了爆炸的边缘。
“我们用我们的钱包来说明我们对中国房地产市场的判断。”摩根士丹利房地产基金亚太区业务副总裁白可福表示，罗奇和谢国忠的“泡沫论”是他作为经济学者的独立看法，摩根士丹利房地产基金只用作参考，却并不认同。但是国内房地产业内人士可不这么认为，“这就像是一场阴谋，不管怎么说，摩根士丹利经济学家的言论反映给公众的是代表其公司的，从而才能造成巨大影响。这是值得警惕的。”
事实证明，摩根士丹利在中国的房地产投资保持着较高的回报率。北京东泰融信资产管理有限公司董事总经理吴海滨表示，目前的海外基金有如下五种：提供高利率短期借贷的高风险的机会基金、如荷兰ING等的合作开发基金、持有和经营收租型物业的稳定型基金、摩根士丹利与美林等处置不良资产的基金以及类似REITS的信托基金。
据记者了解，摩根士丹利直接参股房地产项目是其最初的一种形式，开发新天地锦麟天地雅苑、复地雅园等都是这样的手法。“这种投资的后续方式之一是抛售，销售完，然后退出。快进快出，这种投资虽有风险，但回报也很高，多数高达15%-20%。”上海基强联行投资管理有限公司董事副总裁陈咏东介绍道。
“在收益型物业(主要指出租物业)，国际通用的投资回报率一般为8%-12%，而参与开发的物业则至少要求20%的投资回报率。”吴海滨指出。盖迪亦证实，他们要求的最低回报率是8%。
来自中介机构戴得梁行的研究也表明，整体购买物业正成为包括摩根士丹利在内的海外基金投资中国房地产物业的趋势。陈咏东表示，他们一般会整体购入物业并持有3-5年甚至更长时间，这种投资的回报也相当丰厚。经过几年的运作后，这些物业可以具有稳定的现金流，即租约稳定，租金回报稳定，“这时候他们会把物业整体出售。”从这些海外资金手中“接盘”的买家通常是海外退休金、养老金等其他允许投资房产的资金，而这些资金投资时最关注的往往是风险，他们对回报率的要求并不太高，但要求项目一定是风险很小而收益稳定。
另外摩根士丹利通过投资成本相对低廉的不良资产，购入后散卖给国内的其他中小投资者。合资公司在成立之初，就表示将通过再开发、出租、出售物业等方式处理这部分不良资产。“他们通过压低价格收购和在开发后的升值，估计其收益率也时很高。”一位房地产业内人士判断道。
对于摩根士丹利的合作形式，吴海滨指出，在项目的合作开发上，一般摩根士丹利都是控股，即使不控股，也要做到财务监管。“海外基金的胃口都很大，为节约管理成本，只有国内房地产企业的资金缺口达到或者超过其设定的数额‘下限’，这些基金才会表现出兴趣。而这个‘下限’动辄数千万甚至上亿美元。”
| 
