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本报驻京记者 马克
1998年4月7日，为落实国务院促进城镇住房制度改革，把住宅业培育为新的经济增长点的精神，中国人民银行下发《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》，决定进一步加大住房信贷投入，支持住房建设和消费。随后颁布的《个人住房贷款管理办法》取消了对发放个人住房贷款的限制(此前该贷款只能由工、建、农3家银行在安居工程试点城
市发放)，并规定个人住房贷款执行优惠利率。
1999年，中国人民银行将住房贷款的上限由房价款的70%提高到80%，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，并将个人住房贷款利率在原有的优惠基础上进一步下调10%。
1998年以后，在通货紧缩的背景下，央行连续5次降息，2002年2月后存贷款利率均降到了建国以来的最低点，其中个人住房长期贷款利率，商业贷款由7.65%降至5.04%，公积金贷款由6.21%降至4.05%。相对于其它商业贷款，商业住房贷款的利率优惠扩大到0.72个百分点。在低利率等因素的刺激下，中国的住宅商品市场从无到有，迅速繁荣。
2002年8月，在重申了“低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开发企业信贷”的货币政策不会改变之后，央行首次提到要“防止产生房地产泡沫，防止信贷过度集中于房地产业”。
在有案可查的资料中，这是最早发出的警惕房地产泡沫的声音。到2002年底，已有相当多的人相信房地产存在泡沫并呼吁采取降温措施，但是反对的声音几乎同样强大，争论一直持续至今。
在2003年2月发布的2002年货币政策执行报告中，央行再次提醒房地产泡沫及其引发的金融风险，但是措辞依然温和：“考虑到当前扩大内需，拉动经济增长，住宅业是新的经济增长点这一特殊背景，房地产信贷政策应采取软着陆的办法，金融机构既要支持房地产业的发展，又要防止引发房地产泡沫。”
无论是商业银行、房地产商还是地方政府，显然都没有把这种提醒当回事，房地产投资和贷款继续猛增。2003年6月，央行终于下发了被业界称为“121号文件”的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。该通知重申了商业银行不得给自有资金比例低于30%的房地产商贷款的规定，新增了不得对未封顶的住宅发放消费贷款的规定，此外还有一条由商业银行自行掌握的规定：对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并且不再执行优惠住房利率规定。
这个今天看来平淡无奇的通知，当时却引起了轩然大波，在许多城市，为落实121号文件而组织房地产界召开的会议往往开成了对央行的声讨大会，房地产行业的主管部门也公开表达了不同的意见。当年8月，国务院发布主要由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这几乎立即就被房地产界解读成“对121号文的纠偏”。
面对居高不下的房地产投资和不断增长的房价，央行在11月发布的三季度货币政策执行报告中评论道：“综观世界各国历史，房地产信贷业务在这么短的时间内，以这么快的速度持续发展是少有的。”
2004年4月之后，中国经济全面进入宏观调控，虽然发改委和国务院点名通报的三大过热行业里没有房地产业，但央行和银监会显然已将其作为重点监控对象。9月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求不得向资本金比例低于35%的房地产企业贷款，并将个人住房贷款借款人的月房产支出与收入比控制在50%以下。
2005年2月发布的《2004年货币政策执行报告》显示，商业银行2004年的房地产贷款增幅比2003年回落了16个百分点，但是房地产投资增幅仍然高达28.1%，仅比上年回落了1.6个百分点。显然，一度资金吃紧的房地产商很快便找到了新的资金来源。专家指出，新的资金来源主要由流入境内的国际游资和在银行系统外循环的国内游资构成，它们的数量需要以千亿为单位计算。
房地产价格的持续上涨让央行忧心忡忡，2004年35个大中城市地价平均上涨10.1%，房价平均上涨9.7%，而房屋租赁价格平均仅上涨1.4%，其中隐含的风险不言而喻。这还是平均数字，沪宁杭等地的房地价格更是数倍于此，即使是普通市民，也能通过常识判断出房价的不可持续。对商业银行而言，如果购房人到期无法还贷，而作为抵押品的住房又因房地产泡沫破灭而大幅贬值，那就意味着跌去的房价都将变成银行的坏账。2004年11月，最高法院出台生活所必需的居住房屋不得拍卖、变卖或者抵债的司法解释，这更加剧了央行对金融风险的担心。
2004年10月，央行上调存贷款基准利率，按下限计算，商业住房贷款与其他商业贷款的利差缩小到只有0.2个百分点。今年3月，国务院领导在人代会上对房价问题做了明确表态，央行随即宣布取消住房贷款的优惠利率，转而执行正常的贷款利率，这也意味着5年及以上期限的房贷利率将至少上调0.2个百分点。
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