房贷优惠调整 房改酝酿变局

　　本报驻京记者 马克

　　如果没有税收、土地、住房保障制度等措施相配套，小幅的利率上调其作用有局限性，而大幅上调利率又必然同时打击投机需求和居民真实的住房需求

　　运筹已久的动作

　　3月16日，央行宣布自次日起不再对个人住房贷款实行优惠利率，个人住房贷款利率将与其他商业贷款一视同仁，执行同样的利率水平和同样的九成利率下限管理。由于绝大多数个人住房贷款年限均为5年以上，这实际上意味着个人住房贷款利率至少将上调0.2个百分点(商业银行有权选择不低于5.51%的任意水平的年利率)。

　　此举更为重要的含义是，除公积金贷款外，长达7年的住房信贷优惠政策就此画上一个休止符。(详见《住房信贷优惠政策始末》)

　　3月17日，央行宣布个人公积金住房贷款利率也上调0.18个百分点，5年及以上期限的贷款利率由4.23%调整为4.41%，这样该档期的公积金贷款与商业贷款的利差就由1.08个百分点扩大到至少1.1个百分点。算上去年10月的调息，两者的利差共扩大了0.04个百分点。

　　围绕房地产行业的争论已经在中国持续了两年半，作为最早发出房地产泡沫预警并采取挤泡措施的政府部门，央行此番终于下决心提高了住房贷款利率。

　　早在去年8月，央行副行长吴晓灵就曾在未公开的场合中说过：只调控供给不调控需求不可能遏制房地产价格的非正常上涨。

　　所谓调控供给，是指针对土地供应和开发商的政策措施，调控需求则是针对购房者的措施，提高住房贷款利率就是最典型的手段。

　　知情人士透露，2004年央行数度有意提高房贷利率，但由于利率变动的最终决定权由国务院掌握，而去年扮演宏观调控主角的并不是央行，因此加息动议几度搁置。10月底，央行终于获准提高存贷款基准利率0.27个百分点，但这是一个普遍性措施，并不特别针对房地产业。几个月来的房价走势显示，小幅上调基准利率对房地产价格几乎没有影响。

　　去年12月初中央经济工作会议召开后，情况发生了微妙的变化，宏观调控应以市场手段为主得到高层的认同，此前未被列入过热的房地产业也受到高层关注。今年3月5日，温家宝总理非同寻常地在政府工作报告中提出要“重点抑制房地产价格过快上涨”，紧接着，曾培炎副总理在3月8日的人代会上指出“一定要注意到投资性购房的情况，警惕出现房地产泡沫”。

　　一周之后，央行作出了上调个人住房贷款基准利率的决定。

　　3月17日，央行在公布于其官方网站的一份新闻通稿中说：“近期，房地产价格涨幅持续高位运行，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%，其中住宅上涨了15.2%，远高于其他各类物价指数的涨幅。房价过快上涨，隐含了潜在的金融风险。因此，有必要调整商业银行自营性个人住房贷款政策，从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期。”

　　平抑房价需要多管齐下

　　对于央行的上述政策目标，此间观察人士普遍持谨慎态度，认为如果没有税收、土地、住房保障制度等措施相配套，单凭利率手段作用有局限性。

　　和去年10月将存贷款基准利率提高0.27个百分点一样，本次将住房贷款利率提高0.2个百分点，更多的是起传递央行信号藉此影响未来预期的作用。但目前的真实存款利率为负，真实贷款利率只有1%-2%，如此小幅度的加息，基本上不能改变资金使用成本低廉的现状。如果没有持续加息的大棒悬在头顶，在4%的通胀预期下，人们没有理由为零点几个百分点的加息而改变投资或消费决策。

　　局面甚至有可能向央行期望的相反方向发展。对35个大中城市去年房屋销售价格涨幅的统计表明，四季度的涨幅高达10.8%，而前三个季度则分别为9.9%、10.4%和7.7%。

　　去年10月加息之后，新浪网做了在线调查，结果显示39.12%的人认为房价会升，42.62%的人认为房价会跌，判断房价会涨和会跌的人数旗鼓相当。上周房贷利率上调后，新浪网又做了在线调查，截至3月21日21时共有35353人投票，认为房价可能会跌的只有22.79%，看涨的有61.71%。

　　本报在京沪穗三地做的定向问卷大致也是这个结果：看涨的过五成，看跌的不到两成；按原计划买房或加速买房的有五六成，等等再说的只有两成多。

　　和那些喜欢用复杂的数学模型说事的经济学家不同，普通人的消费心理可以一句“买涨不买跌”来概括，如果看跌未来房价，则会持币待购，反之就会加快购买，在其他条件不变的情况下，这又会将房价继续推高。

　　当然，大幅度(一个百分点以上)的升息肯定会立竿见影地抑制购房需求，但这必将同时打击投机需求和居民真实的住房需求，有违央行“维护大多数买房人根本利益”的初衷。

　　3月20日，在出席“2005中国金融形势预测、分析与展望专家年会”时，央行副行长吴晓灵指出，房地产价格不正常上升是一个制度性的问题，是土地供给制度、地方税收制度等多重因素共同作用的结果，解决这个问题需要金融政策与财税等其他政策互相配合。

　　就在同一天，财政部副部长肖捷表示：中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。

　　据报道，房地产税将是一种按房屋当年市价的一定比例向房屋持有人定期征收的新税种。开征房地产税的目的，一是减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象；二是使政府分享土地增值带来的收益，获得长期稳定的收入来源，更重要的，是有助于遏制房地产投机行为，提高土地资源的利用率。

　　专家们认为，无论房地产税是否开征，高扬的房价都必须加以遏制，听任房价上涨，无异于是对“以人为本”的执政理念的背离。而要从根本上解决房地产市场的问题，首先就必须对1998年以来住房制度改革思路加以修正，将房改的指导思想由主要依靠市场提供商品房解决居民住房，修正为面向市场的同时加速建设由各级政府承担主要义务的住房保障制度。

　　一个逐渐达成共识的观点是：政府必须保证人民的基本住房需求，但是人人有房住并不等于人人都拥有房产。

　　具体的建议有：加大经济适用房的供给，建设廉租房体系；清理囤积土地，杜绝土地买卖环节的黑箱作业；政府退出房地产市场、实现政企分开；提高投机购房者的贷款门槛，比如实行差别化的住房贷款利率，对购买多套住房的借款人实行高利率；提高投机购房者的交易门槛，降低其交易收益，比如对持有不满一年的住房不得转让，对持有不满两年的住房征收高比例的交易税。

　　倘若这些观点、共识和建议能有部分变成政策措施，那么央行3月16日的上调房贷利率就会被赋予一层新的含义，它将作为新一轮住房制度改革的前奏而被后人记录。