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“花五百元雇一个民工排号，以求参加两天之后的认筹，能买到一个靠前面的筹码”，“为求得一套比较理想的多层单位，但三次‘抽签’全部落空”……在全城热销的深圳楼市，对广大购房者来说，往往一“筹”难求。几天几夜的排队、东奔西走的来回折腾、头脑发热的匆忙落定，甚至还有防不甚防的陷阱，一提起“认筹”，很多人都别有滋味上心头——
近日，本报记者连续收到购房者数起关于在认筹过程中的投诉，讲述自己在买房认筹
中遇到的种种不快经历、不公平遭遇、陷阱，记者连线政府主管部门、消费者协会、律师，他们也接到类似投诉，并建议购房置业者要需理性分析市场，谨慎对待房地产市场的炒作成分。记者就楼市“认筹”现象进行了一番深入采访，希望从楼市这一普遍现象中，看出一些市场底部隐藏的不协调音符。
热销的“黄金搭档”
所谓认筹，就是在项目正式发售之前以诚意金的形式申请优先选房资格和额外的优惠。是近几年来深圳开发商从香港学来的一招营销高招。“认筹”是楼盘营销惯用的一种手法，深圳大小楼盘在公开发售前往往要先“认筹”一番，或探探市场行情，或制造销售气氛。业内人士认为，楼市热闹的场景，“认筹”功不可没。
对于开发商而言，认筹首先为楼盘活动造势，更重要的是他们在销售之前的晴雨表。如果认筹的人多，那么价格可能走高；如果认筹人不多，开发商及时调整销售策略。认筹、解筹带来的人气，以及烘托出来的现场气氛也是目前深圳大小楼盘都惯用的原因所在。认筹已成为现在市场上最流行的营销手法，用业界的行话来说，这叫“蓄客”。楼盘“蓄客”的时间长短不一，长达半年，少则数月，其中还参杂着诸如“封筹、解筹”之类的叫法，这个过程被统称“内部认购阶段”，不公布销售均价。在观察了一段市场动态之后，才开始“开闸放水”，轻易制造出“排队”进场的热闹场面。
在这一长时间的认筹阶段中，开发商、中介商喜欢通过不同的方式，放出“风声”，声称项目开盘均价将上涨到8000多元／平方米，认筹客户远高于供应套数，比例甚至高达1：3。
“短缺经济”效应在楼市中得到充分体现。来自市场的信息是，特区内外几乎没有不热销的项目，似乎楼市只有买不到的楼盘，而没有卖不出的楼盘，特区内外多数新开的楼盘认筹阶段即出现排队现象。
买房为“筹”所困
对绝大多数购房者而言，“认筹”是购房必须过的第一关。为了买了心仪的楼盘、户型，购房者不得不付出大量的时间和精力。
去年10月的一个夜晚，赵女士守候在香蜜湖一个豪宅的会所里，准备花五六百元雇一个民工排号，以求参加两天之后的认筹，能买到一个靠前面的筹码。尽管赵女士是一名成功人士，也曾动用了可以用的社会关系，但面对日益紧缺的豪宅市场，她不得不加入“排队－认筹－选房”的购房大军中。6个月后的今天，赵女士对记者说，她还没有买到房，一“筹”难求使她现在仍然住在白石洲一套两房两厅的房子里。
漫长的认筹过程中不乏“坎坷”。终于，赵女士夫妇″买″到了南山一高档楼盘30号的筹码，当排到他们夫妇时，早已拟定好的三套″房号″都被人选走了，他们茫茫然走出销售大厅；“转战”到园博园片区，他们又提前两天“请”人排队，但再次铩羽而返，因为看中的单位被“内部认购”掉了；在红树湾，他们已经情愿比前面两个项目，多付出二十万人民币，以求得一套比较理想的多层单位，但三次″抽签″全部落空。不久，中介和他们联系，有他们想要的单位″放″出来了，每套要再加二十万！
三分钟“签订”百万大单
与赵女士一直在“筹”外徘徊相比，曹先生似乎“幸运”很多，顺利进入“筹”关后，曹先生发现售楼现场已经是人声鼎沸，在拥挤的现场中，曹先生发现早先意向选定的户型已经“名花有主”，他显然不愿放弃来之不易的筹号和诱人的额外优惠，在喧闹的环境烘托下，在售楼员的催促、诱导下，曹先生头脑一热，在三分钟内另外选择了一套他以前并看不上的五房，价值110万，并立即交了定金。等离开售楼现场才清醒过来，该户型在朝向、面积、布局上都存在着缺陷，更为重要的是，曹先生从此就要咬牙过上“三座大山”的日子。
第二天，曹先生来到售楼处想退回定金，但销售商以双方签订《认购书》为由，拒退定金。现在，曹先生已经将此事转交律师处理。
记者从多个楼盘认筹现场了解到，由于数个月的客户积累，数百名、甚至上千名客户在一日内涌向售楼处，在一定程度上确实造成了楼盘紧俏、热销的场景，但是客户在经过往来奔波、漫长等候后，就马上要在喧杂的环境中，迅速做出数十万、上百万的购买决策，容易造成决策失误。尤其是在自己预先选定的户型被先到者选走后，楼盘热销局面，似乎不给购房者任何迟疑空间，必须在两三分钟内另外做出购买决策，往往出现草率、后悔现象。这种事情发生后，往往是没有后悔药吃的。
认筹不乏炒作成分
记者在Google中键入“认筹”，在23100项符合认筹的查询结果中，有关楼盘认筹热销的消息占到95％以上，其中不乏“火爆、惹火、过千、潮涌”等抢眼字词，“一天认筹率就超过了总销售量的60％，认筹即封筹”更直白表述了楼盘是如何广受购房者欢迎。
这些表层的告白是否反映了市场的本质？
记者从由市国房局发表最新预警报告上获悉，从对有关楼盘销售情况的调查看，尽管自用或投资出租占了多数，但仍有相当一部分认筹是出于炒房目的。该报告列举了几种典型的炒作手法。个别新盘认筹者不仅“一盘多认”，甚至还存在“多盘多认”，只要有新盘，通过各种关系也要先占个号。还有相当一部分楼盘销售情况表明，部分房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒作，部分楼盘排队、热销情况与开发商、中介商的推介、暗示有一定关系。这样势必造成相当一部分不明就里的购房者心里恐慌、头脑发热、跟风买房。当记者结束这一轮采访时，适逢今年深圳楼市发起“春季攻势”，新上市楼盘又将祭起“认筹”大旗。在新的造势高潮来临的同时，记者发现，主流媒体、网媒社区空间、坊间有关认筹的异议同样也在“风生水起”。
认筹和认购
认筹：认筹是销售商为规避国家政府主管部门禁止在房屋预售审批前出售的一种变通销售方式，其操作方式是以售VIP卡的形式，发现和锁定潜在目标客户，为价格制定提供必要的依据。值得注意的是，此时出售的VIP卡，是开盘选房的顺序卡和额外权益卡的证明，具体选房活动必须凭此卡在选房日与其他持卡人公平竞争。
认购：如果把认筹比做“小定”，那么“认购”则是“大定”。开盘选房以确定房号的前提是交付一定的“定金”，并签定买卖合同，此房号的权益归属方可确定。在销售中，“定金”由认筹金（小定）和开盘前的认购金（大定）组成，小定的功能已经说明，大定的功能是确定房号、签署认购协议、获得与发展商签定买卖合同、与银行签定按揭合同和交付首付款的权利。
综上所述，认筹和认购是有偿积累客户的两个逻辑性工作程序，前者以获得选房和额外优惠的资格为终点，认筹金可以退还，后者以获得确定房号和相关产权权益为终点，定金不可退还。
作者:深圳商报记者陆剑伟
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